第1章宏观经济与政策1.1 宏观经济1.1.1 国际：四大央行本周重启议息澳大利亚、日本、英国、欧洲四大央行将于本周举行新一轮的议息会议，澳大利亚央行将于4月6日公布利率结果，日本央行将于4月7日公布利率结果，欧洲央行和英国央行将于4月8日公布利率结果。

分析人士认为，由于澳大利亚经济形势良好，市场预测澳央行本周再次升息的可能性较大；目前日本的货币政策极为宽松，预计不会有变；而英国和欧洲央行的政策制定者料将继续维持宽松货币政策不变。

1.1.2 国内：预计一季度GDP增12% CPI涨2.3%经济尚未过热物价温和上行一季度及3月份经济数据将于4月中旬公布。

专家预测，一季度GDP同比增速可能超过11%，甚至逼近12%；一季度居民消费价格指数（CPI）同比上涨2.3%左右，物价总体呈温和上行趋势，其中3月份CPI同比上涨2.6%左右，比2月略有回落；一季度新增信贷将超过2.6万亿元。

由于近期物价未出现加速上行趋势，预计加息不会很快降临。

央行专家称短期内不加息上周六，中国人民银行研究局表示，当前中国正面临人民币升值和加息的双重压力。

由于汇率和利率具有很强的联动性，一旦央行加息势必会增加货币上涨的动力，进一步增加人民币升值压力。

在货币政策上，央行会慎用加息工具，而会多采用调高存款准备金率等工具来收紧流动性，短期暂不会加息。

1.2 宏观政策1.2.1 信贷：收紧诱因：银行贷款投放指数全面回升银行家预计下季收紧银行家调查显示，银行贷款总体需求和投放双双快速反弹，其景气指数较上季分别回升16点和13.3点。

本季，有48%的银行家预期货币政策收紧，较上季大幅增加42.7个百分点，涨幅创调查新高。

银行家认为资金将在下季会有明显收紧。

口径：央行微调口径信贷增长从合理改为适度央行3月31日发布了货币政策委员会例会声明，声明的政策口径与央行前期的表态略有不同，首度提出“引导货币信贷总量适度增长”，此前央行的表述均为“合理增长”。

而且，这一历来惜墨如金的声明，这次将颇多笔墨放在了信贷总量调控。

分析师预期，未来或将进行更为严格信贷管制，准备金率还有进一步上调的可能，但近期加息的概率不大。

实施：清明节当天，中国四大国有银行已下调购买首套房的贷款利率优惠幅度，银行按揭贷款呈现日益收紧态势据悉，随着农行此次调整7折利率优惠，四大国有银行已全面收紧首套房首付两成利率7折的优惠政策。

其中，中行、工行、农行已明确取消7折利率优惠，建行需首付四成以上利率才能打7折。

从4月1日开始，若首付两成，工行执行利率8.5折，建行、农行执行利率8折，若首付比例更高利率可略降。

中行则是将首套房贷款利率调高至8.5折。

1.2.2 其他政策首次购普通住房契税优惠明确：联名购房中一方已买房不能享1%契税优惠个人购房政策再收紧。

日前，财政部与国家税务总局联合下发了《关于首次购买普通住房有关契税政策的通知》，对首次购买普通住房的契税优惠政策进行了明确：两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。

房价因素将部分编入CPI：物价指数更贴近现实国家统计局人士表示：新的调查方案正在研究，将为明年的居民消费价格（CPI）中不同类别的支出权重调整提供依据。

预计2011年居住类权重比今年有所增加，比如，居住类下的自有住房中的房屋贷款利率，将被贷款利率和住房价格的加权数代替。

这相当于房价因素部分编入CPI。

1.3 宏观楼市今年以来一直沉寂的楼市在3月开始有所抬头。

中原监测下的九个重点城市,上周成交量环比均呈上升之势。

其中北京、广州、天津三市增长在四成以上,深圳、成都、杭州三市在两成左右,上海、重庆、武汉三市则在5%左右小幅上升。

这是否意味着,短暂的观望和政策消化后,楼市又开始回暖?有专家指出,楼市的全面回暖还需要对4、5月份进行观察才能确定；还有专家认为,成交量的反弹不会持续太长时间。

九大城市成交量环比均上升广州增幅最大高达八成以上中原地产研究报告显示,上周各地新建住宅市场回暖势头不减。

中原监测下的九个重点城市,周成交量环比均呈上升之势。

其中京、穗、津三市增长在四成以上,深、成、杭三市在两成左右,沪、渝、汉三市则在5%左右小幅上升。

从春节过后市场走势看,各地回暖之势已确定,但回升幅度不尽相同。

其中,增幅最大的广州高达八成以上。

分析各地成交数据,可以发现两大特点:首先回暖势头最初从二线城市开始,但目前已逐步扩大到一线城市；其次,各地基本以3月中旬为分水岭,3月下半月不少城市新房周成交量突然走出谷底。

不过客观来看,一线各城市的回暖走势出现了一定分化。

来自于中原地产的数据显示,北京近期成交活跃,近4周的成交量环比增幅有3周达4成以上。

本周成交量重回30万平方米以上,已超出1月份的平均水平。

广州经历了前期的波动,本周成交量大幅回升。

上海、深圳两市的回升幅度则相对有限,目前仍处在较低的水平徘徊。

第2章 广州市场运行情况2.1 市场供应情况可 售 面 积时间 2月1日 3月1日 4月1日 库存月差 越秀区 1007 912 826 -86 荔湾区 2577 2641 2264 -377 海珠区 3146 2917 2509 -408 天河区 4249 4103 3728 -375 白云区 1216 1246 1728 482 黄埔区 207 154 134-20中心六区合计 12402 11973 11189-784番禺区 4675 4532 4587 55 花都区 6568 7462 7022 -440 南沙区 203 304 277 -27 萝岗区 149 130 89 -41 从化区 2377 2243 1997 -246 增城市 5612 4938 3828-1110合计319863158228989 -2593结合3月新增货量情况，从上表可以看出：市区除白云区在新增货量补充下，可售货量增加480套外，其他区域可售货量都减少；郊区出番禺可售量微增外，其他都减少，其中成交大区增城和花都可售量跌幅最大。

可见，在3月成交较理想情况下，全市库存大幅减少，可售量减少2593套，全市可售不足2.9万套，为近3个月最低，供不应求态势愈发明显。

2.2 需求情况2.2.1 住宅市场总体走势3月成交趋势115261019513205107816803665677449004738576886178349659424000600080001000012000140004060801001201401603月广州十区二市共签约5942套，环比2月增加2446套，增幅达70%！虽然仅相当于去年3月高峰期的一半，但已经基本恢复到1月份水平，市场在经历2月份低谷后有重新回升趋势。

从每日成交量趋势图可以看出，三月上半月全部在200套以下，日均仅148套。

从下半月开始，在市区楼盘新货入市拉动，市场开始回升。

基本维持在200-300套之间，最后一周甚至有4天维持在300套高值！市场回暖态势明显。

2.3.2 住宅市场成交区域分布越秀 荔湾 海珠 天河 白云 黄埔 番禺 花都 南沙 萝岗 从化 增城 130 474 487 234 834 44 926 1095 75 41 291 1311每日成交套数走势50100150200250300350400 3.13.33.53.73.93.113.133.151.171.191.211.231.251.271.291.31各区成交套数比例2%8%4%14%1%16%18%1%22%8%1%5%越秀区荔湾区海珠区天河区白云区黄埔区番禺区花都区南沙区萝岗区从化区增城区区域成交排行榜上销售前三甲与2月份相同，继续延续上月的强劲势头，分别是增城1311套，花都1095套，番禺926套。

前三甲三个区域联合起来便可以与其他区域平分楼市天下，可见郊区优势常在。

值得一提的是，本月白云区以834套排行第四名，占市总销售量的14%，随着本月广州大道北天河御品的热销，白云区无声无息地前进了三位。

市区合计所占比重达37%，与2月25%有较大的提升。

2.3 成交价格走势1月 2月 3月 环比 中心六区价格 15725 16153 15195 -6% 成交量 2817 949 2203 132% 外围六区价格 6829 7208 8448 17% 成交量3361 2547 3739 47% 全市合计价格 10701 9518 10891 14% 成交量61783496594270%从上表可以看出：3月全市成交均价10891元/平方米，环比2月上升14%，与1月基本持平，微增2%。

其中市区均价15195元/平方米，环比2月下降6%；郊区均价8448元/平方米，环比2月上升17%，郊区楼盘价格继续上升主要受番禺雅居乐剑桥郡、增城誉山国际等高端楼盘拉高。

3月份一手住宅均价上涨主要由中心六区高价盘成交活跃拉动,但中心六区均价有所下滑,外围区域均价却有所上涨,显示广州房价依然处于结构性调整阶段。

日成交均价走势2000400060008000100001200014000 3.13.33.53.73.9从成交趋势来看，3月仅有4天均价在万元以下，其余都在10000-12000元之间徘徊，其中下旬有5天均价达到12000元/平方米。

3月各区均价走势越秀荔湾海珠天河白云黄埔番禺花都南沙萝岗从化增城12月均价16953 17835 13736 18702 11927 8385 14006 5881 6950 11328 5795 6527 1月均价18396 14439 16332 19803 11305 11530 10130 5790 5740 11878 6465 6146 2月均价20315 17887 15126 18604 11359 11188 10661 6351 6436 12279 6449 6496 3月均价18095 16278 14856 19184 13343 10530 12316 6225 6795 12035 6824 8098 环比-11% -9% -2% 3% 17% -6% 16% -2% 6% -2% 6% 25% 从各区域成交均价来看：增幅前三甲分别是增城（25%）、白云（17%）和番禺（16%），究其原因主要是受区域誉山国际（20000元/㎡）、万科天河御品（14000元/㎡）和雅居乐剑桥郡（17000元/㎡）成交拉动。

其余区域升跌幅不大，越秀区缺少颐和雅轩高价盘的支撑，均价回归到1月份水平。

黄埔区黄埔花园成交尾声，区域均价下跌6%，但仍然占在万元以上。

2.4 3月成交排行榜2.4.1 全市前成交前15强名次项目名称成交套数成交均价区域1 碧桂园凤凰城414 6547/13787 增城2 天河御品372 14166 白云3 中房天马丽苑289 5604 花都4 岭南新苑155 14299 荔湾5 翠城花园149 14558 增城6 奥晨留学家园144 6086/11256 增城7 合和新城134 5693 花都8 逸翠湾128 16093 荔湾9 碧桂园豪苑122 8835 增城10 富力金港城114 5806/11999 花都11 锦绣香江花园112 15141 番禺12 广州雅居乐111 17201 番禺13 恒大绿洲109 13958 白云14 保利壹号公馆105 5503 增城15 富豪山庄101 8871 番禺从本月成交总量前十五强排行榜可以看出，碧桂园凤凰城411套独秀一枝，当仁不让地成为本月销售冠军，天河御品以372套的位居第二位，中房天马丽苑289套排名第三，成交均价为5604元/平米。