房地产开发经营与管理
谭茹文
1. 实物
从实物角度上看，房地产有三种存在的形态： （1）土地 （2）建筑物 （3）房地
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2. 权益
房地产可视为由多种权利构成的权利束， 而完整的权利束为房地产产权。 基本权利有：占有权、使用权、收益权、 处分权；派生权利，如：典权、抵押权、 地役权等。
1.相对较高的收益水平（注意财务杠杆运用的条件）
2.能够得到税收方面的好处（正确理解其涵义）
3.易于获得金融机构的支持
利
4.能够抵御通货膨胀的影响
5.能提高投资者的资信等级
弊
6.投资数额巨大 7. 变现性差 8.投资回收期较长 9.需要专门的知识和经验
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六.房地产投资的风险
（3）合作开发
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2.国有土地使用权的出让和转让
（1）国有土地使用权的出让 出让方式：拍卖、招标、协议、挂牌
（2）国有土地使用权的转让 （3）土地使用权使用年限 （4）土地使用权出让金 （5）毛地价 （6）熟地价 （弄清毛地价与熟地价的区别）
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四川大学建筑与环境学院
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复
习
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第一章 房地产投资概述
一.房地产的概念 二.房地产的种类 三.房地产的特征 四.房地产投资的形式 五.房地产投资的利弊 六.房地产投资的风险
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一.房地产的概念
房地产是房屋财产和土地财产的总称。地 产可视为实物、权益和区位三者的结合。
1.系统风险
(1) 通货膨胀风险 (2) 市场供求风险
(3) 周期风险
(4) 变现风险
(5) 利率风险
(6) 政策风险
(7) 政治风险
(8) 或然损失风险
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2.个别风险
(1) 收益现金流风险 (2) 未来经营费用风险 (3) 资本风险 (4) 比较风险 (5) 时间风险 (6) 持有期风险
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一.房地产开发的主要程序
一般包括四个阶段、8个步骤：
投资机会寻找 投资机会选择与决策规划设计与方案报批
签署有关合作协议
建设阶段 施工建设与竣工验收
租售阶段 市场营销与物业管理
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前期工作的主要内容
(1) 对拟开发项目作进一步分析
投资、成本 经营收入 利润、税金
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(3) 现金流量图的构成和画法
1. 绘一水平轴线向右延伸表示时间的延续，轴上每一 刻度表示一个计息周期，标上计息周期数。图中上一期的 期末即为下一期的期初。
2. 用垂直箭线表示现金流量。向上的箭线表示现金 流入，向下的箭线表示现金流出。
3. 箭线的长短与现金流量的大小成正比，在箭线上 方（或下方）注明现金流量的数值。
(2) 获取土地使用权
(3) 征地、拆迁、安置、补偿
(4) 规划设计及建设方案制定
(5) 获取规划许可
(6) 施工现场三通一平
(7) 市政配套设施谈判与协议
(8) 安排短期和长期信贷
(9) 寻找预租（售）客户
(10)对市场作进一步分析，确定目标
(11)对开发成本作进一步测算
(12)对承包商的选择提出建议
(2) 按土地的开发程度划分（P27） 生地 毛地 熟地
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三.房地产的特征
1.不可移动性 3.寿命长久性 5.用途多样性 7.易受限制性 9.价值高大性
2.独一无二性 4.数量有限性 6.相互影响性 8.保值增值性 10.难以变现性
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五.房地产投资的利弊
0
1
2
3
n-2 n-1 n
现金流量的三要素： • 现金流量的大小（资 金数额） • 方向（流入或流出） • 作用点（资金发生的 时间点）
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3. 经营收入、利润和税金
（1）经营收入 销售收入 、出租收入、自营收入。
（2）利润 经营利润、 税前利润、税后利润、
可分配利润。 （3）税金
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第二章 房地产投资分析基本知识
一. 房地产投资现金流量及构成 二. 资金的时间价值及计算公式 三. 房地产投资经济效果评价指标
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一. 房地产投资现金流量及构成
1.房地产投资现金流量及构成
(1) 房地产投资中的现金流量 (2) 房地产投资中现金流量的构成
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3. 计算实例
要会画现金流量图，重点掌握： 例5－4 P160 例5－7 P162 会用计算器进行计算
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第三章 房地产开发的程序与管理
一.房地产开发的主要程序 二.土地使用权的获取 三.城市规划对房地产开发的影响 四.政府对房地产市场的干预
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销售税金（两税一费：营业税、城 市维护建设税、教育费附加）、土地使 用税和房产税、企业所得税。
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二. 资金的时间价值及计算公式
1.利息与利率 （1）利息与利率 （2）单利与复利 （3）名义利率 、周期利率、实际利率
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3. 区位
区位是指房地产的空间方位，除了房地产 的地理坐标位置外，还包括房地产与其它 地方往来的便捷性、周围环境、在城市中 的地位等。
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二.房地产的种类
按开发程度划分 土地
房地产 在建工程 建成后的物业
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1.土地
(1) 按土地的权属划分 国有土地 集体土地
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2. 资金的时间价值计算公式
（1）现值与终值的关系
P F 1 i n F P /F ,i,n
（2）现值与年金的关系
PA 1 i( 1i n i) n1 AP/A,i,n
（3）终值与年金的关系
FA 1iin1 A F/A ,i,n
(13)开发项目保险事宜洽谈
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二.土地使用权的获取
1.开发商获取土地使用权的方式
（1）在一级土地市场上获取国有土地使用权
1）划拨方式
2）出让方式
（2）在二级土地市场上购入国有土地使用权
1）购入已经完成开发的熟地。
2）购入一项房地产，拆除原建筑物，重新开发。
3）购入半成品（在建工程），继续开发。