上海市养老院商业策划书概述随着我国人口老龄化程度的加剧，养老已成为一个急需解决的问题。

上海市人口老龄化程度随年增高高，养老问题更是不容忽视。

而随着社会的发展，家庭规模的缩小，城市生活、工作的压力，使得居家养老面临着种种困难。

敬老院、老年福利院等老年福利服务作为社会养老的一部分，在缓解家庭养老的压力中起到了一定的作用。

为了进一步了解目前上海市社区老年福利服务及其居住老年人的现状，我们选择了上海市几个大型养、敬老院进行了初步的调查，现将主要的调查结果总结如下。

一、调查的基本情况上海市已有各种类型（包括敬老院、养老院、老年公寓、托老所）养老设施1000余所。

规模大小不一，收费标准也有差异。

此次调查我们选取了三所敬老院进行调查，分别为上海市福利院、上海市敬老院和上海市托老院。

调查共分为两大部分，第一部分为养老硬件设施状况调查，包括所有制形式、占地面积、床位数量、人员构成状况等；第二部分为养老的老年人口状况调查，包括老人的年龄状况、身体状况等，旨在通过此次调查，初步了解上海市目前的养老服务以及该的老年人状况。

二、上海市养老服务状况（一）基本情况敬老院名称创办形式占地面积床位收住对象（m2）民办自理（二）人员构成这些敬老院一般都由行政管理人员、护理人员、医生和一般工人如厨师、清洁工人等组成。

（三）资金来源政府拨款、自筹（四）服务项目集养老、休闲、医疗、康复、护理、培训、营养、生命关怀为一体的综合性养老福利（五）收费标准各个敬老院的收费标准并不统一，有的敬老院依据老人身体状况收费，分为自理老人、半自理老人和不自理老人三种类型；有的敬老院则按房间收费，分为单间或多人世。

最高的为每月8000元，最低的每月元不等。

三、福利服务的老年人状况调查在选取的三所敬老院中共调查了100名老年人，其中男性老年人名，女性老年人名。

（一）年龄结构在调查到的100位老年人中，？ ~ ？岁的老人居多，为％；其次为？ ~ ？岁的老人，占％；？ ~ ？岁以及？ ~ ？岁的老人分别为％和％；没有百岁以上的老人。

老年人随着年龄的增大，身体机能逐渐削弱，健康状况也逐渐衰退，往往更需要别人的照料，敬老院在这些方面弥补了家庭照料资源的不足。

但值得注意到是，由于目前社区养老设施的不完善，还不能满足那些完全不自理的老人或需要长期照料的老人的需求，因此，这些敬老院中的老人往往是一些生活尚能部分自理、照料需求较低的中高龄老年人。

（二）身体状况这次调查到的老人当中，有％的老人基本卧床，吃饭、排便、洗澡等都需要别人照顾；其余老人的身体状况较好，居家生活可一人自理。

有％的老人可以乘公共汽车、出租车外出；有％的老人可以拜访左邻右舍；有％的老人不能单独外出，但可以一个人自理居家生活。

但值得注意的是，这些老人大部分都患有这样或那样的慢性病。

第一章项目背景一、项目建设的必要性（一）解决老龄化社会问题的需要官方数据显示：目前中国60岁以上老年人口为1．42亿，约占人口总数的11％，据世界卫生组织的资料称，，一个国家的老年人口系数达10%以上（60岁）或7%（65岁以上时，标志着这个地区进入老年型。

目前，我国60岁以上老人已达1.3亿多，占全世界人口的五分之一，占全国总人口的10%以上。

到21世纪中叶将超过4亿，占全国总人口的28%，即每4个人中一位老人；我国已成为老龄化速度最快，老年人口最多的国家。

有资料显示，我国现有2360多万老年人“独守空巢”。

随着人口老龄化的来临，老年人问题已成为一个世界问题，同样是我国面临的一个严峻问题。

上海老龄化程度为20%以上的老龄化程度更是不容乐观。

现如今，上海市人生活节奏明显加快，多数家庭都缺少足够的人力和精力照顾老人。

如何养老成为主流人群的热门话题。

有需求就有供给。

(二)当前上海市人口结构调查(三)构建和谐社会的需要“老有所养、老有所医、老有所为、老有所教、老有所学、老有所乐。

”第二章市场分析一、市场分析据一项调查显示，如果城市老年人的人均消费额为6000元，消费总额就达2700亿元，占城市消费额的10%左右。

这还是一个低估的数字，城镇离退休人员一年的离退休金就达3440亿元(不包括医疗费及其它)，按80%消费计算就是2750亿元，社会上还有不拿退休金的老人和农村老人约有6200万，按居民最低消费额2000元计算，消费额就达1240亿元，城乡共计消费额约4000亿元，这只占了居民消费总额的8.2%，中国老龄产业发展潜力巨大。

老年人由于生理心理的变化，有着与其他年龄段人群不同的特殊需求，需要社会为其提供适合其需要的特殊产品和特殊服务，只有这种需求得到满足，他们才会感到幸福。

同其他年龄段人群一样，老年人的需求也是多种多样的，有生存需求、享受需求和发展需求等。

而这最基本的三种需求在老年人身上都有体现。

对于老年人来说，他们不仅希望能够吃饱穿暧，而且希望能够享受经济社会发展的成果，使生活过得更充实更故意义，使自己能够不断地完善提高，以实现自我价值。

以上需求得到满足就要建一所专为老年人休闲娱乐医疗提供服务的综合企业，可以更好地满足老年人日益增长的需求，提高老年人的生活质量，增进老年人晚年生活的幸福程度。

二、市场定位目前的养老种类很多有居住型，医疗型，临终关怀型，欲建成一所集养老，度假，疗养保健，娱乐，休闲为一体的综合性服务。

属中高档型的老年公寓，老人们都有个人私密空间，有独立的居室、卫生间，可以自理餐饮，自由出入。

个性、生活爱好不同的老人们能互不干扰地生活在同一屋檐下。

第三章营销策略一、经营理念我们要以现代化的管理，优质的服务，树立品牌，以养老服务为主，建立多种经营方式，形成连锁企业。

追求高品位，高素质，创造有文化素养，有特色的度假式老人乐园，到那里以后，可以丢掉一切家务的烦恼，子女探望老人不再是负担，所以把它建成一座东方的伊甸园。

二、规服务通过周到细致的关怀，使入住老人体会到宽松，舒适，亲切的家庭韵味。

注重以人为本，变管理为服务。

做到爱心，热心，精心，耐心，孝心，关心，无微不至，热情周到。

三、客户定位因资金有限，我们要分三期建设，一期目标为60岁以上，有养老金和医保的离退休人员。

四、促销方式采取会员制和非会员制两种第四章资金筹措集资筹建每股x元人民币起（待定）一、.投资回报，1入股 2回报 3义务（一）入股1、每股元（B类），按银行贷款利率？%，3年还本付息；2、每股元（A类），按银行贷款利率？%，享受每年分红，但撤股须按公司法；3、每股元（A+类），作为慈善捐入，不获利分红。

回报1、3年还本付息，作为债权人，不承担风险，但享受入住的各项优惠。

2、A股，每股拥有一间产权，可免费入住。

享受分红，风险共担，享受入住优惠。

3、A+股，高尚股东，享受（1-2）各待遇，同时可参与经营，出合理化建议。

（二）借款1、按银行贷款利率上浮？%， X 年还本付息；2、3、回报1、2、3、（三）股东资格要求（义务）宣传推广本院，以身作责，遵守院规章制度。

股东应时刻保有高尚品德孝义精神，不作损害本院、损害国家民族利益之行为。

股东原则上不参与经营，有专业才能除外，如医护，厨师，电工，园艺师，视同志愿者义工。

第五章财务分析5.1、效益分析面对中国人口的迅速增长，老龄化的问题也成为中国目前急需解决的问题之一，而面对上海房地产市场所有领域激烈的竞争，一些精明的投资者已发现了一个新的投资机会——私营养老院产业。

据业人士分析，这一机会随着中国老龄化人口和中产阶层数量迅速增加而扩大。

现在，一些投资者认为这一产业具有高回报率，因为政府提供了减免税措施，他们说这一产业可能在今后成为外国人的新战场。

由于政府的减免税措施和该项目低廉的土地成本，预计，2年收回全部投资利润率80%以上。

据中国国家老龄委统计，从2001年到2070年这一时期平均每年将有596万人进入老龄，而中国目前只有1000家私营养老院，容纳大约25万人，国营养老院容纳不到200万人，因此，随着养老院产业竞争的加大，中国养老院产业的黄金时代也开始到来。

5.2、利润回报率本院房间共分五档次：单人间 M2计间、双人间 M2计间、夫妻间M2 计间、豪华套间 M2计间，总计：床位150单人间：面积约平，设独立卫生间、热水器、浴霸、、电视、小冰箱、饮水机、小桌椅、衣柜、床头柜及24小时呼叫零碎，床铺温馨舒适，是老年人安享晚年的适宜居所。

双人间：面积约18平方米，设…夫妻间：面积约18平米，设…高档套间：面积约36平米，设…（1）高档房间套房套，每间2人，床位费/月元，伙食费元，服务费元，加收包间费元计元总计：元/月（2）标准间间，每间2人，床位费元/人/月，伙食费元/人月，服务费/月元/人，水电杂元共计月/人元，总计：元/月（3）普通间间，每间3人，床位费 / 月/元/人、伙食费/月元/人，服务费/月元/人，计月/人元，总计：元/月（4）夫妻间间，每间2人，床位费元/人/月，伙食费元/人月，服务费/月元/人，水电杂元共计月/人元，总计：元/月（5）单人间间，床位费/月元、伙食费/月元，服务费/月元，计月/人元，总计：元/月总计：月/元人民币纯利润元5.3项目建设方案5.3.1建设规模与容项目建设主要考虑养老、老年病康复、临终关怀、与残疾人康复四大功能。

按满足200人入住的规模，依据养老院的设计规，人均建筑面积7平方，综合业务楼面积约为4000平方米，行政及后勤配套面积1000平方米，总建筑面积约为5000平方米。

4.1.1设计方案1、我们的养老院为一座设计、配套较为完善的养老，共有三个主体建筑。

建筑面积分别为一号楼2800平方米，二号楼1000平方米，三号楼1000平方米，另有2000平方米的配套广场，其中一、二、楼投入使用为老年公寓，其余均未完工。

如按我方案实施，可进行如下的改造：一号楼为老年活动、康复及养老居所综合楼，设床位。

二号楼改为养老公寓，设低、中、高档养老公寓，设床位。

三号楼改为临终关怀中心，设床位：我公寓还配有康复训练室、娱乐中心、餐厅、行政办公楼等基础设施，尚有一约3亩的中心广场，是一所理想的康复、养老选址。

5.3. 2、工程项目投资1、房屋整体租金元/月2、建安工程（1）空调安装：万元（2）水、电工程：万元（3）消防工程：万元3）、装饰工程：万元4）、配套办公用品万元以上项目不含医疗投资设备投资。

3、该项目的总投资约元。

5.3.3设施、设备购置老年养护中心、临终关怀中心共设置床位200。

根据宾客身体状态，设为自理、半自理、非自理区。

自理养护区按家居式花园洋房设计，有一室一厅、两室两厅和三室两厅。

半自理、非自理区按星级宾馆式设计，有单人间、两套间、三套间。

房间装饰舒适、豪华，配有电视、、电脑、洗浴设施和西式厨房设备，每间房均有中央供养系统、中央监控系统，对高危宾客心脏、呼吸、血压等生命体征进行遥控监测、自助报警，保证发病时得到及时的救护。