人力资源管理★人力资源管理框架图★管理项目负责人人力资源工作的权限和程序★职业生涯规划流程品质管理★品质管理框架图财务和经营管理★财务和经营管理流程图说明：1 、严格控制成本是管理处经营工作的重心，向全员灌输成本理念2、合理维护各类设备，降低运行成本。

3 、考虑将客户资源转化成经济效益★管理项目负责人财务和经营管理的权限和程序说明：1、监控出纳建立拖欠款明细帐、预收款明细帐、现金日记帐，押金备查簿、停车场发票登记簿、资产手工明细台帐、交际应酬费台帐。

2、保管好部门历任财务人员交接单★租售管理流程管理项目负责人操作手册10/40信息管理★管理项目信息报送方式和时限说明：1、部门经理是本部门信息管理第一责任人，对部门发出的信息负有直接责任2、重要信息必须以邮件形式按限定级别发送，不得通过信息网络发布；3、报送时限如遇节假日顺延，重要信息除外。

行政后勤管理★资产管理工作服领用权限业务管理★管理项目负责人例行工作表★设备设施管理管理项目负责人操作手册15/40★安全管理★保洁管理★绿化管理★客户关系管理☆客户服务流程管理项目负责人操作手册19/40统计分析管理项目负责人操作手册20/40★ CI标识管理★装修管理说明:1、 改变建筑物主体或承重结构的，需有建筑物原设计单位或有相应资质的 设计单位提出的设计方案及政府审批部门的审核证明材料。

2、只铺木地板、刷墙的装修，可不提供施工队的承建资格证。

★会所管理★工程遗留问题处理说明：1、保修期以发出的《入伙通知书》上的入伙日期开始计算★迎检工作流程★业委会筹备和选举流程★业委员会和业主恳谈会会议工作流程★本体维修基金管理和使用★物业前期管理★入伙前工作计划表★入伙流程★用水（电）指标办理更改流程说明:1、在未办理更改用水指标之前，统计水费差额，并要求由地产公司承担。

2、重视住户资料的收集和动员工作，尽量缩短资料收集时间。

3、若住户的资料确实无法收取，则应在征得业委员会同意的基础上，对此部分用户以商业用水的价格收取水电费。

4、用电指标的更改参照用水指标的更改的手续办理★印鉴证照办理流程说明：1、申办是指证照的首次办理。

2 、变更是指证照的登记事项（如地址、负责人、名称等）发生改变后需办理的相应备案或换证手续。

年检是指在证照有效期内，根据颁证单位的要求和时限，进行一年一度的申报审核手续。

4 、延期：在证照有效期临近前向颁证单位申请办理的证照续期工作。

5 、新部门成立，筹备人员应及时办理正常经营所需的全部证照；6 、各部门应做好证照的登记、保管、借用等工作，并充分关注证照的有效期限及年检日期，及时办理证照变更、年检和延期等手续。

印鉴证照办理指引表★物业接管验收标准一、土建类1 、封闭式小区应设通透式围墙，且在入住前15天竣工；在设计时应考虑红外线防越系统和监视系统的设立。

2 、物业管理各类用房（附件一）应在入住前装修完毕，办公场所和员工宿舍必须配备洗手间，装修标准见住宅局制定的《物业管理用房装修标准》（附件二）；3 、小区道路出入口、大厦车库出入口设道闸及岗亭；4 、小区内设平面指引图；5 、小区内设垃圾转运站，按环卫要求；住宅标准层应考虑垃圾桶的摆放位置；并配置垃圾桶；标准层垃圾收集点（站）应安装水龙头，并设地漏；6 、每层电梯厅设楼层号标志、防火疏散线路图，消防通道楼梯设楼层号；7 、设备房门上应有标识牌，各设备房应装单独锁，墙面用ICI涂料，地面铺瓷砖；8 、高层所有防火门、消防通道门、强弱电井、电水表房用通锁；应有标识牌；9 、配电室、发电机房、变压器室应比地下室排水沟高1米；10 、配电室应设计有独立值班室；11 、高层消防楼梯应增设扶手；消防楼梯及楼层通道照明开关应选用感应开关；12 、控制中心面积应在20平方米以上，室内应设能与各电梯乘客联络的对讲电话和轿箱监视器；并有电梯的楼层显示。

13 、屋顶天台门用防火门，天台设水龙头；14 、屋顶女儿墙上设固定挂钩（供清洗外墙吊绳用）；15 、高层大厦应考虑将商业和住宅的通道隔离；16 、电梯轿箱内应安装监视探头，电梯地板应铺地毯，消防电梯内要安装防护板，电梯底坑内应设爬梯；17 、大厦（小区）必须配备背景音乐设备，大厦大堂内应配置沙发、家俱；二、给排水1 、水表房应有地漏排水；地漏排水管直径不能小于50毫米；2 、天面雨水管应直接排入地面雨水井、沟；3 、水泵房控制柜应与水泵隔离；4 、地面水池应设水位计；天面水池应设检修爬梯、水池盖应加锁、透气孔加防蚊网；5 、应考虑空调的集中排水。

6 、大厦（小区）地下水池到给水泵的管道的两侧都要装阀门，所有水表、阀门一侧都应加装活结，以便维修更换。

7 、所有大厦（小区）地下室排污井、雨水井都应安装排污泵并有备用泵。

8 、卫生间地漏要安装存水弯头。

三、电气1 、风机房控制柜应安装在便于操作的位置；2 、高、低压配电房应设计绝缘工具壁柜；3 、高、低压配电柜前、后应配置绝缘胶板；4 、所有设备房应有应急照明，通风设备；5 、备用发电机房应安装水龙头并设置排污地漏；6 、电梯已办理运行许可证；机房应安装通风降温设备；7 、配电柜上标识清晰；8 、所有电缆首尾端应接编号挂牌；9 、地下车库照明控制应采用分区、分组控制；10 、公共部分应设计、安装公用插座、公共电表；11 、庭园照明宜采用自动控制（定时）；四、消防1 、消防控制中心应安装通风、降温设备；2 、地下室排风管应刷防火漆；3 、大厦各楼层应设立消防紧急对讲电话；4 、办公室、仓库、主要出入口、底下停车场、所有设备房、控制中心应设内线电话；五、其他1 、规划小区时应考虑管理处工作人员的集体宿舍和食堂，且在住宅区交付使用前竣工。

（参见附件一）2 、绿化地浇水宜采用自动喷头和公共水表。

3 、小区、大厦主要活动、休闲场所应配置公园椅和果皮箱。

4 、地下室出入口应设置防洪闸。

5 、所有机电设备机体应干净无污迹，各类水泵机体及管道重新刷漆，水管标明水流方向，各类开关标识清楚。

6 、机电设备配件、专用工具等应随同交付。

7 、水池、水箱应清理干净，盖板加锁，连同真实水质化验报告一并交付。

8 、有关电抄表到户工作已完成。

9 、上下水及室外排水畅通。

10 、具备电话、煤气、邮路开通的硬件条件。

11 、应完成物业公司提出的预留水管、电源插座，节日彩旗、彩灯及宣传横幅广告等挂勾。

12 、留守足够的返修人员并服从物业公司管理。

13 、儿童游乐设施：小区每5万平方米至少设1处；大厦每座塔楼设一处。

14 、标识牌齐全。

（见附件三）15、车库内有各类指引标志、标示牌（自行车、摩托车、限高、限速、车场防盗、道路导向等）、停车场反光镜、标线。

16 、小区内主要路口、通道，大厦主要通道、地下车库必须设闭路监视器。

17、所有设备房，各单元进口、仓库、车场、车库、维修加工场所、公共场所应设置灭火器。

18 、小区绿化布局合理优美，花草树木与建筑小品配置得当。

19 、每户设置一个信箱，每单元设置一个住户意见箱、公布栏。

20 、商铺广告牌、灯箱应统一设计制作。

21 、停车场智能化系统完备。

22 、小区安防设施及布置合理，无安全隐患和死角，管理区域内必须设立保安巡更系统。

23 、泳池应设浅水区并有安全警戒浮标线，设立儿童戏水池。

24 、应将大厦（小区）水电费的用户名称改为万科物业XX管理处。

六•发展商应移交的资料（一）、产权资料1 、用地批准资料。

2 、项目批准资料。

3 、施工许可证。

4 、用水、用电、用气指标批文。

（二）、技术资料1 、住宅区规划图、小区竣工总平面图。

2 、所有单体建筑、结构、设备安装竣工图。

3 、单位工程竣工验收证明书。

4 、地质勘探报告，沉降观察记录。

5 、地下管网竣工图。

6 、所有设备订货合同、产品合格证、随机资料（使用说明书、检验报告）随机专用工具清单。

7 、电缆铺设记录。

8 、线路及电力电缆试验记录。

9 、发电机、电动机检查试运转记录。

10 、电气设备试验调整记录。

11 、电气设备绝缘检查。

12 、电气设备送电验收记录。

13 、防雷接地电阻检测记录。

14 、防雷引下线焊接记录。

15、水、卫生器具检验合格证。

16 、通风机风量测量调整记录。

17 、空调器性能测定调整记录。

18 、环保达标验收许可证。

19 、消防验收许可证。

20 、房屋测绘验收资料。

21 、房屋验收记录。

附件一：有关物业管理用房面积的规定面积=住宅区房屋总套数户均人口数人均管理用房面积系数房屋总套数=公寓总间数+单元住宅总套数=建筑总面积（平方米）/100 户均人口数：暂为3.75人/户人均管理用房面积系数：暂为0.035平方米/人位置：尽量设置在住宅区中心部位，便于住户。

竣工日期：在向住户发钥匙前15天。

装修标准：参见〈物业管理办公用房装修标准〉。

有关居委会用房规定（政府文件）面积：按10户1平方米标准考虑。

位置：与物业管理用房安排在一起。

竣工日期：同物业管理用房。

社区健康中心100平方米左右。

管理处员工宿舍面积：住宅区总建筑面积的2%。

装修标准：墙面ICI涂料，地面水泥砂浆找平竣工日期：在向住户发钥匙前15天。

管理处员工食堂住宅区面积食堂面积5 万50平方米10 万100平方米20 万150平方米30 万200平方米40 万250平方米50 万300平方米装修标准：食堂，墙面ICI涂料、地面水泥浆找平。

厨房，墙面ICI涂料，贴2米高瓷砖，地面防滑地砖。

竣工日期：住宅区入住前15天。

商业用房按总建筑面积的3%。

（多层）、2%（高层）的比例配备，此部分商业用房是划给物业公司的。

室内活动中心（免费场所）住宅区活动中心面积5万平方米：60平方米10 万平方米：100平方米10万平方米住宅区以上每增加10万平方米相应增加50平方米。

室外体育活动场所如有规划指标，按规划指标，但不得低于以下标准：（1）10万平方米以下（含10万平方米）设露天羽毛球场2个、篮球场1个、乒乓球台2个。

（2）20万平方米：设露天羽毛球场3个，乒乓球台4个。

（3）30万平方米：设露天羽毛球场3个，网球场2个，游泳池1个，篮球场1 个。

（4）40万平方米（包括40万以上）：同30万平方米住宅区，另加设门球场 1 个。

居民会所30万平方米以（含30万平方米）住宅区设置，安排健身、阅览、室内乒乓球等娱管理项目负责人操作手册41/40乐设施。

附件二：物业管理办公用房装修标准为更好地贯彻执行《深圳经济特区住宅物业管理条例》及其配套实施〈细则〉，规范物业管理办公用房的装修行为，特制定本标准。

一、开发单位移交物业办公用房时，必须保证物业管理办公用房能够正常使用。

即满足以下条件：1 、地面：水磨石地面或国产防滑地砖地面。

2 、墙面：国产乳胶漆墙面。

3 、顶棚：型钢T型龙骨、石膏板吊顶。