滨海新区中心商务区（于家堡地区）城市设计与行动规划简要说明天津市城市规划设计研究院专家工作一室2007．01．08前言随着城市化速度的不断加快，如何尽快地改善城市环境品质，满足居民日益提高的改善工作、居住、交通、游息条件的需要，吸引投资和人才进行经济建设和发展，是当前城市管理者和城市规划者面临的主要课题，并因此提出了各种对策，如城市形象建设、综合竞争力提高等。

在具体的实践中，所有这些对策都需要通过大规模的城市公共开发活动来实现。

然而，在向市场经济转轨之后，城市发展的投融资渠道、资源的配置、利益分配、土地批租、人口发展等许多方面都发生了重大变化。

传统的城市规划侧重理性推导和物质空间的塑造，忽视市场和社会公众的需求和效益分析，忽略规划实施的过程而显得脆弱和贫乏，这是导致城市规划可实施性较低的原因之一。

本行动规划正是在如何创造一个可实施的好的规划、以及如何实施规划两方面做了积极的努力和尝试。

规划从整体发展角度整合现有规划,针对于家堡地区的城市功能定位进行通盘性、战略性、现实性的规划建议，以符合市场需求和满足地区近期建设开发需要为目标，实现规划方案项目化和开发方案时序化。

由规划直接引发行动——通过制定前瞻的、可持续的、高附加值的开发定位，研拟出行之有效可操作的开发建设以及招商引资平台，最终转化为真实直接高效的城市开发行动。

对规划方案的经济、技术、市场等方面的可行性进行调查研究论证，对政府引导、控制、推进于家堡开发建设的相关政策和措施提出具体建议；对市场需求进行分析和研究；对规划的可操作性和可实施性提出建议；对城市空间布局、道路交通组织、土地使用模式、重要节点等提出规划建议。

一、项目背景天津滨海新区在《中共中央关于制定“十一五”规划的建议》中，被列为带动环渤海地区经济增长的关键区位，以高起点、国际化、可持续、自主创新为指导思想，在区域政策上被赋予如同八十年代的深圳、九十年代的上海浦东的地位。

于家堡地区是滨海新区开发开放的关键和核心，是滨海新区中心商务区的核心，是滨海新区金融创新和金融服务改革的示范基地。

于家堡的建设表征着滨海新区经济腾飞的信心和决心，是塑造新滨海城市形象的重要举措，是滨海新区建设世界一流城市的象征。

滨海新区于家堡商务区发展目标：滨海新区最具窗口示范效应的核心地区中国新世纪城市建设发展的标杆全球最具魅力的城市CBD之一二、规划目的及过程1、规划背景于家堡地区是天津市现代金融服务区发展规划的重点发展区域之一。

中央确定滨海战略一年之后，海河西岸的响锣湾地区由于充分的优惠条件使投资者趋之若骛，土地整理和基础设施建设速度加快，但建设管理和规划设计水平有待提高。

而于家堡地区现状拆迁刚刚起步，由于基础设施建设尚未启动，规划的创新性和影响力不足，宣传策划力度不够，基础设施和招商引资的项目不确定，实施力度和规划设计水平有待提高等原因，总体建设速度较慢。

2、案例分析从世界范围来看，滨水CBD开发的成功要素主要归纳为以下几个方面：（1）土地使用特点土地混合使用,相对分区。

滨水CBD有意识地把商务办公,居住公寓,商业零售,游乐饮食, 等功能组织在一起,可以使滨水地区24小时都有活动,都有人流,有利于增强滨水地区的吸引力。

根据纽约曼哈顿经验，下城地区用地有以下特点：商务金融办公机构集中，成群成势，中介服务公司见缝插针。

高档酒店规模适度而分散。

联系金融中心和商务中心的第五大街，商业沿街密集分布，连贯成市。

各级政府管理机构和公益性公共设施用地按合理的服务半径均匀插建。

公寓住宅成组群分布于金融商务区背后。

细密的路网增加了建筑的临街面,提高了土地的商业价值。

街道空间界定清晰，空间连续。

（2）交通特点：与闹市中心和交通枢纽相连，依托现有基础设施借助市中心的人气；开辟尽量多的交通方式；大运量快速公交为主；交通干道与内部交通分离；高效立体化交通；发达的交通诱导系统；鼓励步行者。

（3）城市景观特点：完整的城市形态；连续和友善的城市公共空间；以吸引人的项目作为开发的核心；利用历史建筑物；连续的滨水公共空间；地标性摩天大楼。

3、对现有控规的再认识：（1）目前控规存在的问题有如下几点：规划深度不够：土地使用功能不明确，城市空间缺少层次，没有对滨水六米高防洪堤提出具体亲水改善措施。

交通问题严重：桥梁严重切割用地，且阻碍交通通行，对小汽车带来的交通问题应对不足。

中央公园造成东西两侧功能和活动无法衔接，解构了市中心的聚集力。

城市形象不突出，对响螺湾缺乏积极的整合。

（2）面对上述问题，本规划作出积极应对：城市设计深化：土地使用功能细分；创造层次丰富的各类城市广场、绿地和街道；防洪堤后退，留出亲水岸线。

高效立体交通：保持密路网，结合防洪堤设置分层道路，提高机动车的快速通行能力；承认海河的分割作用, 适当减少桥梁数量。

规划中心广场：提高使用效率，周边建筑有效界定城市空间，并为市民提供了一处引以为傲的城市客厅。

突出城市形象：创造完整和富有特色的城市形态,整合响螺湾的城市秩序并在功能和空间上有所呼应。

三、城市设计深化1、规划理念（1）精明增长理论——智慧运营城市研拟城市运营平台：由政府主导城市规划，并成立专门的项目开发公司，统一整地，按规划分期分区完成基础设施、开放空间、公建配套建设，实现土地的一级开发与营销，管理与监督二级开发的营造品质，并负责建成后环境品质的养护以及软硬件运营。

在确定这一平台的前提下，针对这一平台提出最佳的规划解决方案。

（2）推行新传统主义——不同功能的城区可自我完善，经典的空间形态，强调场所精神强调城市应由一系列容纳不同功能的城区组成，这些城区自我完善同时具有不同的历史和文化特点，同时，运用各种经典的空间形态、构图和组合方式，强调广场和街道等传统空间的意义。

在此理念指导下，我们的做法包括：共生共荣、立体复合的土地使用模式严谨务实、形态完整的城市形象对外高效率、内部人性化的交通网络多元、个性、开放、友善的城市空间架构孕育生态，层层递进的开放空间系统挖掘与利用宝贵的历史资产（3）崇尚科技文明——21世纪高技术之CBD建设学习型城市，规划开放学园，塑造地区特殊文化特质的空间场景；鼓励思想的创新，提供最有益于思潮激荡和激发创意的场所，并提供各类尖端科技成果应用和展示的平台。

倡导生能节费的绿建筑设计和使用新型能源，倡导健康的生活方式，建设可持续发展的绿色CBD。

2、系统说明：（1）共生共容、立体复合的土地使用模式于家堡地区的土地使用大致分成六类：金融街、高档商业、酒店公寓、商务办公、文化娱乐、科技展览。

于家堡地区功能规划分成九个区：滨海金融街（财富之谷）金融学院（知识加油站）原住居民安迁及中高密度住宅(百安居\百颂园)SOHO都市白领公寓和水滨洋房(创艺居坊\水岸公馆)商务办公区(精英都市)南站风情酒吧街(魅影倾城)商城\电影城\休闲娱乐不夜城(盛购天堂)行政办公及文化区休闲娱乐区（2）多元、个性、开放、友善的城市空间架构外环交通性主干路提高交通的可达性和出行能力；内部建筑清晰界定道路边界，有明确的地域感和方向感；细致纹理的街道与街廓系统奠定人性化城市的基调；可弹性容纳各类使用的街廓，为于家堡强化持续的发展性及丰富的情趣。

（3）孕育生态、层层递进的开放空间序列区内建立多层次的开放空间体系，包括：全市性综合开放空间：会展广场，喷水广场，新城广场，空中敞廊，西风公园，望潮公园，朝阳公园，滨河玉带；全市性主题开放空间：财富广场，金融广场，时代广场，东环广场等.地区性开放空间街边绿色走廊，街头广场，步行街，林荫道路行人空间等.街廓开放空间：街廓庭院，屋顶花园等。

（4）图底关系：运用各种经典的空间形态、构图和组合方式，强调虚实空间的双向完整，强调街道界面的连续性，强调广场和街道等传统空间的意义。

（5）强度控制：对区内地块开发强度控制具有以下特点：沿内外环路之间，由于交通运力的保证，开发强度较大。

中轴线和滨水地区为一系列的开放空间和低强度开发地区。

平均容积率约为1. 8，区内自身的强弱平衡保证了强有力的空间形象。

（6）挖掘与利用宝贵的历史资产:塘沽外滩向南延伸，与于家堡相交之处的地面高程极接近海河防洪要求高度，是塘沽临河岸线少数具有亲水感的地方，且在铁路停止使用后，通过交通动线的调整，可以产生相当的可用之地，提供解放路商业沿续发展的腹地。

保留火车站及现有站旁仓库，为开发增添历史氛围，原有车站可再利用为有轨电车站。

（7）道路交通道路交通采取如下原则：对外交通：高效便捷，车行顺畅；内部道路：行人第一，公交及非机动车优先。

具体策略包括：基于现在快速城市化的进程，采用与原都市路网结合的棋盘格加向心圆的路网秩序。

针对国内大小各类城市快速开发成长后出现的交通现象与问题的反思，建议采用开放的细密街网，为新城提供充分的人流、物流循环需求容量与多重的路线选择机会。

借鉴国内外先进城市经验，结合地铁和中央大道主干路的选线规划大面积地下停车空间，并由地下环廊串连。

将小汽车的行驶疏散为尽可能多的方向，停车则尽量地下化。

小汽车运输分为交通性和生活性，交通性出行安排在外围环岛行驶，生活性出行在内部自由选择。

地面开辟小轨之大众运输，海河上规划多条轮渡线路。

设计公交环线，将于家堡CBD区与高铁车站、解放路地区、开发区等发展点进行有机串连。

于家堡岛内公交环线位于基地二层，与海河防洪之堤岸同高，与环线内建筑二层通达，以次将行人带至可观景高度并能便捷到达亲水岸线。

四、行动规划——新区中心的崛起１、规划目标目标一：发展金融商务功能——动力之城目标二：改善道路交通系统——凝聚之城目标三：突出滨水城市形象——标志之城目标四：开发旅游休闲资源——活力之城目标五：展示现代科技文明——时尚之城目标六：展现悠久历史文化——魅力之城２、项目策划：整个项目由：“四大工程、五大建筑、六大投资主题”组成。

（１）四大工程：道路交通工程：4+N条路:南海路,永太路,高架外环路,内环路及若干城市支路和2座立交桥。

桥梁隧道工程：6座桥:永太桥,蓝鲸桥,东／西步行桥,东沽桥,西沽桥。

堤岸改造工程：1条6.6公里长的亲水堤岸。

绿化广场工程：3年(2008-2010), 3个公园:西风公园,望潮公园,朝阳公园。

4个广场:会展广场,水景广场,新城广场,通河广廊。

全部工程土地整理投入资金30亿元，基础设施投入资金61亿元。

（２）五大建筑第一大建筑：会展中心（建筑面积3万平方米，建设资金3亿元）会展经济一般被认为是高收入、高赢利的行业，其利润大约在20%-25%以上。

国际上展览业的产业带动系数约为1：9，会展业为很多城市带来了巨额利润和经济的空前繁荣。

旧金山湾区内，旧金山市中心虽具有规模极大的会展中心，但在奥克兰所在的东湾、以及硅谷所在的南湾都设有相当规模、服务地区特色产业的会展中心。