页码：第1页共9页合作操盘项目运营管理流程编制汪浩日期审核陈东彪、丁元刚日期批准林峰日期修订记录日期修订状态修改内容修改人审核人批准人页码：第2页共9页1.目的为保证兼并收购、合作拿地、前期融资（股权）等合作项目在合作管理工作、公司及项目运控工作规范、高效，防范运营风险，为各合作方创造项目最优价值，特制定本流程。

2.适用范围本流程适用于集团、事业部、城市公司的合作操盘项目的运营管理工作。

3.术语及定义3.1.三会：合作公司股东会、董事会、监事会（或董事会审计委员会）；3.2.合作对接负责人：事业部委派的和合作各方联络对接的第一负责人。

4.职责与权限4.1.合作项目团队三会成员、项目团队及事业部内部各职能对接人4.1.1.负责与事业部合作项目工作小组对接，把控合作各方前期约定合作相关要求；并与合作各方参与项目人员进行交底；4.1.2.负责合作公司及项目的整体运营管控及信息提供。

4.2.事业部各职能4.2.1.事业部运营职能：负责合作项目指标、计划、权责、制度文件及月报总结等的管控；4.2.2.事业部财务职能：负责合作项目预算、资金计划、资金管理、费用管理的管控；4.2.3.事业部法务职能：负责合作项目合同管理、运作风险、法人治理文件、合作协议的管控；4.2.4.事业部行政职能：负责合作项目工商变更、印章、固定资产、档案的管控；4.2.5.事业部成本职能：负责合作项目成本管控；4.3.集团合作战略推进小组、事业部合作项目工作小组4.3.1.负责合作项目运营管控的对接、交底及指导协调。

5.项目团队管理5.1.针对直线职能、大工程部、矩阵片区三种不同模式及架构在合作协议签订前各事业部人页码：第3页共9页力资源职能进行项目团队准备，在协议签订或拿地后15天内确定项目团队负责人及前期工作主要团队成员并发文任命；5.2.如为非全资公司，事业部人力资源职能需根据合作协议要求在项目团队、事业部及集团中高管中确认我司在非全资公司的三会成员、及主要高管成员，项目团队负责人即为合作对接负责人，并在与合作方达成一致后将非全资公司所有的三会成员、及主要高管成员及相关所属公司进行发文通告；5.3.法务负责人由集团委派，其他法务人员可由事业部对外公开招聘，法务人员的招聘、管理、考核等均按照集团的相关规定执行。

6.合作协议交底及合作方交底对接6.1.收购及合作拿地开发项目：事业部投资职能组织、法务职能等协助进行收购或合作拿地开发协议交底，事业部运营职能、项目团队、三会成员及主要高管成员参与收购或合作拿地开发协议交底；收购及合作拿地开发协议交底内容主要为：合作各方权利义务、后期履约重要关注点及风险点、后期项目运作权责等；6.2.前期融资项目：事业部财务职能组织、法务职能协助进行前期融资协议（含增资扩股协议）交底，项目团队及三会成员、主要高管成员参与前期融资协议（含增资扩股协议）交底；前期融资协议（含增资扩股协议）交底内容主要为：合作各方权利义务、融资及还款承诺的管控、后期履约重要关注点及风险点、后期项目运作权责等；6.3.在合作各方项目团队确认后及我司合作协议交底后，需由项目团队负责人（合作对接负责人）组织合作各方的相关人员进行项目交底对接，结合合作协议明确三会议事规则、合作各方人员权责、合作各方资金进出、项目决策议事规则、信息通报规则、合作各方联络方式等合作备忘，以保证合作各方参与项目的人员对项目管控有一致认识。

7.工商变更、资金拨付及合作前期工作管理7.1.三种合作模式对应合作项目工商变更事项主要分为两种，一类是各方成立新公司或一方成立新公司其余各方增资入股；一类是一方已有公司，其余各方增资入股。

这两类都存在各方集团以直接或间接方式进行合作；7.2.项目团队负责人根据项目开发进程总体把控工商变更进度对项目开发进程的影响，提前页码：第4页共9页和事业部行政职能、财务职能达成共识，形成合作项目工商变更专项计划和资金筹措方案，具体工商变更相关内容见《合作项目工商管理流程》；7.3.如在工商变更手续办理前，需我方投入资金，以及我方开始启动项目开发等合作前期工作，需关注投入资金的时点须与我方权益实现时点相对应，投入资金共同账户监管，我司在合作前期工作投入的估值方法与合作各方达成一致并在合作相关协议中明确保障，相关风险及应对措施详见《合作项目风险管理手册》。

8.项目目标管理8.1.非全资公司项目目标分为公司目标和项目奋斗目标：8.2.公司目标较集团全资项目成功标尺要求有一定幅度的宽松，为对合作各方承诺目标；项目团队需在考核版对应时间期限前及各运营专项会结合合作协议要求确认公司目标，公司目标对外申报报批流程为事业部运营职能发起，事业部财务、营销、成本职能审核，事业部总经理审核，集团运营管理部、财务中心、营销管理中心、成本管理部审核，集团执行副总裁审核，集团总裁批准；项目团队组织和合作各方就公司目标达成一致；8.3.项目奋斗目标符合集团全资项目成功标尺要求，与公司目标一同在考核版对应期限前及各运营专项会确认，以保障公司目标的达成；8.4.公司目标参考下表：名称指标值备注年自有资金投资回报率较内部目标往下浮动5%静态投资回收期（月）较内部目标延长2个月销售利润率（毛利、净利）刚需产品较内部目标往下浮动1%改善产品较内部目标往下浮动1%商办产品较内部目标往下浮动1.5% 商办项目，按税后净利页码：第5页共9页名称指标值备注润计算。

在计入开发贷款前提内部收益率IRR 较内部目标往下浮动5%下。

开盘周期较内部目标延长2个月交房周期较内部目标延长4个月目标成本较内部目标往上浮动1.5%9.项目三会及权责管理9.1.事业部运营职能组织项目团队、三会成员及高管成员在合作协议签订及合作方项目交底对接后明确三会议事规则、召开条件等；同时根据对应事业部授权手册，与合作方协商其参与人员涉及授权手册类别以及具体审批环节，并在之后明确对合作方参与人员的相关限制。

事业部运营职能在授权类别、具体审批环节、及相关限制确认后发送工作联系单至集团运营管理部，集团运营管理部在收到工作联系单后1个工作日内进行系统实现可能和周期评估并给与反馈，在事业部确认后在承诺时限周期内完成系统权责配置；9.1.1.合作方人员主要以财务、成本管控为主，需控制其不参与业务方案权责审批，以及尽量控制其人数，在保障其合作利益基础上避免影响我司项目正常运作；9.1.2.合作方人员加入权责流程中处批准节点将我司人员放在最后，其余审核、会签环节均需将其放在我司同类人员之后；且能给与合作方人员会签权时尽量不给于审核权。

9.2.对于合作协议内未确定后续项目运营内容可通过董事会确认。

10.项目合同管理页码：第6页共9页10.1.合作合同及附件原件根据原件份数按行政职能、财务职能默认排序存档，富余原件存档与行政职能，其余职能业务需要可保存复印件；合同存档移交需在签署盖章后3个工作日移交存档，并将复印件发至集团投资发展部、运营管理部、财务中心、法务审计部；10.2.合同管理按照集团的相关规定执行。

合作方有相应管理要求的，经双方协商一致后，形成合作项目执行的合同管理细则；10.3.合作项目的销售合同（预售、销售、买卖）模版，事业部应报集团审批，集团对应审批流程见营销授权手册。

11.项目印章管理11.1.印章的种类11.1.1.各公司的公章；11.1.2.各公司的财务类印章：（1）财务专用章；（2）发票专用章；（3）出纳私章；（4）网银各级U盾（由我司操盘的项目）。

11.1.3.各公司法人代表私章。

11.2.管理要点11.2.1.我司控股的印章审批与印章管理安排合资公司印章管理我方对方审批管理审批管理印章的刻制√√印章的保管√印章的使用√√11.2.2.对方公司控股的印章审批与印章管理安排合资公司印章管理我方对方审批管理审批管理印章的刻制√√印章的保管√可派管理员双控页码：第7页共9页印章的使用√√可派管理员双控11.2.3.合作项目对方公司有印章审批、保管、使用要求的，按照双方公司前期约定，在有关审批流程中可增加合作对方公司授权人的流程；11.2.4.合作项目对方公司无印章管理要求的，依照《集团印章管理制度》执行；11.2.5.合作项目对方公司要求委派印章管理员的，依照下列做法：（1）合作项目我方公司的印章行政管理员与对方公司的印章管理员实行“双控”制，即：印章要存放在我司行政职能的保险柜中，须加密加锁保存，由双方公司的印章管理员各持有一把保险柜的钥匙。

（2）双方公司的印章管理员应与合资公司签订《印章管理责任书》。

11.2.6.合同文件、招标文件、签证变更文件用印要求：依照《集团印章管理制度》，按《集团授权手册》执行，无法实现线上审批的可进行线下审批。

11.2.7.印章更换规定（1）收购行为完成后，标的公司的原印章全部废止，统一刻制新的印章，并在当地报纸上公告原印章废止及新印章的启用日期；（2）原印章寄至集团总裁办公室进行统一销毁。

11.3.除上述规定外，其他事项依照《集团印章管理制度》。

12.项目固定资产管理12.1.管理要点合资公司我方对方资产管理审批管理审批管理资产申购√√（约定金额外）资产管理√资产处置√√√（约定金额外）12.1.1.合作项目对方公司有资产审批要求的，按照双方公司前期约定，在有关审批流程中可增加合作对方公司授权人的流程。

12.1.2.合作项目对方公司无资产管理要求的，依照《集团固定资产管理制度》执行。

页码：第8页共9页12.2.除上述规定外，其他事项依照《集团固定资产管理制度》。

13.项目运作风险管理重大风险管理按照集团的相关规定执行。

合作方有相应管理要求的，经双方协商一致后，形成合作项目执行的风险管理细则。

14.项目运作及信息管理项目团队严格按照集团现有项目运营相关管理要求进行，根据合作协议及合作方项目交底对接要求按时提供定期或不定期信息报表；对于合作、及项目运作相关的协议、备忘、会议纪要等信息需存档并抄送事业部及集团相关运营职能、行政职能、法务职能。

15.项目档案管理15.1.文件材料归档15.1.1.归档流程按《集团档案管理制度》执行。

15.1.2.归档范围按《集团档案管理制度》执行，全部归档。

15.1.3.归档时间（1）及时归档：指文件资料在工作完毕后立即归档。

电子载体随同归档（2）所有文件应及时归档；15.2.档案利用15.2.1.档案利用：指利用我公司保管的该合作项目档案。

（1）我公司内部利用，按《集团档案管理制度》执行。

（2）我方操盘项目，对方公司利用：对方公司介绍信我公司核准人（档案利用审批单）利用方式公章项目负责人档案部门负责人我公司负责人查阅√√√页码：第9页共9页复印（加印章）√√√√扫描件（加水印）√√√√√√√√借阅我方派人持原件协助对方办理相关事宜领取不得领取15.3.除上述规定外，其他事项依照《集团档案管理制度》。