高尚社区
风格定位
新中式建筑风格，引领银川市场潮流
符合千年古塔赋予的独特人文优势 对中国文化充分理解基础上融入现代设计，将中国传统元素与现代时尚元素融合 符合银川市政府对本区域的总体规划 细分市场，形成独特的开发风格，有利于京能置业的品牌塑造 符合并引领市场潮流
产品定位 以低密度产品为特色，以高层、小高层产品为主流的新中式住区
福星苑：从第三期产品开始受限制，但通过开发的其他项目 (比如海宝西区、满城南街的项目）小户型平衡 凯威观湖：一是通过别墅按商务公寓报规消化;二是通过顶层的上跃户型消化部分;三是经过对其报规户数(1894户)和销售 户数(1425户)对比，可以判断其很可能采用了拼合户型，；四是通过其开发的另一项目(“尚座”) 进行平衡 森林半岛：受到限制，但通过在90平米左右的小户型中，通过赠送一步阳台、空中院馆等可变空间的方式达到100-160平 米左右的实用面积，扩大使用空间。通过向其销售人员了解，客户对赠送合理，超性价比的可变空间接受度较高 鲁银城市公元：严格受限，90平米以下的户型面积区间集中在85－90平米，比例在70% 宝湖湾：受限制， 主要通过其他项目（比如东方国际公寓）平衡，而其他小户型主要在一期点式高层中消化，面积区间 为50.-100平米之间. 民生艾依水郡：因为拿地时的政府承诺，前三期均未受限制 中房高尔夫：通过开发的其他项目的小户型（比如富力城50-90平米户型、丽景湖畔80-90平米户型）进行平衡
银川市目前应对90/70政策主要采取:一用政府关系取得特殊政策，二通过本公司开发的其他项目 平衡，三是通过产品自身的可变空间赠送面积提高得房率，四是通过拼合户型解决
本项目关于90/70政策的应对策略 方式一： 京能可争取利用自身作为政府招商引资企业的优势，向政府申请优惠政策 ，尽量争取做到区域平衡，不受90/70政策限制。
由于政策限制较严，区域平衡申请难度较大，因此实现难度较大。
方式二：
如必须严格按照90/70政策执行，可采取拼合户型进行规避
银川市的90、70政策允许在报规 中将大户型拆分，而不用考虑合理性即 可通过， 因此本项目也可采用拼合户 型。规划时按照合并后的合理户型设计 ，报规时不考虑合理性进行拆分，报建 时依旧按拆分前的户型进行销售。
银川周边县市客群
银北地区：石嘴山、大武口等市的政府官员和企业主 银南地区：中宁、吴忠、灵武等地区的政府官员 内蒙地区：左旗、乌海等地区的政府官员和企业主
目标客群描摹
客群白描
客群特征
年龄结构： 集中在25-50岁之间； 家庭结构：以“两口及三口”之家为主； 家庭年收入：10万以上 消费特征：较为理性和务实； 工作区域：银川及周边地区； 交通方式：中高端人群私家车比例相对较 高。
3、拆分户型按两套房产计算：全部以贷款的形式支付，先支付90㎡，首付30%，契税 1.5%，贷款年限20年；后支付30㎡，首付40%，契税3%，贷款年限20年。
规划局：
审查规划时，只审户型配比指标，不审查合理性，对单体的长宽尺寸、建筑面积、立面、 高度和日照的审查比较严格； 同一开发商可在同年报批的项目间进行90/70的平衡； 房管局： 如果采用拼合户型，测绘肯定要满足报规的指标，因此要算两个房产证
银川市场上受90/70政策影响项目的实操情况
我们对目前市场在售和即将面市的竞品项目进行了调查，结果如下；
工作相对稳定； 受教育程度较高，对生活品质有自己独特的见解 和追求； 七零后人群是主流，对传统文化有认同感，同时 乐意接受新鲜事物； 处于育龄阶段，对于教育的关注相对强烈； 二次及多次置业占较高的比例，对住宅升级换代 需求强烈； 以自住需求为主 注重时尚和品位、追随品牌； 注重情趣，追求回归自然的舒适生活；
银川市区中高端人 群
政府官员、私营业主 金融、电信、电力等垄断性行业人员 工商、税务、烟草等效益较好的事业单位的中高层 银川兴建的工业园所带来的高收入人群
能源行业客群
能源行业从业人员（如能源行业国企中的中高 层管理人员， 私营业主）；
宁东能源化工基地高收入人群；
资源行业客群
进行羊绒、枸杞、麻黄等贸易及加工的资源类私营业主
目录
1 定位篇 2 规划篇 3 附件：市场篇
•90/70政策专项研究 •总体规划建议 •产品建议 •景观建议 •配套及车位配比建议
90/70政策应对思路
对本地政策进行研究
进行针对性的市场研究
提 规避90/70政策
银川市地方政府对90/70政策的执行情况调研
我们获取了相关的政策信息进行参考：
——新中式风格渗透在社区建筑风格和园林风格中
院景美墅 （联排）高端产品—— 社区形象产品——院文化 叠景华府（5+1）高端产品——社区特色产品——府文化 阔景华宅（7+1）中高端产品 —— 社区主流产品——宅文化 观景名邸（18+1）中端产品——社区主流产品——邸文化
客群定位
目标客群定位 —— 银川市中高端人群为主，周边能源、资源行业人群为辅.
该方式牵扯到两个产权证和二次房贷 的问题。
万达大湖公馆 建筑面积245平方米
房贷测算
例：户型面积：120㎡ 售价：5000元/㎡ 总价：60万
1、户型不做拆分按一套房产计算：首付30%，贷款年限20年，契税 1.5% 计算说明：首付款18万 贷款金额42万 月供：3038元/月 还款总额72.9万 税费9000元 总支付金额=18+72.9+0.9= 91.8万元
2、拆分户型按两套房产计算：拆分面积30㎡（一次性）、90㎡（按揭）首付30%，贷款年 限20年，契税 1.5% ，
计算说明： 30㎡一次性付款15万 + 90㎡首付 金额13.5万= 首付28.5万元 贷款金额 31.5万元 月供：2278元/月 还款总额54.7万 税费11250元； 总支付金额=28.5+54.7+1.125= 84.3万元
某公司项目规划设计建 议报告
2020年4月21日星期二
目录
1 定位篇 2 规划篇 3 附件：市场篇
项目定位
大型
规模：650亩 的大规模居 住区
新中式
风格：以现 代的建筑演 绎中国文化 的精髓
城市
地段：上风 上水的城市 宝地
湖畔
资源：丰富 的湖景资源
宜居型
价值：绿色 、健康、生 态、运动、 人文、休闲 。。。