房地产评估习题一、单选题1、在影响商业房地产价格的区域因素中，对价格影响最大的是( C )。

A、交通通达程度B、公共公用配套设施状况C、区域的繁华程度D、城市规划限制2、某宗土地2,000平方米，土地上建造了一栋10层高的宾馆，宾馆的首层建筑面积为1,200平方米，第2层到第10层每层建筑面积为1,000平方米。

则由此计算出的建筑容积率为( B )。

A、0.6B、5.1C、2D、63、在资产评估中，土地使用权的评估通常是按照最佳用途为依据进行的，对于土地与建筑物用途不相协调所造成的价值损失一般以( B )体现出来。

A、建筑物的经济性贬值B、建筑物的功能性贬值C、土地的经济性贬值D、土地的功能性贬值4、对于正常的在建工程，一般应当按照在建工程的( C )来评估。

A、市场价格B、账面价值C、重置成本D、收益价格5、基准地价修正系数法从评估原理的角度划分可归属于( C )。

A、收益法B、成本扣除法C、市场法D、清算价格法6、在房地产评估中，当无参照物和无法预测未来收益时，则运用( A )评估较为合适。

A、成本法B、市场比较法C、残余估价法D、收益法7、下列关于土地的描述，错误的是( A )。

A、在我国。

所有土地的所有权均属于国家B、国家土地使用权可以转让C、科技、文化、体育类用地的最高出让年限为50年D、凡是未按照土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。

8、土地使用权出让合同约定的期限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当最迟于届满前(B )个月内申请提出。

A、3B、12C、6D、189、运用收益法评估房地产时，房地产总费用的公式正确的是( D )。

A、房地产总费用=管理费+折旧费+保险费+税金B、房地产总费用=管理费+折旧费+保险费+税金+空房损失费C、房地产总费用=管理费+维修费+折旧费+保险费+税金+空房损失费D、房地产总费用=管理费+维修费+保险费+税金+空房损失费10、有一宗土地，出让年期为40年，资本化率为10%，预计未来5年的纯收益分别为20万、22万、24万、21万、25万元，并从第6年起开始稳定在30万元的水平上，那么该宗土地的收益价格接近于( A )万元。

A、263.9065B、266.4212C、373.5815D、102.22611、有一宗土地，第一年的纯收益为100万，资本化率为5%，若(1)以后个年的纯收益在第一年的基础上逐年递增1%；(2)以后个年年纯收益逐年增加1万元。

这两种情况下该宗土地的无限年期价格应分别是( C )万元。

A、2,500 1,600B、1,667 2,400C、2,500 2,400D、1,667 1,60012、土地“三通一平”指( B )。

A、通水、通热、通路和场地平整B、通水、通电、通路和场地平整C、通水、通气、通路和场地平整D、通水、通讯、通路和场地平整13、在一宗土地上，建有一栋10层的写字楼，每层楼的面积相同，关于容积率和建筑密度的数据，最有可能的是( B )。

A、9.8 0.8B、5 0.5C、5.2 0.5D、6.5 0.614、下表为搜集到的纯收益与售价的交易实例，则应用纯收益与售价比率法确定评估标的的资本化率为( D )。

A、6.8%B、7%C、7.1%D、7.2%15、某待估房地产，已知建筑物还原利率为8%，土地还原利率为6%，建筑物价值占到房地产总价值的45%，则该房地产的综合还原利率为( B )。

A、5%B、6.9%C、6.1%D、7.1%16、待估建筑物账面原值150万元，竣工于1995年底，假设1995年的价格指数为100%，从1996年到2000年的价格指数每年增长幅度分别是11.7%、17%、20.5%、6.9%、4.8%，问2000年底该建筑物的重置成本最有可能是( B)万元。

A、2,650B、265C、2,410D、24117、运用使用年限法估测建筑物实体有形损耗率是以( C )与建筑物全部使用年限的比率求得。

A、已使用年限B、剩余使用年限C、实际已使用年限D、已提折旧年限18、采用成本法评估建筑物是以( B )为依据的。

A、预算定额合理B、建筑物客观投入合理C、建材价格变化不大D、人工费率变化不大19、对于建筑物的过剩功能，在评估时可考虑按照( A )处理。

A、功能性贬值B、建筑物增值C、经济性贬值D、经济性溢价20、不论采用什么方法评估在建工程，其基本前提条件是( B )。

A、项目仍然在建设中B、建成后的项目有效益性C、预计项目能够建成D、建成后能够形成生产能力21、某待估宗地剩余使用年限为30年，还原利率为6%，比较实例价格为3,000元/平米，剩余使用年限为40年，若不考虑其他因素因素，则评估标的的单价接近于( C )元/平米。

A、3,279B、2,250C、2,744D、4,00022、评估房地产时需要考虑的主要风险是( B)。

A、不可位移B、不容易变现C、使用时间长D、规划很严格23、若反映宗地地价水平，( A )指标更具有说服力。

A、楼面地价B、土地单价C、建筑单价D、基准地价24、土地市场的不完全竞争性是由土地的( B )决定的。

A、稀缺性B、位置固定性C、用途多样性D、价值增值性25、待估土地年总收入为300万元，年总费用为250万元，剩余使用年限为40年，折现率为6%，则其评估价值最接近于( D )万元。

A、700B、800C、833D、75226、我国土地使用权出让的最高年限由( D )确定并公布。

A、国土资源部B、建设部C、省、自治区、直辖市政府D、国务院27、若某房地产的售价为1,000万元，其中建筑物价格为600万元，地价为400万元，该房地产的年客观收益为72万元，建筑物的资本化率为8%，那么土地的资本化率最接近于( B )。

A、8%B、6%C、7.5%D、5%28、由于土地用途改变而带来的增值收益应当归( D )拥有。

A、转让人B、占有人C、使用人D、所有人二、多选题1、在房地产重置成本的测算方法中，物价指数法比较适合于( AC )的评估。

A、建筑物及其附属设施的复原重置成本B、建筑物及其附属设施的更新重置成本C、构造比较简单的建筑物的复原重置成本D、构造比较复杂的建筑物的更新重置成本2、房地产评估收益法公式：房地产价格=纯收益/资本化率，其成立条件是( ABD )。

A、纯收益每年不变B、资本化率固定C、收益期限为法定最高年限D、收益年限为无限期3、运用市场法评估地上建筑物部分时，选择的参照物应该在( BC )方面与待估资产大致相同。

A、外观B、结构C、用途D、坐落位置4、土地的经济特性是( ABDE )。

A、供给的稀缺性B、可垄断性C、不可再生性D、土地利用多方向性E、效益级差性5、地价的各征包括( ABCE )。

A、地价是地租的资本化B、地价是权益价格C、土地具有增值性D、效益级差性E、地价与用途有关6、应用假设开发法评估地价时，从房屋预期租售价中扣除的费用项目有(BCDE)。

A、征地费用B、建筑总成本C、利润D、税金E、利息7、关于土地使用权正确的表述是( ABDE )。

A、土地使用权转让时，其地上建筑物、附着物所有权随之转让；B、土地使用权抵押时，其地上建筑物、附着物所有权随之抵押；C、土地使用者通过转让方式获得土地使用权时，其土地出让年限应为法律规定的最高年限；D、土地使用者转让地上建筑物、其他附着物(不动产)所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让。

E、抵押地上建筑物及其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。

8、影响房地产价格的一般因素包括( BD )。

A、商业繁华程度B、经济发展因素C、交通因素D、城市规划及开发战略9、引起建筑物功能性贬值的因素主要有( BD )。

A、政策变化B、使用强度不够C、市场不景气D、用途不合理10、土地使用权出让可以采用( ABD )方式。

A、协议B、招标C、划拨D、拍卖11、运用基准地价评估宗地价格时，需要修正的因素包括( BE )。

A、土地出让金B、土地使用年限C、拆迁费用D、土地等级E、容积率12、不动产指的是( AD )。

A、地产B、机器设备C、空调D、房产四、计算题1．某房地产公司于2006年1月以有偿出让的方式取得一块土地50年使用权，并于2008年1月在此地块上建成一座框架结构的写字楼，经济耐用年限为60年，残值率为0。

评估基准日，该类建筑物重置价格为每平方米2500元。

该建筑物占地面积为1000平方米，建筑面积为1800平方米，现在用于出租，实际每年收到租金为72万元。

另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10%，每年需要支付的管理费为年租金的3%，维修费为重置价格的1.5%，土地使用税以及房产税为每建筑平方米25元，保险费为重置价格的0.2%，土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%。

根据以上资料评估该宗土地2009年1月土地使用权的收益价格。

】：（1）该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法评估。

（2）计算总收益。

总收益为客观收益而不是实际收益年总收益＝60×12×1 800×（1－10％）＝1 166 400（元）（3）计算总费用。

年管理费＝1 166 400×3％＝34 992（元）年维修费＝2 500×1 800×1.5％＝67 500（元）年税金＝25×1 800＝45 000（元）年保险费＝2 500×1 800×0.2％＝9 000（元）所以，年总费用＝34 992＋67 500＋45 000＋9 000＝156 492（元）（4）计算房地产纯收益。

年房地产纯收益＝年总收益－年总费用＝1 166 400－156 492＝1 009 908（元）（5）计算房屋纯收益年贬值额＝建筑物重置价/使用年限＝（2 500×1 800）/48＝93 750（元）（注意这里，土地使用年限小于房屋耐用年限，采用孰短原则，确认房地产使用者可使用的年限为48年）房屋现值＝房屋重置价－年贬值额×已使用年限＝2500×1800－93 750×1＝4 406 250（元）房屋纯收益＝房屋现值×房屋资本化率＝4 406 250×8％＝352 500（元）（6）计算土地纯收益土地纯收益＝年房地产纯收益－房屋年纯收益＝1 009 908－352 500＝657 408（元）（7）计算土地使用权价值土地使用权在2010年1月的剩余使用年限为50－3＝47（年）P＝657 408/6％×[1－1/（1＋6％）^47]＝10 248 352（元）单价＝10 248 352/1 000＝10 248（元/平方米）（8）评估结果本宗土地使用权在2010年1月的价值为10 248 352元，单价为10 248元/平方米。