房地产公司工程自行招标管理办法5. 适用工程5.1. 本管理办法适用于所有工程施工、工程监理、造价咨询的招标。
其中金额大于等于5万元的工程施工、监理、造价咨询必须实行招标选择合作单位，禁止将应统一招标的分部分项工程肢解或化整为零，规避招标。
5.2. 金额大于5万元但属下述情况时：a、政府垄断工程；b、因技术、市场原因造成实质性垄断，投标单位不足3家，且标的物无替代性的工程。
可采用直接委托或议标确定合作单位，当合作单位有不止一家可供选择时，优先采用议标。
5.3. 小于5万元的工程是否招标不作强制要求，可采用议标、直接委托的方式确定合作单位。
同一项目的零星工程可以集中招标。
5.4. 议标应按如下要求执行：(1)参与议标的单位不得少于2家，常规工程应选择至少3家参与议标；(2)议标的谈判必须有工程、成本人员同时参与，并按约谈结果填写《工程评标定标审批表》，约谈记录作为审批表附件同时报批。
5.5. 直接委托时应按如下要求执行：(1)价格可以谈判时，由工程、成本人员共同参与谈判；(2)经办人填写《工程评标定标审批表》，报招6. 招标前期工作6.1. 项目招标策划6.1.1. 项目招标工作实施前，由工程管理部组织成本管理部、项目经理部等相关部门进行项目招标策划，经公司招标领导小组审批后执行，同时报集团工程管理部备案。
6.1.2. 招标策划主要内容应包括：标段划分、合作单位的选择方式（招标、议标、直接委托）、招标方式的选择（清单、单价、费率）、入围单位的选择标准、确定招标后是否需要进行商务谈判；6.1.3. 标段划分：应综合工程的复杂程度、技术要求、工期要求，结合承建商的实力以及招标人自身的管理水平，合理划分标段。
避免标段过小导致合作方不能发挥规模效益，而提高报价；也要防止标段划分过大导致不能按时竣工或者降低工程质量。
6.1.4. 招标方式的选择：u 各类施工工程招标应采用工程量清单的招标方式。
u 各公司编制“项目开发计划”时，应给工程量清单招标安排合理的时间。
因工期紧急而无法采用工程量清单招标时，可以采用模拟工程量清单（包干单价）的招标方式。
u 除示范区外，主体工程不允许采用费率招标；特殊情况下不得不采用时，经各地公司第一负责人签字，报集团成本与开发计划管理委员会审批后方可执行。
6.1.5. 下述工程项目应采用两阶段招标法：招标项目的技术含量高，产品质量差异程度大且难以量化，如幕墙、门窗、精装修；投标产品存在较大差异，比较的重点是性价比而不单纯是价格，如智能化、机电产品。
两阶段招标法即先进行方案招标（可要求投标方初步报价），统一技术标准或设备型号后再进行第二阶段招标。
标领导小组审批。
6.2. 招标计划6.2.1. 项目经理部根据工程的要求提出总承包、分包、环境等各项需招标工程的进场时间要求、技术要求、对投标单位的资质要求，并在项目的实施过程中根据情况协同工程管理部对计划进行调整。
6.2.2. 工程管理部应根据项目经理部提出的进场时间要求，结合招标方式，汇总编制所有工程项目的招标计划，并及时通报招标领导小组全体成员。
公司的招标计划应尽可能考虑多项目集中招标的可能性。
6.2.3. 招标计划应召集工程、项目、成本及设计等相关部门进行会审，使其切实可行。
6.3. 招标文件6.3.1. 招标文件由工程管理部组织成本部、项目经理部及法律人员共同起草。
对于使用频率较高的某类招标文件，工程管理部应组织相关人员编制“标准招标文件”或“示范招标文件”。
6.3.2. 施工招标文件分正文和附件两部分。
正文包括：招标内容、招标范围、项目简介、工期、质量要求、工程造价要求、投标截止日期、开标时间和地点、评标办法、违约责任、投标押金、相关规范、投标文件格式、特别约定等；附件包括：技术标编制要求、经济标编制要求、工程量清单报价表、甲控材料表（含甲供、三方供货、限价）、施工图、拟签的合同文本。
6.3.3. 招标文件应完整、系统，全文表述准确，对于涉及双方利益的经济条款，应在招标文件中表述清晰，避免事后发生纠纷。
6.3.4. 公司在开展施工类项目招标时，应已对拟招标项目的市场价格、主流供应商等有清晰的了解。
各类招标应根据工程量清单、当地预算定额和通行的取费标准、市场行情编制评标参考价，应力求准确、全面，不得漏项。
6.3.5. 各类工程招标均不设立非公开性质的标底。
如公司对拟招标项目之造价市场行情比较熟悉，可设立参考总价、参考单价和取费等级、下浮点数之类的公开性标底；公开性标底应包含在招标文件中，为每一个投标者知晓。
6.3.6. 属于新技术、新工艺或对市场行情不了解的工程，则不应设置公开标底，免起误导作用，此时应多邀请投标单位参与投标，主要依靠竞争获取合理低价。
6.3.7. 招标文件中，应要求投标单位及时回标，并将技术标、经济标分开封装，以方便我方评标。
6.3.8. 经批准采用费率招标的项目，须在招标文件和合同中明确计费依据，并规定在施工图预算编制完成后一段时间内，双方根据施工图预算和中标费率核对工程造价，确认合同总价，并就确定后的总价签署补充协议。
6. 招标前期工作6.1. 项目招标策划6.1.1. 项目招标工作实施前，由工程管理部组织成本管理部、项目经理部等相关部门进行项目招标策划，经公司招标领导小组审批后执行，同时报集团工程管理部备案。
6.1.2. 招标策划主要内容应包括：标段划分、合作单位的选择方式（招标、议标、直接委托）、招标方式的选择（清单、单价、费率）、入围单位的选择标准、确定招标后是否需要进行商务谈判；6.1.3. 标段划分：应综合工程的复杂程度、技术要求、工期要求，结合承建商的实力以及招标人自身的管理水平，合理划分标段。
避免标段过小导致合作方不能发挥规模效益，而提高报价；也要防止标段划分过大导致不能按时竣工或者降低工程质量。
6.1.4. 招标方式的选择：u 各类施工工程招标应采用工程量清单的招标方式。
u 各公司编制“项目开发计划”时，应给工程量清单招标安排合理的时间。
因工期紧急而无法采用工程量清单招标时，可以采用模拟工程量清单（包干单价）的招标方式。
u 除示范区外，主体工程不允许采用费率招标；特殊情况下不得不采用时，经各地公司第一负责人签字，报集团成本与开发计划管理委员会审批后方可执行。
6.1.5. 下述工程项目应采用两阶段招标法：招标项目的技术含量高，产品质量差异程度大且难以量化，如幕墙、门窗、精装修；投标产品存在较大差异，比较的重点是性价比而不单纯是价格，如智能化、机电产品。
两阶段招标法即先进行方案招标（可要求投标方初步报价），统一技术标准或设备型号后再进行第二阶段招标。
标领导小组审批。
6.2. 招标计划6.2.1. 项目经理部根据工程的要求提出总承包、分包、环境等各项需招标工程的进场时间要求、技术要求、对投标单位的资质要求，并在项目的实施过程中根据情况协同工程管理部对计划进行调整。
6.2.2. 工程管理部应根据项目经理部提出的进场时间要求，结合招标方式，汇总编制所有工程项目的招标计划，并及时通报招标领导小组全体成员。
公司的招标计划应尽可能考虑多项目集中招标的可能性。
6.2.3. 招标计划应召集工程、项目、成本及设计等相关部门进行会审，使其切实可行。
6.3. 招标文件6.3.1. 招标文件由工程管理部组织成本部、项目经理部及法律人员共同起草。
对于使用频率较高的某类招标文件，工程管理部应组织相关人员编制“标准招标文件”或“示范招标文件”。
6.3.2. 施工招标文件分正文和附件两部分。
正文包括：招标内容、招标范围、项目简介、工期、质量要求、工程造价要求、投标截止日期、开标时间和地点、评标办法、违约责任、投标押金、相关规范、投标文件格式、特别约定等；附件包括：技术标编制要求、经济标编制要求、工程量清单报价表、甲控材料表（含甲供、三方供货、限价）、施工图、拟签的合同文本。
6.3.3. 招标文件应完整、系统，全文表述准确，对于涉及双方利益的经济条款，应在招标文件中表述清晰，避免事后发生纠纷。
6.3.4. 公司在开展施工类项目招标时，应已对拟招标项目的市场价格、主流供应商等有清晰的了解。
各类招标应根据工程量清单、当地预算定额和通行的取费标准、市场行情编制评标参考价，应力求准确、全面，不得漏项。
6.3.5. 各类工程招标均不设立非公开性质的标底。
如公司对拟招标项目之造价市场行情比较熟悉，可设立参考总价、参考单价和取费等级、下浮点数之类的公开性标底；公开性标底应包含在招标文件中，为每一个投标者知晓。
6.3.6. 属于新技术、新工艺或对市场行情不了解的工程，则不应设置公开标底，免起误导作用，此时应多邀请投标单位参与投标，主要依靠竞争获取合理低价。
6.3.7. 招标文件中，应要求投标单位及时回标，并将技术标、经济标分开封装，以方便我方评标。
6.3.8. 经批准采用费率招标的项目，须在招标文件和合同中明确计费依据，并规定在施工图预算编制完成后一段时间内，双方根据施工图预算和中标费率核对工程造价，确认合同总价，并就确定后的总价签署补充协议。
7. 招标实施过程7.1. 投标单位的选择7.1.1. 投标单位的选择直接影响到招标工作的质量。
招标单位应深入了解市场，包括能承接该招标工程的队伍数量、市场价格、供求现状，以及拟选入围单位的技术实力、管理水平、资信状况、历史工程，结合我方的工程管理水平、招标工程项目的特点，选择入围投标单位。
7.1.2. 各项招标采用邀请招标的方式，必须有3家以上的投标单位参与竞标。
多标段同时发标时，一个标段不得少于3家投标单位，同一单位不应参加2个以上的标段投标，总体中标率不得高于50%。
7.1.3. 参与投标的单位是通过资质审查或在“合格承包商名录”选择的单位。
该工作由工程管理部主持，成本管理部、项目经理部等相关部门均可以推荐队伍，通过资质审查后参与投标；入围投标单位的最终选择由招标小组集体确定。
7.1.4. 对拟参加投标但未列入“合格承包商名录”中的单位，应由工程管理部组织招标相关部门考察，考察人员不得少于三人（且分属不同部门），考察结束后填写《承包商考察结果审批表》，经公司招标领导小组审查合格后准予投标。
7.1.5. 选择入围投标单位应注意保证其间有充分的竞争，避免相互之间有关联关系、十分熟悉的同类承包商参加同一项工程的竟标。
总包工程招标必须保证每次招标均有新入围的投标单位参与；分包工程力求每次招标均有新入围的投标单位参与。
7.1.6. 公司优先选择具有良好合作记录的合格供应商参加投标，合作记录评价包括：工程质量、现场管理、经济结算、历次投标记录等；在公司投标记录中，经常投出最高价或接近最高价的队伍，一般情况下，不再选择其入围投标；反之，经常投出最低价或次低价的队伍，应优先选择其作为入围投标单位。