第5章
房地产开发项目规划设计
5.1、建设规模
本项目规划规划用地面积55100M2,,总建筑面积65684M2,住宅54517 M2＞商业11167M2；停车位500辆，小区规划总居住户数478 户，绿化覆盖率41.2%,容积率1.2,建筑密度22%。
项目建成后，将形成一个集商业超市、健身娱乐、游玩购物、市民居住于一体的布局合理、配套齐全、功能完善的现代化住宅综合小区。
5.2、指导思想
1、本着“以人为本”和以科技为先导的设计思想，以人为核心, 以提高居住环境质量和使用功能，满足不同心理需求和丰富多彩的居住行为为目标，努力创造一个经济合理、使用方便、建筑新颖、环境优美且充满良好文化氛围和交往空间的现代化文明住宅公寓。
2、追求住宅经济效益、社会效益和环境效益的统一。
在保证高质量居住环境的同时，注意合理提高开发效益，充分发挥该地段土地价值，更好地为居民服务。
3、动用城市设计理论和方法，力求创造舒适、优美、高雅的居住环境，赋予该项目浓郁的生活情趣和活力，建设富有现代化文明和具有富宁地方特色的住宅公寓。
53、规划原则
1、综合考虑该项目所在地理位置的性质、居住对象、生活习惯、文化习俗，结合周边环境，因地制宜，合理布局，以人为中心，为居民创造舒适、
安全、卫生、优美的居住环境。
2、住所建设的经济技术条件，当前建筑业的发展动态，消费者的承受能力来确定各项合理的建设标准，既能满足当前的实际需要，又具有一定的超前性和导向性。
3、综合考虑商业、绿化、居住、公建等与空间环境设计的内在联系，注重空间景观的连续性和完整性。
4、坚持社会效益、环境效益、经济效益三个统一，在创造良好居住环境的前提下，努力节约用地，开发空间，采取新型建材，节约能源，使各项资源达到最佳配置。
5、突出“整体性”，处理好整体与局部，总体与分区，保留与发展之间的关系，重点要突出。
5・4、建筑选型
总体布局考虑该项目的地理特点，在现状基础上因地制宜，统筹兼顾，合理布局，强调文化性和时代性，力求塑造安静、舒适的生活环境。
总体布局依据城市道路布局原有之特点，充分尊重原有城市商业活动的特性一商住楼模式。
拟建成布局合理、建筑造型新颖的多层商住楼，住宅平行排列，并在靠近小区入口处设置车辆出入口，以避免车辆进入社区内部对居民形成干扰。
5・5、住宅户型
小区内住宅单体设计新颖别致，造型典雅，色彩明快，以典雅、坡屋梦顶为基调，具有优雅精致的现代建筑风格。
建筑分多层，其中沿街为商业用
房，上部为标准层，层高为3米。
为实现最好的区位有最大量化的住户，最好的朝向、景观处有最高档的户型，并有利于提高楼盘整体品质，平面设计动静有序，洁污分流，功能齐全适用，平面紧凑合理，既保证客厅、卧室有良好的朝向与通风，也保证厨房、卫生间能够自然通风、采光。
同时住宅单体设计和施工充分利用新技术、新材料、新工艺，注重生态和环保要素, 加强住宅智能化内涵，走可持续发展道路，形成典型、丰富美观的风格形式。
道路系统规划
小区人行主入口由西侧进入，规划一个视野十分开阔、气派的入口大门体现完整大社区的生活概念；由人行入口进入小区后即展现超大景观的小区花园，小区内道路沿小区花园围绕，到达每幢楼楼梯口，生活、交通十分便捷。
5.6、绿地与景观规划
本项目突破以往小区绿化环境分散布局的方式，突出“以人为本” 的设计理念，采取集中与分散相结合，以集中为主的布局方式，淡化组团绿地，强化中心绿地，形成以“中心绿地一庭院绿地”为主的绿地系统。
将中心绿地集中布置在小区中部，形成一个相对安静不受车流干扰的中心游园，各庭院周围设置绿地，营造出独具特色的小区绿化环境景观。
景观环境的塑造是本区设计方案的重点之一。
注重步行景观的设计和对景设计，创造步移景异的景观效果，保持空间景观的连续性和
完整性。
居住区内绿地，设置花絮、小品以及儿童娱乐设施等其它设
计要素，空间或大或小，或分或聚，形式各异，突出主题和特色。
5・7、空间环境
空间环境的设计充分运用规划设计手法，结合区商业、绿化、建筑小品等形成有规律、有变化、内容丰富的空间序列，创造具有强烈序列感和明显识别性的居住空间环境。
既保持居住建筑的使用功能，又使空间环境具有吸引力。
第6章房地产开发项目风险与不确定性分析
6.1、不确定性分析
6.1.1、盈亏平衡分析
1）、销售面积盈亏平衡点
=15534/0.3174（1-0.1105）
= 55021 m2
占计划总销售面积的84%。
2）、销售收入盈亏平衡点
本项目总成本为15534万元，销售总面积65684 m2,综合营业税率11.05%,那么销售价格盈亏平衡点为订，八
总成本
BEP=销售量（1-税率）
=15534/65684（1-0.1105）= 2659 元/nf
盈亏平衡分析表明，当项目的销售总量达84%时，平均销售单价
2659元/nf时就可保本，安全余度有16%o
6.1.2、敏感性分析
本项目对建设投资、销售收入进行敏感性分析，分别考察±5%
的单因素变动，详见表12-6《建设投资敏感性分析表X 12-7《销售
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1）、建设投资敏感性分析
建设投资敏感性分析表
表12-6
单位：万元
2)、平均售价敏感性分析
销售收入敏感性分析表
表12-7
单位：万元
敏感性分析表明，当建设投资±5%或当平均售价±5%时，项目投资利润率在11-23%之间，财务内部收益率在10.64-22.56%之间，均高于基准收益率8%,说明本项目的抗风险能力较强。