基地周边用地情况
普陀区中心、苏州河北岸商贸服务群的中心 X副中心处于普陀区的中部片区，内环和中环线之间，东至岚皋路、南至中山北路、武宁路、西接真北路 (中环线)、北临沪宁铁路，紧邻铁路X西站，规划范围约600公顷。
铁路阻隔区域
1. BASIC RESEARCH 1.1 Site Location
周边商圈
周边道路现状
42M
本案东侧为曹扬路,路宽42M,为城市主干道 南侧为规划道路,路宽20M,为城市支路 西侧为桃浦东路,路宽20M,为城市支路 北侧为芝川路,路宽20M,为城市支路（自东向西单行） 本案B1和B2地块间设有一条规划路,路宽24M,为城市支路 （规划道路预计5-10内将保持尽端路的状态）
CONTENTS
目录 一 基础研究 1.1 区位研究 1.2 尺度研究 1.3 规划条件研究 1.4 指标研究 1.5 案例研究 二 产品线研究 三 设计专题 3.1日照分析 3.2 110KV变电站位置 3.3 B2地块商业设计 3.4 B1地块商业设计 3.5产品分析 3.6规划结构 3.7交通分析 3.8城市空间 3.9景观及场景 3.10建筑造型及立面风格 3.11 分期开发开发周期控制与地铁的关系 3.12经济技术指标 四 方案详细图纸 五 方案总结
规划指标
地块
用地 面积
容积 率
地上总建 筑面积
其中住宅面积
地下 总建筑面积
地下车库及 设备房
B1
2017 8
3.5
70623 不超过13863
B2
2093 5
4.0
83740
合计
4111 3
154363 不超过13863
5314 36496 41810
5314 15690 21004
注：地下总建筑面积（地下车库及设备房＋地下商业）为下限控制，地下商业为上限控制。
20M B1 退界线
10M
地铁走向 50M控制线 50M控制线
1. BASIC RESEARCH 1.3 Plan study
地铁和变电站影响
50M 50M
B2 50M控制线 变电站 地铁走向
6600MM日日照照影可响建范范围围（(日日照照棒棒影影图图）)
1. BASIC RESEARCH 1.3 Plan study

2.PRODUCT ARALYSIS 2.0 Product analysis
对比市场上的两种产品：
大势
受众 产品 类比
类保障房
2008年X全年成交量800万平方米 4万亿救市——保障性住房 X09年起每年400万平方米经济适用房
任务书指标
地块 B1
B2
位置 地上
地上 地下
性质 住宅 类住宅 商业 110KV变电站 合计
办公
商业 商业 合计
产品
小型商业
准甲级办公 SOHO办公 精品商业 地下商城
规模（(㎡) 14000 53600 2000 1000 70600 40000 20000 23740 20800
83740（地上）
X副中心位于三大区域发展轴之一的沪宁发 展轴上,是X中心城市连接长三角的重要西北门 户,X与周边地区协作发展的重要节点。
X交通条件优越，是江苏、安徽等省市陆路 进入X的重要枢纽。随着沪宁城际铁路和X西站 换乘枢纽站点的规划建设，其区位优势将更加 凸现，为实现长三角区域1小时车程范围内产业 联动和市场融合提供新的条件。
X城市发展轴
中央商务区：X市地标集中区域，都市旅 游，国际金融贸易中心。
徐家汇副中心：零售百货与名品专卖为主， 消费档次高，周边次商圈多，轨道交通站 线密度高，是一个已经发展成熟的城市商 业中心。
1. BASIC RESEARCH 1.1 Site Location
中观区位 与其它中心的比较,X副中心发展相对滞后,档次相 对较低,规划建设定位雷同,缺乏良好的网络组织, 忽视对城市生活观念的塑造。
X副中心应当从整体出发，在整体网络中起到核心 统领的作用，融入整个普陀区的商业网络。而不是 一个新增加的商业服务点。成为一个复合性的中心， 部分功能由长风、真北等区域承担。形成以X为中 心，周边各大商贸服务区为复合点，城市形象明确 的新型城市副中心。
花木副中心：随着浦东开发新形成的商务、 文化中心，坐落于新区服务于新区，对浦 西影响不大。
西郊百联 (总建筑面积：11万平方米)
主要功能:商业 娱乐 特点:1 街角引入
2 线性空间 3 中心放大广场
1. BASIC RESEARCH 1.5 Case studies
住宅案例研究
翠湖天地御苑 (总建筑面积：17.5万平方米)
主要功能：住宅 特点:1 一期组团大堂
2 城市道路直接入地库 3 小组团内部围合精致景观 4 具备高档配套设施
（总5.36万平方米） 类住宅2（公寓式办公） 准甲办公 4万平方米
商铺 4.2万平方米
梳理 纯住宅
类住宅
办公 持有商铺 销售商铺
2.PRODUCT ARALYSIS 2.0 Product analysis
产品线梳理
原则及关键点 量小，风险最小的产品，相对好卖
量最大，抗性大，须创新
形象、商务氛围的营造为重点 结合招商，尽量最小化保留 利润最大产品，须最大化，并确保 有利经营，无销售死角
华府天地 (总建筑面积：7万平方米)
主要功能：商业，住宅 特点:1 组团大堂
2 城市道路直接入地库，局部结合入口大堂 3 组团围合精致景观 4 配套设施豪华，一层一户专属电梯。
济南路8号
日本高层集中型住宅平面
1. BASIC RESEARCH 1.5 Case studies
住宅案例研究
波特曼丽嘉酒 (店总建筑面积：35万平方米)
XX副中心B1-B2地块总体规划设计
Shanghai Zhen Ru City Sub-Centre:Lots B1-B2 Masterplan
INTRODUCTION
介绍
本文册表述的是对一块位于X西北部普陀区内， 面积为4.1公顷地块的规划策略。 该文本针对的是X市X副中心内B1-B2地块的总 体规划设计。
说明 商业尽量做多
备注： 1、除变电站外，地上各分面积指标可上下浮动10％，但纯住宅量必须符合14000m2指标，地下商业总量面积指标不得 突破，
B2地块地上商业、办公面积配比上，商业在符合使用、销售要求的前提下应尽量做多。 2、所有物业考虑可分隔销售。 3、所有建筑不做超高层。 4、110KV变电站如独立建设，需保证用地面积40×60平方米。变电站用房必须保证距离住宅20米以上。110KV变电站 如临
主要功能：商务酒店 特点:1 中心对称布局
2 车行空间场所感塑造 3 配套设施高档
济南路8号 (总建筑面积：6.5万平方米)
主要功能：住宅 特点:1 “豪宅式”小型公寓
2 神似日本高层集合住宅典型平面
产品线研究
我们要做什么
What we should ?
产品线 纯住宅 1.4万平方米 类住宅1（公寓式酒店）
建，需保证1000米使用面积，高度10米。
共性词:
1. 空间的丰富性及趣味性 2. 主导空间(广场)及主要吸引物的存在 3. 主要流线清晰 线型空间系统 4. 街角导入原则 5. 尺度概念:商铺尺度 街道尺度 广场尺度
1. BASIC RESEARCH 1.5 Case studies
国外案例研究
五角场副中心：辐射杨浦区及周边区域约 200万人为主，作为城市公共活动中心， 消费档次定位较低。
1. BASIC RESEARCH 1.1 Site Location
中观区位
X西北片区的中心、城际交通与城市交通的转换 枢纽之一
X位于X中心城市的西北普陀区，是X西北片 区的中心。其核心功能可以辐射包括闸北、普陀、 长宁等市区和嘉定、青浦等郊区范围，分担这一 片区对生活、生产的服务需求。
X副中心开发较晚，方圆6km范围内还有中山公园、 大宁等大型商业圈存在，因此，与江湾五角场、 花木相比，它的副中心辐射力被削弱了。并且由 于铁路的阻隔，降低了地块北边人流过来的可能 性。但在3.5km范围内，长风、长寿、真北、桃 浦等其它商圈却品质都不高。
本案
大宁商业圈
真北路商业圈
中山公园商业 圈 次级商圈
前期研究
1.1 区位研究 1.2 尺度研究 1.3 规划条件研究 1.4 指标研究 1.5 案例研究
沪嘉高速
沪宁铁路
本案
沪宁高速
X西站
徐家汇
江湾 五角场
中央 商务区
内环线
花木
中环线
外环线
1. BASIC RESEARCH 1.1 Site Location
宏观区位 ，城市西北门户，沪宁发展轴上重要节点
在X城市中，X副中心应当承担的职能 •分担中心区功能 •对腹地进行辐射 •疏散内城区交通
1. BASIC RESEARCH 1.1 Site Location
中观区位
在基地的西部和南部以居住用地为主，西面有 普陀区人民政府和X体育宫以及一处较大规模的 煤气储、气包，西面边界为桃浦河；基地以北 跨越X西站为X超大型居住社区X万里城；基地 以东多为货场用地，有零星居住散布，东南角 为武宁路长途汽车站。
大宁商业 (总建筑面积：25万平方米，容积率
3.5)
主要功能:商业 办公 酒店 特点:1 街角引入
2 内部漫游式流线
大拇指广场 (总建筑面积：11万平方米)
主要功能:商业 娱乐 特点:1 线性空间
2 结合中心放大广场
2.SCHEME PRESENTATION 1.5 Case studies
商业案例研究
规划用地平衡表
2
曹杨花 苑
3
本案