二三线都市中小规模都市综合体快速盈利模式与案例解析主讲人：吴永康北京天安伟业董事长北京天安伟业董事长北京华联商厦副总经理多年的商业地产经验服务全国30多个都市100多个项目扫瞄提示1、建议扫瞄时，点击文件标题栏的“视图”，对“显示/隐藏”栏的“文档结构图”选框进行勾选，以便快速定位和扫瞄特定章节的内容；2、该内容仅供参考。

吴永康：今天，有机会跟大伙儿同探讨国内二三线都市商业都市综合体的一些现状、进展和生意模式，我觉得这是一个难得的机会。

本人40不惑，十六五年的职业生涯，应该蛮多元化。

在开发商工作过，做过甲方，也在零售行业从事治理工作多年，更重要的是，现在是服务方，作为乙方来为在座各位服务的企业进行支持服务，我们如此的团队跟在座专门多建筑设计公司、广告推广公司等等都有紧密的合作，今天与大伙儿交流起来会比较的直接。

给各位描绘一下二三线都市商业地产或者都市综合体的进展现状以及以后的进展趋势、生意模型，我们开发的一些要点，我们的规划设计一些要点等等，更多的我们希望能够从两个层面来剖析二三线都市大伙儿服务的开发项目的一些点。

一、前言我们也比较一下专门流行北上广深一些都市综合体的成功或者失败经验教训，与二三线都市有什么不同。

我们更多的从案例分析，来看到二三线都市目前都市综合体进展的瓶颈或者进展的无奈，或者进展的机遇。

今天提供的所有二三线都市案例，差不多上我本人亲自操作过的，也是有亲身感受。

目的是希望大伙儿通过上午的交流，了解二三线都市都市综合体的进展以后，以及作为开发商或者建筑设计公司，或者商业团队，我们的使命是什么？一线都市与二三线都市是有区不的，专门难简单的把二三线都市的改日认为是北京的今天，有的时候不见得如此，各个地点的人文、文化、价值观等等差不多上不尽相同的。

今天跟各位分享的二三线都市都市综合体的情况，可能更多的适合于北方都市，我看到一些同事来自于湖南或者南方，不是讲没有借鉴的作用，然而中国太大了，南方和北方差异也特不之大，不见得能完全照单全收。

比如距离100公里左右的唐山、秦皇岛都有专门大的差异，这差不多上要实事求是的，不是简简单单的跟风，万达如何做，我们就跟风做，我们学不了万达。

最近有一本书《海底捞你学可不能》，专门多东西不能照搬召做，依照实际情况来发挥。

跟各位探讨一下国内二三线都市商业地产及都市综合体的进展现状，然后再讲讲国内一线都市北上广深商业地产及都市综合体的生意模式与盈利模型。

二、二三线都市商业地产及都市综合体的进展现状中国划分北上广深叫做一类都市，大多数同事属于国内二三线都市，二线都市更多的是省会都市，三线的都市是某些弱一点的省会都市或者地级都市，还有一些不是地级都市，例如辽宁大连、山东青岛、福建厦门。

目前国内二三线都市商业地产进展如何样？我们的进展期我个人觉得应该是从2008年奥运会开始，二三线都市有了都市综合体的概念，因为2008年之前中国都在大兴土木改造北京，因为有奥运会，北京改的特不令人瞠目结舌，不能讲好也不能讲不行，总之用外国人两三天时刻评价讲了不起，然后人家走了，剩余都市如何样，我们还要慢慢体会。

不管如何样，这种大兴土木的都市综合体要明白，单独2007年的商业地产的放量是550万平米，2008年商业地产的放量是850万平米。

08年之前差不多上在北京，比如上海的世博会等等在大兴土木，中国都市化建立的一种起点热潮都来自于奥运会，奥运会后，中国的各个省会都市，省里的领导下大力气进行各自省里七八个地级市的都市化进程，来自河北唐山、秦皇岛、张家口、沧州、邯郸、保定、邢台方方面面的同事都能感受到，河北讲三年大变样，辽宁讲三年要大大变样，因此都市在不断的拆，原来的老城区全部像唐山大地震一样拆掉了，现在各自都市差不多上如此，专门多原来繁华的市中心都要建立起现代都市的标志。

这也是从08年，各个二三线都市才开始风起云涌向着一种地产的开发模式，在此之前，要紧是房地产的开发形势。

今天又发觉在国内差不多对住宅市场，政府差不多严厉操纵一年多的时刻，最近大伙儿都讲房价拐点了，昨天我看新浪网上讲北京差不多有两个房子都专门有名，一个是在通州北京橡塑11600降到了底点，我今天早上看短信合生创展世界花园在通州9980，现在房地产的寒冬来了，消费者的春天开始到来了。

那个房地产的打压限购导致了大伙儿都持币观望，今天的二三线都市尽管住宅的开发仍然比北京、上海一线都市开发商更有信心一点，然而价格差不多明显的在今年顶多不降价或者差不多开始降价了，北上广深降得专门厉害，在二三线都市住宅还没有完全探底，然而也没有涨。

这种情况下，大伙儿突然发觉在二三线都市干都市综合体划算，因为能够卖商铺，大伙儿不情愿回避又想回避，二三线都市商业地产开发商什么缘故要开发？一是为了要面子，一般开发商在二三线都市的老大或者前三名，跟政府关系称兄道弟，要面子，拿到核心地点的土地，一定要给政府领导面子，盖唐山第一高，秦皇岛第一高，沧州第一大等等。

二是发觉商铺不限购，政府能够支持，商铺能够包装，住宅假如能卖五千，商铺搞不行能卖一万五，盖十平米住宅还不如盖两到三平米商铺划算，在利益的驱使下二三线都市都市综合体开始风起云涌。

08年到现在短短三年时刻，各个地级市在市中心或者在新区，这两个地点最容易有都市综合体，一是老都市的更新，一是所谓的新区新政中心，政府都搬了，经常在北方或者南方一带都会看到一些现象，政府专门爱搬家，盖一个新区市政府搬去了，有的省政府都搬过去了，要托举新区，新区往往也有如此一个特点。

到今天为止二三线都市每个都市的都市综合体都可圈可点，规模不算小，10-20万平米居多，少一点七八万的，也有更大一点的。

1、都市综合体的组成都市综合体的组成是什么？什么缘故要有都市综合体？我觉得全中国和世界都一样，都市综合体的组成要紧是几个产品：1.购物中心，我们还不如叫商场更通俗易明白；2.商业街，不如叫做商铺；3.写字楼，还不如叫loft、soho；4.公寓；5.酒店；6.广场；7.停车场。

这是建筑产品，一般来讲都市综合体都有一个比较大的广场，各种小的不同的主题广场组合，以及停车场，原来二三线都市到今天二三线都市的老百姓、消费者也不喜爱把车停到地下，觉得地上方便，一停车就走，事实上北京何尝不如此，谁也不情愿把车开到底下，都情愿停在地上，由于地上没有车位，现在治理想进入那个楼宇，地上没有停车，不随着物业治理的进入，不下停车场也得下，停车场需要导向，关于二三线都市的停车场也专门关键，也是地下的一部分。

更多的购物中心能够延伸出来专门多产品，比如 1.主力租户，比如百货公司、大型超市、电器行等等，还有餐饮娱乐，电影院、KTV、电子游戏、健身游戏、网吧、儿童、保龄球。

2.精品租户，各种店铺。

购物中心可能有百货店、超市、国美电器、运动家具类的专业大店，还有餐饮，国际快餐麦当劳、肯德基、必胜客，国内的永和大王、面包房，大型的中餐、西餐、茶餐厅、茶馆、酒吧等等餐饮娱乐。

2、综合体的来历大伙儿回忆一下我们的都市综合体是不是如此一些组成，都市综合体的来历是如何样的？那个都市综合体的开发不是个人主观臆断不是大的结合在一起，往往随着都市化的进展来进行的，都市越来越发达，人口密度越来越多，交通越来越不便利，人的活动半径专门急促，时刻效率需要提高，环境又不断的污染，都市综合体应运而生，都市进行不断进展的时候，一个都市不断的扩大，会必定的带来有各自的社区或者各自的一个区域的商业中心，作为都市级的商业中心可能只有一个或者两个，然而作为那个都市的东南西北中的商圈、区域性的商圈，由于都市化不断扩大，人口不断增加，消费能力不断增强，变得需要各自的都市综合体。

这种都市综合体能够让消费者在一个房地产的项目里面，完成了第三生活空间的概念，所谓第三生活空间的概念，我们自己每天吃饭、睡觉、温馨的家庭是第一时刻空间，单位、办公室是第二生活空间，我们也希望能够让各自朋友开发的都市综合体能够成为那个都市的核心商圈，是第三生活空间，在那个地点完成商务聚会、家庭聚餐、周末的休闲娱乐购物，能够在那个地点租买写字楼，在那个地点办公，甚至在那个地点商户利用酒店进行住宿，还有各种各样的商业活动，如此就能够缩小你的交通上所带来的时刻白费和污染的环境，在集中的都市综合体里夏天专门凉快、冬天专门温暖，在室内和局部的室外进行生活。

像欧美如此都市不断进展，由于生活模式，工作、家庭，在都市里生活，定期的到国外、大自然进行度假，他们适应于都市综合体的概念。

在欧洲一些小都市，比如荷兰首都阿姆斯特丹有专门多的都市综合体差不多上一个连一个，地下差不多上联通的，美国纽约大都会会看到摩天大楼的地下，或者上面有连廊沟通，每一个都市综合体都有联通，那个都市综合体的进展产生的全然缘故就在于都市化的进展，而都市化的进展，关于国内二三线都市来讲，2008年以后，随着国内的经济拉动内需的宏观背景，政府都特不强力的在各自所管辖的省内大力的推广各个地级市的都市化进程，如此的话，随着各个地级市的老城区的翻迁改建或者新区建立就应运而生了，每一个都市的都有若干个大小规模差不多10-20万平米的都市综合体。

3、进展现状由于如此历史背景，进展到今天，客观的讲在我们所熟悉的二三线都市真正能够开业经营的，真正写字楼入住、公寓入住、酒店开张、购物中心开业的都市综合体特很多，而更多的差不多上在建工程、在售工程，因为即便从08年就开始做，到今年第四年才有第一批的都市综合体的开业，更多的还差不多上在筹备中、建设中、招商中、销售中和预备开业中。

因此二三线都市商业地产，尤其是都市综合体以后进展的趋势，就变得特不一个敏感话题。

一方面实际成功案例专门少，我从2007年进入那个行业，服务于房地产开发商，专注于商业地产都市综合体的开发，到今天五年多过去了，我能各位提供的整体开幕的案例也只有两三个而已，更多的差不多上在筹备开业、立即开业或者是在筹建之中。

从我明白的范围内，也并不专门多，一是我们没有什么成功的先例能够学习，二是大伙儿看到了国内一线都市北上广深这四个大的中国的国际化都市的商业地产，尤其是都市综合体的进展，现在的情况也是特不的堪忧。

大伙儿能够感受到，可能在北京看专门多的大型都市综合体都空租率特不高，人气特不淡，也给二三线都市的开发商，或者在座的各位同事感受我们的以后会可不能也是如此。

再加上由于房地产政策的严苛打压，政府关于商业地产有某种意义上在二三线都市成为一个新奇事物，因此在营销过程中，不管是招商依旧销售过程中，都会遇到如此那样的，连政府也不明白该如何解决，更不用讲开发商不明白如何解决的问题。

专门多时候发觉，假如一个都市综合体想引进一个电影院，咱们国家消防没有如此的规范，三层以上不能做电影院，然而在看全中国、全世界的都市综合体把电影院放到五六层，消防也没有具体的法律。