问：（1）土地局出让了土地，又以对方违约为由收回，是否可以？请说明理由。
（2）如土地出让合同规定的土地用途是建设办公楼，泰丰公司是否可以用来建设高尔夫球场？为什么？
（3）如土地局出让的是集体土地使用权，那么本出让合同是否有效？为什么？
无效，《土地管理法》第43条规定：农村集体所有土地以及城市规划区的集体所有土地，不能以出让方式转让土地使用权。
（2）经政府批准—审批。
《土地管理法》第53条规定：经批准的建设项目需要使用国有建设用地的，建设单位应当持法律、行政法规规定的有关文件，向有批准权的县级以上人民政府土地行政主管部门提出建设用地申请，经土地行政主管部门审查，报本级人民政府批准。
2、划拨土地使用权与出让土地使用权的区别。
1、取得方式。划拨—行政划拨；出让—合同
2、对价。划拨—不需要支付出让金，无偿取得；出让—一次性支付出让金。
3、存续期限。划拨：无期限性。出让—有最高年限。
4、使用权性质：出让地—可进入市场交易。划拨地—不能直接进入市场。
3、试述土地使用权转让的容。
B公司未经A公司同意，将部分施工任务交给丙建筑公司施工，该公司由、、王三人合伙出资组成。
A公司在施工开始后即进行商品房预售。丁某购买了1号楼101号房屋，预交了5万元房款，约定该笔款项作为定金。但不久，A公司又与某签订了一份合同，将上述房屋卖给了汪某，并在房屋竣工后将该房的产权证办理给了某。某不知该房已经卖给丁某的事实。
二、论述题
1、试述土地使用权出让的客体。
客体是一定期限的土地使用权。必须具备两个条件：必须为国有土地和必须经政府批准。
（1）必须为国有土地
《土地管理法》第43条规定：任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。农村集体所有土地以及城市规划区的集体所有土地，不能以出让方式转让土地使用权。
请回答下列问题，并说明理由：
（1）本案中某与某签订的《房屋租赁合同》有效吗？为什么？
（2）中国银行与某之间的房地产抵押有效吗？中国银行何时享有房地产抵押权？
（3）中国银行在行使抵押权时，要求某搬出，是否合法？
（4）中国银行、某、王某三方达成的买卖协议，是否侵害了某的权利？若有，是何种权利？
3、甲企业通过划拨方式取得一幅国有土地使用权，并在该土地上建设了一栋办公楼，现甲企业将这座办公楼抵押给乙银行，同时甲企业又将这座办公楼出租给丙企业。
5、乙向甲购买一套商品房，甲、乙双方签订一份商品房买卖合同，合同签订后，乙向甲支付1/3购房款，甲、乙双方约定，待房屋产权过户手续办理完毕后付清购房余款。后甲反悔，拒绝将该商品房售给乙，并且要求解除与乙双方签订的商品房买卖合同，乙不同意，向法院起诉要求甲继续履行合同，交合同是否有效？为什么？
某入住后，全家人出现皮肤瘙痒、流泪、头晕目眩等不适。经检测，发现室甲醛等化学指标严重超标。但购房合同中未对化学指标作明确约定。
因A公司不能偿还甲银行贷款，甲银行欲对A公司开发的商品房行使抵押权。
问题：
（1）若甲银行行使抵押权，其权利标的是什么？甲银行如何实现自己的抵押权？
（2）丁某在得知房屋卖给汪某后，向法院提起诉讼，要求A公司履行合同交付房屋，其主应否得到支持？为什么？
《房地产法》复习参考题
一、案例分析题(每小题20分，共40分)
1、2004年11月23日，泰丰公司与某市土地局签订了《国有土地使用权出让合同》。约定土地局将位于该市城区西北角面积为8939.77平方米的国有土地使用权有偿出让给泰丰公司，使用期40年，并约定合同签订后30日，泰丰公司向土地局缴付土地使用权出让金总额15%的定金，在签订合同后60日，支付完全部土地使用权出让金，逾期30日仍未全部支付的，土地局有权解除合同。合同签订后，泰丰公司于2004年12月27日给付土地局全部定金及部分土地出让金。2004年12月28日，土地局给泰丰公司核发了该出让土地的土地使用权证书。然而，由于资金困难，到2005年4月1日，泰丰公司未将余款交付土地局。经多次催促后，土地局书面通知泰丰公司，限其于9月30日前全部履行合同，否则将按有关规定处理。泰丰公司接到通知后，经过努力却未筹集到钱款，至2005年9月30日，仍未按规定履行合同。于是，土地局决定解除合同，收回土地使用权，对所发土地使用证进行注销登记，于2005年10月24日将该决定通知书送达泰丰公司。（本题16分）
问题：
（1）甲企业能否将自己建设的办公楼、以及该办公楼占用的国有土地使用权抵押给银行，为什么？
（2）甲企业能否将自己建设的办公楼出租给丙企业？双方签订的租赁合同是否合法有效？为什么？
（3）如甲企业无力向乙银行偿还贷款，乙银行应如保保障自身的合法权益？
4、A房地产公司（下称A公司）与B建筑公司（下称B公司）达成一项协议，由B公司为A公司承建一栋商品房。合同约定，标的总额6000万元，8个月交工，任何一方违约，按合同总标的额20%支付违约金。合同签订后，为筹集工程建设资金，A公司用其建设用地使用权作抵押向甲银行贷款3000万元，乙公司为此笔贷款承担保证责任，但对保证方式未作约定。
（4）如果本案的出让方是该市城市建设管理局，本合同是否有效？为什么？
2、某与某是好朋友，因某无房而长期租居某的一套两室一厅的房屋，1999年11月5日，某与某签订了书面《房屋租赁合同》，合同中约定租赁期限为5年，每月租金为1000元，但双方并未将租赁合同向房地产管理机关办理登记手续。2000年5月15日，某因生意资金紧，以该租赁的房屋向中国银行某支行（下称中国银行）办理抵押贷款，贷款额为30万元，借款期限为一年，并于2000年5月25日向当地房地产管理机关办理了抵押登记。后某因生意失败，一年后未能如期还款，中国银行行使抵押权，书面通知某，《房屋租赁合同》因未办理租赁登记无效，要求其限期搬出该房屋，某未予理睬。后来，在未通知某的情况下，中国银行、某、王某三方达成协议，将某的房屋，以35万元卖给王某，并以该款偿还了中国银行的欠款。合同签订的第二天，三方到当地房地产管理机关办理了抵押注销登记和房地产过户登记。