第一部分长沙房地产市场研究第一章长沙宏观市场分析一、长沙经济、社会发展状况（一）长沙概况：1、地理状况：长沙位于中国东南部，湖南省东部偏北，湘江下游和长浏盆地西缘。
地域范围为东经111º53′—114º15′，北纬27º51′—28º41′。
其东临江西宜春地区和萍乡市，南接株洲、湘潭，西连娄底、益阳，北抵岳阳、益阳。
长沙处湘江水系，境内有流入湘江的支流15条，其地形呈盆地状，围绕湘江两岸是地势低平的冲击平原，东西两侧及东南面为低山与丘陵。
长沙东西长约230公里，南北宽约88公里，全市土地面积为平方公里，其中市区面积平方公里，建成区面积平方公里。
2、自然环境：长沙属亚热带季风气候。
因处盆地内部，距海较远，受冬夏季风转换，地势向北倾斜等因素的影响，冬冷夏热，四季比较分明。
长沙平均气温为ºC，年平均日照时数为1677小时，年降水量为1390毫米。
3、历史概况：有“楚汉名城”之誉的长沙有三千多年的文明史，长沙之名的由来有多种说法。
最为流行的说法是：古人按星宿分野，与轸宿“长沙星”对应的这些地方就叫长沙，故长沙又有“星沙”的别称。
“长沙”作为治所，秦称“湘县”、汉称“临湘”、晋称“湘丹”、唐宋称“谭州”等，明清名为“长沙”，1922年定为湖南的省会，1933年正式设市。
4、文教：长沙自古人文汇粹，贾宜贬居之地，朱熹讲学之所，闻名天下的岳麓书院更是有千年历史，长沙有各类学校3761所，其中高等院校23所。
国防科技大学、中南大学、湖南大学、湖南师范大学等在国内享有盛誉。
5、城市属性特征：长沙是湖南省的省会，是湖南的政治、经济、文化、教育、科技、通信、金融的中心，也是我国首批公布的24个历史文化名城之一和中国优秀旅游城市。
长沙是东南沿海进军中西部的桥头堡，又是长江开发带中洞庭湖经济圈开放开发的依托中心。
随着长沙、株洲、湘潭经济一体化实施，处于龙头地位的长沙具有很好的发展前景。
6、行政区划与人口：长沙市辖芙蓉、天心、岳麓、开福、雨花五区，长沙、望城、宁乡三县和浏阳市。
根据长沙市统计局发布的信息，2004年年末,长沙户籍总人口为万人，同比增长%，其中非农业人口万人，农业人口万人。
7、综合简评：A、地缘优势决定地产市场的良好前景：长沙的城市属性与地理位置决定了它对周边城市的辐射力，长沙、株洲、湘潭经济一体化的实施将加速地区的城市化，长沙房地产的发展前景良好。
B、城市化会带来房产市场消费面的膨胀：从长沙现在的农业与非农业人口比例看，长沙正在经历一个沿海城市经历过的城市化进程，大量农业人口向城市人口的转变会直接带来城市住房的需求。
C、自然环境会衍生许多产品上的细节问题：长沙四季分明的自然环境，决定了购房者在购买住房时会很在意住房的朝向和采光等问题。
D、丰富的自然景观为很多楼盘提供卖点：作为一个水系丰富，三翼环山的城市，楼盘周边的自然环境会成为许多楼盘炒作的卖点，对自然资源的利用也是许多开发商提升地块附加值的可行手段。
但还要注意的是，当类似卖点被滥用后，消费者对此的敏感度会逐渐降低。
E、应注意因地制宜挖掘地块的历史价值：作为一个历史悠久、文教相对发达的城市，房地产开发中因地制宜地对历史文脉进行挖掘会提升楼盘建筑之外的价值，同时，也会使购房者更容易产生对楼盘的文化软性认同。
F、高等学府的集中会给长沙的房地产市场提供两大潜在消费群：一是高校的教师及其它员工，这部分人本身就是中高档楼盘的目标消费群；另外就是长沙各类高校的毕业学生，由于长沙在湖南省内的辐射力，这部分人群中留在长沙工作的几年之内将会成为房产市场的一个有力消费群。
（二）长沙经济概况1、长沙市近三年的GDP增长：时间 城市GDP同比增长人均GDP以户籍计算同比增长2002 亿 % 13747元 % 2003 亿 14% 15506元 % 2004 亿%18296元%备注表中数据来源于长沙市统计局公报城市GDP(亿元)812.90928.221108.850.00200.00400.00600.00800.001000.001200.00200220032004时间亿元城市GDP(亿元)人均GDP以户籍计算(万元)1.371.551.830.000.200.400.600.801.001.201.401.601.802.00200220032004以户籍计算(万元)2、长沙市居民可支配收入情况：时间人均可支配收入同比增加同比增长实际增长(剔除物价因素)2002 9021元 813元 % % 2003 9933元 912元 % % 2004 11021元1088元11%%备注表中数据来源于长沙市统计局公报2、 长沙市居民可支配收入情况单位：元902199331102181391210889.90%10.10%11%0200040006000800010000120002002200320049.20%9.40%9.60%9.80%10.00%10.20%10.40%10.60%10.80%11.00%11.20%人均可支配收入同比增加同比增长3、 长沙市居民的消费性支出情况：表（1）：长沙居民消费性支出总参数表：时间 人均消费性支出同比增加 同比增长 2002 7854元 445元 6% 2003 8330元 476元 % 20049032元702元%备注表中数据来源于长沙市统计局公报长沙居民消费性支出总参数表单位：元6%6.10%8.40%7854833090320%1%2%3%4%5%6%7%8%9%2002年2003年2004年72007400760078008000820084008600880090009200同比增长人均消费性支出表（2）：人均消费支出明细表（以2003年为例）：消费项目合计按人月平均可支配收入比例分组最低收入户低收 入户 中等收入户 高收 入户 最高收入户 全年人均消费性支出 食品 衣着 设备用品及服务 医疗保健 交通与通讯 娱乐教育文化及服务居住 杂项商品及服务4、 长沙市近三年的城镇固定资产投资情况： 表（1）：时间 固定资产投资总额同比增长2002 亿元 % 2003 亿元 % 2004 亿元%备注表中数据来源于长沙市统计局公报长沙市近三年的城镇固定资产投资情况单位：亿元293.25443.95590.6100200300400500600700增长29.7%增长47.98%增长39.5%200220032004固定资产投资总额表（2）：时间投资类别2002基本建设房地产投资更新改造投资量(亿元)投资量(亿元)投资量(亿元)增长率% 增长率% 增长率%比重% 比重% 比重%在房地产开发投资额中，住宅投资为亿元，比2001年增长%。
2003基本建设房地产投资更新改造投资量(亿元)投资量(亿元)投资量(亿元)增长率% 增长率% 增长率% 比重% 比重% 比重% 其中住宅投资为亿元，同比增长%2004基本建设房地产投资更新改造投资量(亿元)投资量(亿元)投资量(亿元)增长率% 增长率% 增长率% 比重% 比重% 比重% 其中住宅投资亿元，同比增长%备注表中数据来源于长沙市统计局公报5、长沙城市居民家庭居住情况：根据长沙市统计局2004年年鉴中公布的2003年调查资料：收入情况人均住房面积调查户数百分比低收入户²40 10%较低收入户²40 10%中等收入户²240 60%较高收入户²40 10%高收入户²40 10%6、综合简评：A、城市经济的快速发展会为房产行业提供持续发展的平台：近三年来，长沙的城市GDP和人均GDP都保持两位数以上的增长，较快的城市发展速度会为房地产行业的持续发展提供平台。
B、在商业项目的运作中应注意长沙消费型城市的特点：通过对长沙市民收入与消费性支出的比较，不难发现长沙是一个消费型城市，而从各类消费支出的情况来看，娱乐教育文化及服务的消费所占的比例仅次于食品消费，长沙发达的文娱产业对经营场所的需求，对商业物业的消化非常重要。
C、城市建设和房产投资相辅相成、齐头并进：长沙的固定资产投资连续保持较高的增长率，城市基本建设和更新改造的投资高增幅可以反映出长沙正在进行的快速城市化进程。
房产投资的高增长也可以侧面反映出城市化进程中对房产投资的促进作用。
二、 长沙房地产市场发展状况：1、2004年长沙房地产市场投资情况：2004年长沙共完成房地产开发投资亿元（包括所有区县），比2003年同期增长%。
（1） 从投资用途来看：长沙房地产市场发展状况从投资用途来看单位：亿元58.08%4.91%15.86%21.50%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%住宅办公楼商业营业用房其它用房98.048.2926.7735.7比率住宅完成投资亿元，占总投资的%；办公楼完成投资亿元，占总投资的%；商业营业用房完成投资亿元，占总投资的%；其他用房建设完成投资亿元，占总投资的%。
（2） 从区域划分来看：长沙房地产市场发展状况从区域划分来看单位：亿元15.38%16.62%13.68%13.27%27.27%7.70%1.58% 1.82%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%芙蓉区天心区岳麓区开福区雨花区长沙县望城县浏阳市25.9628.0723.0922.3946.03132.663.15比率芙蓉区完成投资亿元，占总投资的%；天心区完成投资亿元，占总投资的%；岳麓区完成投资亿元,占总投资的%；开福区完成投资亿元，占总投资的%；雨花区完成投资亿元，占总投资的%；长沙县完成投资13亿元，占总投资的%；望城县完成投资亿元，占总投资的%；浏阳市完成投资亿元，占总投资的%。
2、2004年长沙市商品房建筑情况：2004年长沙全市商品房新开工面积为万平方米，比2003年同期平方米增长%；施工面积达万平方米，比2003年同期万平方米增长%；竣工面积万平方米，比2003年同期增长%。
（1） 商品房施工面积 ·以建筑用途划分：商品房施工面积以建筑用途划分单位：万平方米71.91%4.49%14.77%8.83%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%80.00%住宅施工办公楼施工商业营业用房施工其它用房施工1168.572.88239.98143.59比率2004年长沙商品房施工面积为万m ²，其中住宅施工面积为万m ²，为总施工面积的%；办公楼施工面积为万m ²，占总施工面积的%；商业营业用房施工面积为万m ²，占总施工面积的%；其他用房施工面积万m ²，占总施工面积的%。