[ ]项目策划及销售代理合同（说明：通常销售与策划项目会同时进行，如果，策划已经委托其他公司完成，则不必再约定策划的内容）策划及销售代理合同书开发商：有限公司（以下简称甲方）地址：电话：传真：代理商：有限公司（以下简称乙方）地址：电话：传真：甲、乙双方经友好协商，本着互惠互利的原则，就甲方委托乙方[独家]（作为代理商，会要求独家完成。

作为现在销售代理的状况，独家也是一种惯例，为避免代理商独家的风险，需要对代理商的销售指标约定详细的考核指标，避免再履行协议中，代理商迟迟不能完成销售业绩，而开发商又无法解除合同，无法考核代理商的业绩）策划、代理销售“子元集团保山项目”事宜，达成如下条款：一、策划及销售代理的内容甲方全权委托乙方独家代理“[ ]项目”整个项目的营销策划及销售。

本合同所称的项目的策划是指：本合同策划阶段工作包括但不限于：对该项目整个楼盘的市场调研、项目定位、营销推广等工作。

详细应完成的工作内容见附件1。

[本合同所称的销售代理，指，甲方将开发的楼盘委托给乙方销售，乙方以甲方的名义，宣传甲方的楼盘，与客户的洽谈，并以甲方的名义与客户签订商品房买卖合同，协助签订银行按揭合同，督促客户履行商品房买卖合同，乙方收取销售代理费。

]代理销售的总建筑面积以双方签字确认的实际可销售面积为准（具体面积以预/销售许可证为准）。

[ 例外约定：在销售范围之内，如果有其他的情形，比如公司需要留出多少面积不委托销售；公司已经完成的团购面积、团购的对象；在此进行详细的约定]二、地点甲方委托乙方策划、代理销售的物业地点:三、合同期限本合同的执行分两个阶段：即前期策划阶段和代理销售阶段。

（若项目属分期开发，则按照当期双方签字确认的可销售总面积执行。

）1、前期策划阶段期限为：自本合同生效之日起至本项目开盘之日（以甲方提供对外销售合法文件，并在当地报纸公布开盘之日为准）止。

2、乙方代理销售阶段期限为（以下简称代理期）：项目开盘之日（以甲方提供对外销售合法文件，并在当地报纸公布开盘之日为准）起个月止。

四、报酬标准甲方应支付给乙方的报酬分为前期策划费、销售代理费（包括溢价分成额），前期策划费系指乙方履行本合同时所作的营销策划应取的报酬，销售代理费系指乙方履行本合同后在销售阶段所应得报酬，乙方应在收到每次应收款时提供有效的正式发票。

1、前期策划费：人民币万元整。

2、销售代理费：结付标准按照本合同第“六”条第“2”款相关规定执行。

3、溢价分成额：结付标准按照本合同第“六”条第“3”款相关规定执行。

（关于代理销售的报酬，一般会有：只计算销售代理费用，以及计算销售代理费用和溢价分成两种方式。

两种方式各有利弊。

只计算销售代理费用，房价的变化对于代理商的“销售代理费”影响小，代理商缺少提高房价的积极性；优点是楼盘的价格比较稳定，销售代理费用比较固定；计算销售代理费用和溢价分成的方式。

房价超额部分的房价代理商可以分享，代理商有提高房价的驱动力。

缺点是：代理商在利益驱动下出现不规范的操作，整个代理费用支出高）五、销售指标（因为销售代理是一个长期的过程，销售指标因此在合同中很重要。

考虑：销售指标首先应当包含长期的指标和短期指标，不仅仅能考核代理商的总体业绩，也能考核短期的业绩；其次，销售指标应当能与代理商的报酬相互挂钩，在代理商积极完成指标的情况下，可以适当提高，在未能完成销售指标的情况下，应当扣减，一定期间内未能完成销售指标的，应该可以解除合同，公司可以将项目收回自行销售或者委托其他销售公司销售）1﹑销售价格：该项目物业的底价以双方确认的《每套销售单位房价底价明细表》为准。

经甲乙双方确认的《每套销售单位房价底价明细表》作为本合同附件存档。

乙方不得低于《每套销售单位房价底价明细表》进行销售。

2、销售进度指标[模式1 ：按照销售面积计算：乙方销售率的定义：每月指每个自然月的第一天起算至该自然月最后一天，以客户交齐足额首付款并签定《商品房购销合同》,且，一次性付清款项的全部房款已经付清，银行按揭贷款购房的，银行按揭款已经到账。

则该《商品房购销合同》的面积计入乙方“当月已销售面积”，乙方的当月销售率=当月已销售面积÷总销售面积。

已经签订协议书或者合同后，如客户在当月退房的，不计算入乙方完成的销售面积中；在次月或随后月度退房的，相应扣除当月乙方已经完成的销售面积；再次实现销售的，再次计算为发生销售当月乙方完成的销售任务。

]（1）在项目开盘后的一个月内，实现的销售率（房屋面积按照销售的面积和实际销售面积计算，车位按个为单位计算。

）（2）项目开盘后的头三个月的销售率不得低于的销售率；（3）项目代理销售期间结束时，应当完成的销售率为：（4）乙方按照上述要求，制定每月的销售计划进度表，作为本合同的附件。

[ 模式2 按照销售收回款项考核乙方：乙方当月销售额的定义：每月指每个自然月的第一天至该自然月的最后一天，金额为客户已经实际支付了全部房款（一次性付款）或银行按揭客户的按揭款到账的数额。

已经签订协议书或者合同后，如客户在当月退房的，不计算入乙方完成的销售额中；在次月或随后月度退房的，相应扣除当月乙方已经完成的销售额；再次实现销售的，再次计算为发生销售当月乙方完成的销售额。

]（1）在项目开盘后的一个月内，实现的销售额；（2）项目开盘后的头三个月的销售率不得低于的销售额；（3）项目代理销售期间结束时，应当完成的销售额为：（4）乙方按照上述要求，制定每月销售金额的销售计划进度表，作为本合同的附件。

3、乙方应当按照双方确认的《销售计划》实现销售。

六、费用结付1、前期策划费用支付：[前期策划费用，指乙方完成项目的策划，包括但不限于本项目的市场调研和产品定位，项目规划、设计建议，经济分析，整体营销推广报告，项目的CA等工作后，获得的报酬。

] 前期策划费用共计为人民币万元整。

此费用分为[三]个阶段支付：1）本合同签定三个工作日内，甲方即向乙方支付第一笔策划费为：人民币万元整；2）在乙方提交本项目的市场调研和产品定位报告后，并且获得甲方审核通过后，经双方签字确认七个工作日内，甲方向乙方支付第二笔策划费为：人民币万元整。

3）在乙方提交本项目规划、设计建议，经济分析，整体营销推广报告后，并且经过由甲方审核通过，双方签字确认七个工作日内，甲方向乙方支付第三笔策划费为：人民币万元整。

至此，项目该期策划费全部结付完毕。

4）甲方在乙方提交上述报告后应及时组织评审工作并反馈修改意见，乙方应本着专业精神修改上述报告直至甲方评审通过。

2、销售代理费的计算方式及支付时间：销售代理费，指乙方完成代理销售商品房的基本工作，包括与客户洽谈、组织签订商品销售合同，组织客户签订银行按揭贷款合同，办理相关贷款手续后，乙方取得的报酬。

1）销售代理费计提标准：销售代理费的计提标准为：[模式1 ，严格按照每月完成的销售率考核：按照上月实现的销售率为基础计算，按照销售额的%支付销售代理费。

其中：销售代理费的85%为固定代理费，15%为考核每月完成销售进度销售代理费“任务目标考核代理费”（以下简称：考核代理费）。

考核代理费按照以下方式处理：乙方上月的销售率未达到双方约定完成的目标任务时，考核代理费按照以下方式处理：（1）当乙方销售率未达到当月目标任务的50％以下时（不含50%），考核代理费全额扣除；（2）当乙方销售率达到当阶段目标任务的50％－70％时（不含70%），甲方同意乙方将当阶段目标任务顺延至下月。

若乙方连续三个月仍未完成目标任务的70%，甲方有权全额扣除乙方对应阶段考核代理费；（3）当乙方销售率达到当阶段目标任务的70％－90%时（不含90％），甲方同意将当期目标代理费顺延至下期考核；[模式2 ，按照每月完成的销售额考核：按照上月实现的销售额为基础计算，按照销售额的%支付销售代理费。

其中：销售代理费的85%为固定代理费，15%为考核每月完成销售进度销售代理费——“任务目标考核代理费”（以下简称：考核代理费）。

考核代理费按照以下方式处理：乙方上月的销售额未达到双方约定完成的目标任务时，考核代理费按照以下方式处理：（1）当乙方销售额未达到当月目标任务的50％以下时（不含50%），考核代理费全额扣除；（2）当乙方销售额达到当阶段目标任务的50％－70％时（不含70%），甲方同意乙方将当阶段目标任务顺延至下月。

若乙方连续三个月仍未完成目标任务的70%，甲方有权全额扣除乙方对应阶段考核代理费；（3）当乙方销售额达到当阶段目标任务的70％－90%时（不含90％），甲方同意将当期目标代理费顺延至下期考核；][模式三：按照一定期间内，乙方完成的销售率，或者销售额完成比例，约定不同的销售代理费率：这种模式下，每个月按照最低标准预支代理费，按照不同阶段进行结算：按照销售率计算举例：按照销售额完成比例计算]]]（4）当甲方扣除乙方的押金总额高于人民币壹佰万元时，超出部分由甲乙双方酌情协商处理。

2）代理费的结付，以客户已经实际支付了全部房款（一次性付款）；或按揭客户交齐首付款（银行按揭）并签订《商品房买卖合同》，且按揭款到帐为准。

乙方有义务催客户及时向银行提供相应的贷款资料。

结付标准按照本合同第“六”条第“2”款相关规定执行。

3）支付时间和方式：乙方应在次月的5日前（如遇星期六、周日及法定节假日顺延），将上月的销售业绩确认交给甲方报备。

甲方确认后，对照乙方销售业绩，按照本条第1项销售代理费计提标准计算后，于每月10日前支付上月销售代理费。

3、溢价提成额的结付：溢价提成额，指乙方通过自己的宣传和专业技术能力，销售的房屋价格超出双方确认的《每套销售单位房价底价明细表》的部分，甲方给予乙方的额外报酬提成。

1）以开盘前一个月甲乙双方确认的《每套销售单位房价底价明细表》作为当期溢价分成额的底价价格表，并以此作为溢价分成额的依据。

（溢价分成部分：是该套物业的实际成交额与该套物业在当期《每套销售单位房价底价明细表》中的价格之差）2）溢价分成额的计提方式：若每套物业实收售价达到甲方委托给乙方《每套销售单位房价底价明细表》的价格以上，则溢价分成额由甲乙双方按一定比例分成，具体分成比例在每期《每套销售单位房价底价明细表》明确后，由双方协商签订补充协议确定。

3）支付条件：溢价分成额从项目开盘之日起开始计提。

为加强甲方对乙方的销售监督，当销售率达到当期可销售面积的30%时甲方开始支付计提溢价分成额给乙方（包括乙方已销售6、1）甲方不另设售搂处，本项目所有销售面积均计入乙方业绩[包括团购、抵工程款等对外销售产生的销售面积]，且结付标准按照本合同第“六”条第“2”款相关规定执行。

其中甲方持有可销售面积5%作为内部房源。

甲方对此部分住房、车库、铺面、别墅有自行销售权、自行定价权，此部分产生的销售面积不计入乙方业绩，乙方不计提销售代理费。