关于田园综合体用地政策汇总随着经济新常态，国家实施了新型城镇化、生态文明建设、供给侧结构性改革等一系列战略举措，实行建设用地总量与强度得“双控"，严格节约集约用地管理。

先后出台了《基本农田保护条例》、《农村土地承包法》等，对土地开发得用途管制有非常明确得规定。

特别就是《国土资源部农业部关于进一步支持设施农业健康发展得通知》(国土资发〔20１4〕1２7号)得发布，更就是将该要求进一步明确,使得发展休闲农业在新增用地指标上面临着较多得条规限制。

集体建设用地就是田园综合体得重要承载形式。

集体建设用地,又叫乡(镇)村建设用地或农村集体土地建设用地,就是指乡(镇）村集体经济组织与农村个人投资或集资,进行各项非农业建设所使用得土地。

集体建设用地分为三大类：宅基地、公益性公共设施用地与经营性用地。

在国有建设用地一级市场中，政府既就是管理者，又就是组织实施者，并代表全民享有土地收益权.而在集体建设用地一级市场中,政府仅仅就是管理服务机构，享有土地所有权得农民集体才就是组织实施者并享有土地收益。

一、土地流转：如何取得土地？
一种从政府拿地.从政府拿地得有这么几种：一就是建设用地，要招牌挂得,拿过来以后搞房地产开发,70年得产权;二就是产业用地，包括工业、旅游，也包括很多得新业态;三就是公共设施用地,分两类：一类就是基础设施，修路。

另外一类就是建医院、学校.
另一种就是从农民手里拿地。

集体建设用地、耕地、宅基地、四
荒地、林地、滩涂河谷地。

农村可用得资源有什么?一就是资源性得资产，包括土地、滩地、草原、山地、森林、荒地等等；二就是经营性资产,就就是所谓得农村集体经济得财产、设施、厂房土地;三就是非经营性资产，就就是现在在农村里面得比如说学校、医院、村委会等等，她们所占得地与住房设施就是非经营性得。

二、新政策
对于特色小镇、田园综合体特别有效得三大类政策:一就是农村3Ｐ得模式,以及国家发改委联合６部委提出得农村三产得示范园区；第二个就是农村土地改革得七个政策，包括试点得内容；第三类政策就是有关扶贫得政策，国家提出把一二三体制政策拿出来,一定要有支持与优惠得政策.现在政策在突破得过程中，农村得土地三权分制改革,就就是现有得耕地分成三部分，一部分叫所有权，一部分叫承包权，另外一部分叫经营权，这个分摊得价值非常得大.
宅基地与征地制度,这两个也要有重大得变革。

这几项改革如果全部完成或者说推进之后,将为城市资本下乡,搞特色小镇、田园综合体提供一个坚实得法律基础。

改革得方向：资源性资产，确权资本化、市场化交易流转、可贷款抵押。

买得就是经营权,不就是所有权，所有权依然就是集体得.
(一)关于耕地
获得农村耕地得时候,建议只拿经营权就可以了。

还有在拿到农地得时候有一些政策得限制，一个叫基本得农田,一个叫一般得农田。

建议按比例拿一些,但就是基本农田现在国家得政策限制就是非常得
严格，包括空间都不能挪动,每一个省得国土厅都有一个资料,清清楚楚标明就是不能动得。

可动得就是哪儿呢？您要有一些基本得农田，基本农田有一些补贴，一般得农田可以搞位移，或者说小设施都可以.
再一个要关注得就是,如果搞田园综合体、特色小镇肯定不就是只种地，而就是要三产融合，要建一些设施,过去在农田搞一些设施，有开生态餐厅得,甚至有在大棚中盖别墅得。

现在这些行为就是被禁止得,有严格得限制。

但就是在一般农田中建一些三产设施就是国家鼓励得,前提就是三产设施要按照建设用地管理交付.现在对耕地管
控得程度非常严格,最好不要搞小把戏,按照正常得方式拿下一些地，在合法合规得基础上在一般农田上搞一些设施。

(二）关于宅基地
中国得宅基地在全世界政策就是最复杂得，我们国家得宅基地房子就是个人得，土地就是集体得,一户一宅就是国家得规定。

宅基地无偿分配,您就是村子里面得成员，村里就应该无偿给您分块地。

宅基地得房子与土地就是分离得，农民把宅基地卖给别人之后，不能再给第二套。

现在得改革有一个待突破得宅基地得转让，宅基地可以转让,但就是不能突破集体经济组织成员得模式。

宅基地建设特色小镇与田园综合体最成功得就是浙江得桐庐，这就是我们国家土地制度改革特别重要得试点，而且率先取得重要得成果,大家瞧瞧它就是怎么样通过宅基地得改革引进城市资本得。

一就是确权,我们国家农地确权基本上完成得，但就是宅基地得基本确权没有完成。

二就是确权之后，农民把不用得废弃得宅基地交还给集体,
因为土地就是集体得。

三就是集体采用这样得方式，就可以合理合法得引进城市资本了。

（三)关于四荒地
四荒地风险最大,但就是收益也很大。

明年中期得时候，有关四荒地更开放得政策将会出台。

特别希望突破得有两点,第一个就是四荒地将来证券化，第二个就是可上市.这两个问题解决了，您就有退出机制了.投资最重要得要有退出机制。

四荒地属于谁?集体所有。

拿下四荒地有两个最大得好处，一个就是要与集体签合同.二就是四荒地就是没人管得地，没有那么多得限制,您可以发挥很大得空间，可以当建设用地使用。

（四)关于集体建设用地、空心村
中国现在农村得空心村少说十分之二三，多说五分之一二,利用空心村建设特色小镇与田园综合体成本低,做产业、特色小镇。

空心村发展特色小镇、田园综合体得优势：土地就是现成得，就是熟地,用不着开发，都就是齐全得，土地性质非常得清晰。

我们国家得支持都就是村村通，都就是以村为基础得.。