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城市综合体经典案例分析与借鉴


年代末 80 80年代末 年代 90 90年代 至今
建设了更多的地下通 道形成了一个 由步行 道形成了一个由步行 通道联系起来的庞大 的系统
开设了 蒙特利尔 蒙特利尔开设了 4条地下商业走 廊,大都位于同 一条地铁交通干 线的下面。
蒙特利尔地下城的失败 项目亮点 项目亮点 � 商城地下地上各两层,上面是商 � 商城地下地上各两层,上面是商 业街,下面是综合城。 业街,下面是综合城。 � 建城过程中,注重新旧文化的结 建城过程中,注重新旧文化的结 � 合,强调新旧两种文化和建筑方式 合,强调新旧两种文化和建筑方式 项目不足 项目不足 ,, 地面 � 人们主要生活都转入地下, � 人们主要生活都转入地下 人们主要生活都转入地下 人们主要生活都转入地下, 地面 的物业持续贬值,造成地面上人气 的物业持续贬值,造成地面上人气 ,自 急剧下降,商业氛围一蹶不振 急剧下降,商业氛围一蹶不振,自 ,自 急剧下降,商业氛围一蹶不振 急剧下降,商业氛围一蹶不振,自 1964 年来,地面上再没有建一所零 1964年来,地面上再没有建一所零 年来,地面上再没有建一所零 1964 1964年来,地面上再没有建一所零 1960 年几乎 售商业建筑,而地下从 售商业建筑,而地下从1960 1960年几乎 1960 年几乎 售商业建筑,而地下从 售商业建筑,而地下从1960 1960年几乎 找不到一处要转让的二手物业。 找不到一处要转让的二手物业。 � � 行人在地下极易迷失方向,无法 行人在地下极易迷失方向,无法 ,尤其是一些 辨别自己的所处位置 辨别自己的所处位置,尤其是一些 辨别自己的所处位置 ,尤其是一些 辨别自己的所处位置,尤其是一些 外地或外国的游客。几乎完全丧失 外地或外国的游客。几乎完全丧失 了方向感!是地下商城给在地下活 了方向感!是地下商城给在地下活 动的人们带来的无法解决的问题。 动的人们带来的无法解决的问题。
上 海 南 京 路 -淮海路 上海 上海-
上海 -虹桥 上海-
-人民广场 上海 上海-徐家汇 上海 上海-陆家嘴 上海 上海-
北京城市化发展
城市化发展
北京西单的核心地位正逐步被国贸CBD取代
深圳城市化发展
城市化发展
深圳城市发展呈线性布置,其发展结构正是根据深圳市狭长的地 形特性,采用国际上先进的“城市多核结构”的发展理论而规划的
业 业 态 态
增加更多娱乐、休闲、商务、临江高档住宅以及极具特色 业态调整方面, 业态调整方面,增加更多娱乐、休闲、商务、临江高档住宅以及极具特色 的歌剧院等等吸引人气的项目比例,相应减少一些购物中心、百货业态的 比例。
功 功 能 能
购物将只是“国际生活街区”里的一个功能而已,不再是唯一的核心功能, 它与其他业态如娱乐、餐饮、酒店、写字楼、住宅、休闲、旅游等功能组 满足人们“一站式”的“生活需求”,而非仅仅满足 合成超级复合业态群,以 合成超级复合业态群,以满足人们 “一站式”的“消费需求”。
定 位
对于都市综合体的市场定位,我们要找到准确市场空白点和诉求 购物功能只是其多项功能中的一 点。对于超大型的综合体而言, 点。对于超大型的综合体而言,购物功能只是其多项功能中的一 /娱乐 /购物 /度假功能最易实现成功。 点,平衡休闲 点,平衡休闲/ 娱乐/ 购物/
文 化
都市综合体策划的模式尚不完善,各个国家之间因为文化、经济 水平消费者心理与行为的差异化而相差甚远, 国内综合体策划应 水平消费者心理与行为的差异化而相差甚远,国内综合体策划应 重点考虑本土化的特征。
经验 积累
�规划和定位是综合体开发中最重要环节,决定了了项目的发展 方向、开发节奏、营销策略、效益水平等,因此 都市综合体项目 方向、开发节奏、营销策略、效益水平等,因此都市综合体项目 ,较普通项目有更加长远的眼光。 应该以城市规划的角度去思考 应该以城市规划的角度去思考,较普通项目有更加长远的眼光。
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二 二
都市综合体案例借鉴与分析 都市综合体案例借鉴与分析
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国内外失败案例分析 国内外失败案例分析 成功案例借鉴 成功案例借鉴
都市综合体失败的案例分析——蒙特利尔地下城
Montreal’s underground city
蒙特利尔简介 蒙特利尔简介 4到5个月的漫长冬季。 •每年 每年4 年建成全世界最大、最具特 •40 40年建成全世界最大、最具特 色的地下交通网络。 •地下步行街网络与大量的复杂 繁杂的系 建筑物、商店相连, 建筑物、商店相连,繁杂的系 统变得简单而又清晰。
地下城主要数据指标 地下城主要数据指标 40 公里。 •道路系统长度约为 道路系统长度约为40 40公里。 50 万。 •每天通行人数超过 每天通行人数超过50 50万。 11700 个商场、百货商店、 •共有 共有11700 11700个商场、百货商店、 40 个剧院、电影院及其他 餐馆、 餐馆、40 40个剧院、电影院及其他 休闲场所。
MALL 的借鉴 东莞华南 东莞华南MALL MALL的借鉴
体 量
,核心物业如购物中 都市综合体各物业的规划设计并非越大越好 都市综合体各物业的规划设计并非越大越好,核心物业如购物中 心、酒店体量的大小设计必须依靠科学的测算得出,同时还需要 以免 消费能力难以 对城市乃至整个宏观发展趋势有准确的判断, 对城市乃至整个宏观发展趋势有准确的判断,以免 以免消费能力难以 满足巨大的消费规模。
华润中心
深圳唯一的 SUPER HOPSCA
不但推销消费商品,而且推销时尚生活方式
万平米深圳商业航母 18.8 18.8万平米深圳商业航母 四大领航国际品牌主力店
Réel )体验 法国( 法国(R el)体验 时尚生活百货公司
嘉禾影院
华润万佳 City Value
奥林匹克标准 真冰溜冰场
剧 场
最 大 程 度 借 景
东京六本木新城
北京万达广场
伦敦金丝雀码头
保利文化广场

一 二 三

都市综合体简介 都市综合体案例借鉴与分析 对尊地地产的启示
一 一 1 1 2 2 3 3
都市综合体简介 都市综合体简介 都市综合体定义 都市综合体定义 都市综合体特征 都市综合体特征 城市化进程与都市综合体 城市化进程与都市综合体
蒙特利尔地下商城失败原因与借鉴
失败 原因
� 地下商城在建设初期,完全没有任何远景规划和设计。 � 规划初期没有充分考虑人与自然的和谐及人类的基本生 活习惯。
�蒙特利尔地上地下功能脱节,成功的都市综合体各子项要求互 资源共享 ,从而使得各项功 为配套、互为支持,最大限度的形成 为配套、互为支持,最大限度的形成资源共享 资源共享,从而使得各项功 能在综合体自身一体化价值平台上对自身价值全面超越。
要更名呢? 要更名呢?
商业定位和业态规划与市场的需求 ,更名是对目前现状 情况产生偏差 情况产生偏差,更名是对目前现状 ! 的反思和调整 的反思和调整!
MALL 现状及根源 东莞华南 东莞华南MALL MALL现状及根源
现状
MALL 的餐饮娱乐板块加上购物 �华南 华南MALL MALL的餐饮娱乐板块加上购物 55 %。 仅实现之前业态设置的 仅实现之前业态设置的55 55% �文化展示、健康休闲类的商家则完 全没有实施。 50 %, �各类主力店也比预期的少了 各类主力店也比预期的少了50 50%, 30 %。 同类商业替换率也超过 同类商业替换率也超过30 30%
都市综合体是什么? 公寓 写字楼
商业
酒店
展览
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都市综合体的定义
OFFICE
PARK
HOTEL
HOPSCA
SHOPPING MALL
CLUB
APARTMENT
是将商业、办公、居住、旅店、展览、餐 都市综合体 都市综合体是将商业、办公、居住、旅店、展览、餐 饮、会议、文娱、交通等城市功能之间的 三项以上 进 饮、会议、文娱、交通等城市功能之间的三项以上 三项以上进 行组合,并在各部分间建立一种相互依存,相互助益 的能动关系,从而形成一个多功能、高效率、多元复 建筑群落 。 杂而统一的 杂而统一的建筑群落 建筑群落。
都市综合体成功案例分析——深圳华润中心
项目位于深圳地王金融圈 集商业、办公、酒店、居住等诸多 功能于一体,深圳规模最大,品质 最高的综合建筑群。 物业形态: 万象城 甲级写字楼——华润大厦 5A 5A甲级写字楼 君悦酒店 酒店式公寓 室外娱乐休闲广场 总建筑面积: 约55万m2 总投资:40亿港币
众策纵横内部学习(营销推广类)文件 NO.:B0022
都市综合体 案例分析与借鉴
情况是在不断的变化,要使自己的思 想适应新的情况,就得学习。
——毛泽东《在中国共产党全国宣传工作会议上的讲话》
纽约洛克菲勒中心
“纽约心脏”——曼哈顿
北京国贸中心
日本福冈博多运河城
日本福冈博多运河城 五星级酒店 购 物 中 心
都市综合体的九大特征
高可达性
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高密度、集约性 整体统一性 功能复合性 土地使用均衡性 空间的连续性 内外部关系完整性
5
6
强大的对外辐射型 升值价值
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4
城市化进程与都市综合体
城市化发展
“ 一个城市只有一个中心 ”
上海 -南京路 上海-
广州 -北京路 广州-
重庆 -解放碑 重庆-
北京 -西单 北京-
总投资额:25亿元 建筑密度:38.55%
MALL 这几年名声在外,在造势 华南 华南MALL MALL这几年名声在外,在造势 MALL 这几年名声在外,在造势 华南 华南MALL MALL这几年名声在外,在造势 方面做得非常成功,而成熟品牌的 方面做得非常成功,而成熟品牌的 更名是犯了营销的大忌, 为什么 为什么 更名是犯了营销的大忌,
根源 根源
MALL 照搬了欧美郊区 MALL �华南 华南MALL MALL照搬了欧美郊区 照搬了欧美郊区MALL 的模式。 �购物中心体量太大,住宅尚未 开发致使人气不足, �本身不在一线城市核心商圈, 消费力不强。
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