•C、投资高回报营销策略。
商业营销策划方案模式分析
•2、S·W·O·T分析
S（优势）
·商业类型优势（MALL）； ·商业规模优势（10万m2）； ·品牌商家资源优势； ·产品优势（设计、环境、硬件） ·待售面积规模适中优势； ·返租回报优势。
O（机会）
·商业项目推盘少，估计 入市时暂无 竞争性项目
O（机会）
·商业项目推盘少，估计入市时 暂无竞争性项目 ·返租销售的市场空白； ·易初首个店的开市效应。
S（优势）
·商业类型优势（MALL）； ·商业规模优势（10万m2）； ·品牌商家资源优势； ·产品优势（设计、环境、硬件） ·待售面积规模适中优势； ·返租回报优势。
战略
·适时入市和强势入市，高起点， 力争要成为年度商业项目的第一 品牌； ·主打投资概念，强化返租的吸 引力； ·一盘推盘。
战略
·强化项目、产品、投资优势，从 而弱化价位；
·通过返租降低首付和月供； ·对返租回报进行“易理解，可接受 的 阐释” ，如：个案化； ·市场引导的必商业要营销性策划。方案模式分析
W·T 战略
T（威胁）
·楼价限制 ·市场对产权商铺的接受度； ·市场对高价位的认同度； ·市场返租的接受度。
W（劣势）
商业营销策划方案模式分析
二、战略提出
商业营销策划方案模式分析
•1、WHO（卖给谁） • 全民投资，（大众的、广泛的）
商业营销策划方案模式分析
2、WHAT（卖的是什么） ·高回报、低风险、稀缺性的产权商铺， · “卖的是产权商铺，更是投资收益”
商业营销策划方案模式分析
•3、WHY（为什么买）
•· 投资的唯一性（首个MALL、CBD商业前景） •· 投资的可观性（10年8%的回报） •· 投资的安全性（品牌商家组合，仅有10%待售商业物业） •· 投资的可行性（低门槛）
•· CBD·Business wan • 新区、新商圈、新商业
•最具含金量的商圈 •直面城市未来 •区域最大在建商业广场 •区域商圈核心的形成
商业营销策划方案模式分析
•· Living ·mall • 全生活商业广场
•首个MALL； •ONLYONE •逛的新概念 •优悠趣味，任游任逛
商业营销策划方案模式分析
商业营销策划方案模式分析
W·O 战略
O（机会） ·商业项目推盘少，估计入市时
暂无竞争性项目 ·返租销售的市场空白； ·易初首个店的开市效应。
W（劣势）
·地段认同度； ·期房销售 ·价位水平（目前全市最高
价位之一）； ·待售商业面积不是易初莲
花，而是自创的梅森百货
战略
·以项目、产品、投资品牌的 推广，从而化解地段不足， 如：MALL概念。
·返租销售的市场空白； ·易初首个店的开市效应。
W（劣势）
·地段认同度； ·期房销售 ·价位水平（目前全市最高
价位之一）； ·待售商业面积不是易初莲
花，而是自创的梅森百货
T（威胁）
·楼价限制 ·市场对产权商铺的接受度； ·市场对高价位的认同度； ·市场返租的接受度。
商业营销策划方案模式分析
S·O 战略
商业营销策划方案模式分析
•4、HOW（销售过程）
•筹备期
•引导期
•认购期
•战役期
•调整期
•开盘期
商业营销策划方案模式分析
•5、战略要点
•· 销售策略基本法
•· 产权商铺； •· 划小分割； •· 返租回报；
•· 市场引导是策略可行的关键 • （MALL概念、投资回报概念两者同等重要）；
•· 认购水平是开盘火爆的关键。
商业营销策划方案模式 分析
2020/11/8
商业营销策划方案模式分析
•营销策略提报
商业营销策划方案模式分析
•营销策略纲要
•一、策略梳理 •二、战略确立 •三、要素设计 •四．执行方略：
•附：炒作（诉求点）备忘录 •附一、MALL概念： •附二、全民创富概念 •附三、其他概念：
商业营销策划方案模式分析
•2、形象主题
•CBD ·CENTER / LIVING MALL
商业营销策划方案模式分析
500强企业/国际品牌组合/商业“联合国”
商业营销Байду номын сангаас划方案模式分析
购物、休闲、餐饮、娱乐ONLY ONE 时尚、文化、风情、体验SHOPPING NEW
商业营销策划方案模式分析
•采用产权商铺的销售模式，考虑当地返租售铺的市场空白；对销售 • 模式适当进行因地制宜的调整和适应；
•高起点入市，“不是又推出一个商业楼盘，而是城市新商业的复兴， • 这对项目包装炒作推广提出了高要求；
商业营销策划方案模式分析
• • 前期市场引导成为整体策略的重点，包括MALL炒作，投资方式 • • 认同； • 销售阶段的战术运用的创新和组合； • 价位设计要多方位考虑；
·地段认同度； ·期房销售 ·价位水平（目前全市最高
价位之一）； ·待售商业面积不是易初莲
花，而是自创的梅森百货
战略
·炒作、包装； ·销售技巧运用； ·证言式； ·个案化； ·比较说明。
商业营销策划方案模式分析
•3、梳理
•营销优势:首个MALL、首个产权商铺、首个返租、首个小面积铺位 • 首例采用产权商铺销售模式。
商业营销策划方案模式分析
三、要素设计 （4P）
商业营销策划方案模式分析
•（一）产品要素
•1、概念包装
•城市商业升级，国际化标准 •领航中原商业。
•· City·up • 中原商业 •[国标/复兴/领航运动]
•国际化都市象征
•华南MALL、上海新天地、 •中信广场并列
•国际品牌组合，体验型商业
商业营销策划方案模式分析
·强调销售的是MALL黄金铺， 且仅有10%面积出售
商业营销策划方案模式分析
S·T 战略
T（威胁）
·楼价限制 ·市场对产权商铺的接受度； ·市场对高价位的认同度； ·市场返租的接受度。
S（优势）
·商业类型优势（MALL）； ·商业规模优势（10万m2）； ·品牌商家资源优势； ·产品优势（设计、环境、硬件） ·待售面积规模适中优势； ·返租回报优势。
一、策略梳理
商业营销策划方案模式分析
•1、基本条件
•·约1.5万m2待售产权商铺；
•·期房（开盘时约正负零）；
•·入市期暂定为易初莲花（首个）店开业阶段；
•·计划采用产权商城返租销售模式，并暂定返租率为10年8%；
•·提出10年8%返租，基于三种考虑； •A、规避竞争，制造门槛；
•B、便于自主经营；