（工作规范）某物业管理公司工程部工作手册东莞市方中物业管理有限公司管理文件汇编第四分册工程部工作手册文件编号：FZ-WY-MF-04 版本号：A/0编制：编制日期：2009年5月审核；审核日期：2009年6月批准：批准日期：2009年7月（盖受控章处）目录组织架构与部门职能 (2)岗位职责工程部主管 (3)工程部领班岗位职责 (4)综合电工岗位职责 (5)土建泥水工岗位职责 (6)工作质量标准、工作项目作业流程、综合管理制度电梯机房管理规定 (7)发电机房管理规定 (8)中央空调机房管理规定 (9)高低压配电房管理规定 (10)生活/消防/纯水水泵房管理规定 (11)管理处工程维修有偿服务收费标准 (12)低压电气控制屏（柜）检修保养项目、质量标准 (13)异步电动机检修保养、质量标准 (14)水泵检修保养项目、质量标准 (15)柴油发电机维护保养项目及质量标准 (16)消防设备检修保养项目、质量标准 (17)楼宇智能设备检修保养项目、保养质量标准 (18)二次供水管理制度 (19)柴油发电机维护保养作业标准 (20)机电设备设施紧急情况处理与安全措施 (21)工程部材料存储、领用管理制度 (26)工作质量记录表单工作日志 (27)发电机运行记录（含试运行） (28)设备维修记录 (29)消防设备设施保养记录水泵 (30)水泵电机半年保养记录 (32)供配电设备保养记录 (33)煤气站保养记录 (34)监控系统保养记录 (35)水池（箱）清洗及消毒记录表 (36)水池、水箱清洗、消毒工作时间安排表 (37)水池（箱）加药记录 (38)供配电系统运行记录 (39)发电机日常维护记录 (40)煤气房（站）运行维护记录 (41)水泵房设备运行记录 (42)方中物业管理有限公司工程部作业指导工程部组织架构与职能文件编号：FZ-WY-GC-WI-01 版本/状态：A/0 第1页共1页工程部职能一、 负责辖区内的公共设备设施的维修保养二、 负责辖区内业主室内有偿维修服务与无偿维修服务三、 负责对外委设施设备维修保养单位的监督管理四、 负责与外部工程维修保养工作的沟通联络、维修保养方案的提供1、负责工程部员工思想品德教育和工作监督考核。
2、落实安全防范、劳动保护措施，防止安全事故的发生。
3、督促本部员工严格遵守岗位职责，安全操作规程，每天应检查运行记录、工作日志，不定时检查各岗位工作执行情况。
4、组织、调配本部员工对小区房屋公共部分、所属公共设备设施的维修、抢修工作，并作技术上的指导。
5、按照公司工程部《设备保养作业规程》要求，组织安排重要设备设施的检修保养。
做好保养作业计划，备件计划，报管理处主任审批后组织实施。
使所保养设备设施达到“三干净”（机房干净、设备干净、场地干净））、四不漏（不漏电、不漏油、不漏气、不漏水）、和“五良好”（设备紧固良好、设备密封良好、设备性能良好、设备润滑良好、设备调试良好）。
6、对客户提出的维修、整修事项进行分析、确认，并跟踪服务。
7、负责收集、保管重要设备（发电机、电梯、消防系统、监控系统、供水系统、供配电系统等）的技术资料；建立设备台帐，做好设备的档案管理。
8、按有关检查频率标准组织工程人员检查签到有关标准，定期普查小区、大厦的管道、线路；保障物业道路、楼顶天面、下水道、排水沟以及其他配套设施的通畅、完好，各种管网无锈蚀、电气线路无乱拉乱接现象。
9、检查小区水、电用量情况、节约成本。
10、对解决不了的事项、设备技术故障及时汇报上级，尽快组织技术力量处理。
11、按时按质完成上级交办的其他工作。
排水沟以及其他配套设施的通畅、完好，各种管网无锈蚀、电气线路无乱拉乱接现象。
6、按照工程部《设备保养作业规程》的要求和规定的保养周期，做好重要设施设备的保养作业计划，备件计划，报管理处主任审批后组织实施。
做好相关的保养记录。
使所保养设备设施达到“三干净”（机房干净、设备干净、场地干净））、四不漏（不漏电、不漏油、不漏气、不漏水）、和“五良好”（设备紧固良好、设备密封良好、设备性能良好、设备润滑良好、设备调试良好）。
7、负责对所辖物业范围内各设备设施系统的日常巡视检查、维护保养，检查监控、消防、供电、配电、供水、运输、排水等系统的日常工作状况，做出检修安排，保证检查的记录详实。
8、发现设施设备出现故障及时处理，记录维修结果。
9、接受业主、租户室内的维修要求，做好有偿服务工作。
10、负责收集、保管重要设备的技术资料。
建立设备档案。
11、负责公共用工具、测量仪表的管理。
12、负责外委保养工作的跟进及督促，并在保养记录和维修记录上签名、提出意见或建议13、未设主管的物业项目，工程领班行使工程部主管的职责。
9、配合酒店工程部维护好酒店工程事宜。
10、协助好外单位进场维修安装，并监督其工程质量。
11、遇到突发性停电，应在10分钟内起动发电机，并知会相关人员。
运行中的发电机应每隔一小时记录其运行参数；12、记录好当天所用物料和工作日记，并主动汇报给领班。
13、上级交办的其他工作。
七、按规定定期对机房内设施和设备进行保养。
八、每天巡视机房，发现达不到规定要求的及时处理。
二、保持机房内良好的通风和照明。
三、保持机房运行时，值班员应按时巡查，检查各项运行参数状态是否正常，如有异常应及时调整处理，并做记录。
四、定期清洗系统的过滤网和过滤器，保证送风管道和水管道的通畅。
五、每周对主、副机和机房进行一次清洁，并做好设备房的消杀灭鼠工作。
六、每半年对主、副机进行一次全面检查保养，确保机组的良好运行。
6.因故须停某部份负荷时，应提前一天向使用该部份负荷的用户发出停电通知。
7.对突发性的停电事故应通过电话向用户作出解释。
8.经常保持配电房消防设施的完好齐备，保证应急灯在停电状态下能正常使用。
9.做好配电房的防水、防潮工作，不能有渗漏情况，严防蛇鼠等小动物进入配电房。
5.水泵房每星期必须打扫一次，确保水泵房地面和设备外表的清洁。
6.水池观察口应加盖上锁，透气管应用沙布包扎，以防杂物掉入水池中。
7.按照水泵保养要求定期对其进行维修保养。
8.保证水泵房的通风、照明以及应急灯在停电状态下的正常使用。
注：以上价格为参考价，如遇管理处能维修的其他项目或维修难度较大的特殊情况，其收费与业主商定五、相关文件：《给排水设备设施维修保养作业规程》方中物业管理有限公司工程部作业指导书柴油发电机维护保养项目及质量标准文件编号：FZ-WY-GC-WI-04 版本/状态：A/0一、文件目的：规范柴油发电机维护保养活动。
二、适应范围：此标准适用于物业小区内发电机的维护、检修、保养。
三、人员职责：柴油发电机的维护保养每年一次，由工程主管（领班）带领本部电工实施。
方中物业管理有限公司工程部作业指导书消防设备检修保养项目、质量标准文件编号：FZ-WY-GC-WI-05 版本/状态：A/0一、文件目的：规范消防设备的检修工作，保障保养质量二、适应范围：此标准适用于物业小区内所有系统的低压控制箱、柜、屏的检修、保养。
三、人员职责：消防检修保养每季一次。
由管理处工程主管（领班）带领本部电工实施作业。
四、质量标准：五、相关文件：《消防设备设施的维护保养作业规程》方中物业管理有限公司工程部作业指导书二次供水管理制度文件编号：FZ-WY-GC-WI-07 版本/状态：A/0（1）工程部主管管每月5日之前检查小区内每个水池，将检查情况记录在自己的工作日志上。
（2）二次供水管理由水泵房机电维修人员专职负责。
水泵房机电维修员必须持有卫生防疫站认可的《健康证》。
（3）每个水池应结构完好、无渗漏，检视窗应加盖上锁，水池周围及顶盖应清洁干净。
（4）水池应每隔4个月清洗、消毒一次，清洗员必须持有经卫生防疫站认可的《健康证》。
（5）清洗消毒水池时应提前两天通知公共事务部，由公务部通知有关用不着水部门和用户做好储水准备。
2.水池清洗消毒安全注意事项（1）在水池内作业时，光源需采用36V以下安全电压，最好用手电筒或应急灯。
（2）抽污水的潜水泵应装漏电开关，漏电开关应提前试验并确认开关可靠。
（3）水池消毒人员需戴防护眼镜和口罩，未经试验水池中有无氧气前，不得进入水池。
如果在水池内感到头晕、气喘，则应马上离开水池到外面呼吸新鲜空气。
（4）上下水池时应把紧扶手、踩稳不锈钢梯，严防跌落。
3.水池清洗消毒前的准备工作（1）1：100灭菌净水溶液或市卫生防疫站配制的消毒液。
（2）潜水泵、应急照明灯或手电筒。
（3）扫把、尼龙刷、尼龙绳、胶桶、眼镜、口罩、胶手套。
4.水池清洗消毒程序（1）排放水排放水应提前关闭水池进水阀，让水池水位用到接近消防用水水位，以免浪费；为确保用户正常用水，排放干水池的时间应控制在1.5小时以内。
（2）清洗消毒清洗：铲出水池内泥沙及各种沉淀物；用扫把或尼龙刷从水池顶部、四周墙壁、底部依次反复刷洗；如果仍未洗干净应再进行刷洗直至干净为止。
消毒：用扫把或尼龙刷蘸取1：100灭菌净水溶液（或防疫站配制的消毒水溶液，依次反复刷洗消毒；之后将水池盖好封闭半小时；用清水冲洗一遍整个水池，排出消毒水溶液重复用清水冲洗一遍并排出消毒水溶液注水：清洗消毒工作全部结束后，清理收拾好所有工具。
打开闸阀向水池内注水，达到调定的水位后加盖上锁。
5.取样送检（1）用干净的矿泉水瓶从水也中部提取500ml水并在瓶子中部贴上标签，标签上应写明送栓单位及送样日期。
（2）水样当天由机电处主管安排人员送至市卫生防疫站进行检测。
（3）如果检测不合格，则应重新清洗和消毒水池直至合格为止。
6.记录存档水池清洗消毒工作全部结束后，应完整、规范、清晰地把情史记录在《水池清洗消毒记录表》内，并于每次小区全部水池清洗消毒工作结束后三天内由水泵房组长把记录整理成册交机电处存档，保存期为两年。
方中物业管理有限公司工程部作业指导书柴油发电机维护保养作业标准文件编号：FZ-WY-GC-WI-08 版本/状态：A/0检查机油平面：用柴油机的机油尺检测机油平面。
为了得到精确的读数，应在停机15分钟后，机油流回到油底壳时检查，尽可能的保持机油平面接近机油尺“H”标记处。
3、检查冷却系统：保持冷却液加满到工作平面。
检查冷却液平面只有在冷却系统冷却后才可进行。
4、检查进气管各连接处；卡箍应紧固，软管无龟列、磨损和其他损伤。
5、检查皮带：在皮带中段加40N压力，皮带应能按下12mm左右，太松太紧都应当进行调整。
更换机油及机油滤清器：当柴油发电机运行250小时后，或目测机油发黑、机油中含金属屑，手捻机油，有细微颗粒时，均应更换机油。
更换机油的程序是：a)、启动柴油机达到工作温度74℃，停机后从油底壳部卸下放油螺栓，放出机油。
b)、将放油螺栓装回拧紧。
c)、6、发电机运行满250小时，检查机油滤清器、柴油滤清器、水滤清器、如必要时更换。