第九章 房产税、城镇土地使用税、耕地占用税法一、本章考情分析前两个税种在历年考试中，题型均为客观题，题量2～3小题，分值3分左右。

增加了耕地占用税后，根据考试命题覆盖面广的原则，应相应增加耕地占用税的考题，但分值应该不会增加或者仅增加一分。

本章内容基本结构框架如下：税收优惠房产税是以房产为征税对象，依据房产价格或房产租金收入向房产产权所有人或经营人征收的一种税。

本章重点与难点问题主要有：纳税人、计税依据、税率、税收优惠、纳税期限及地点等。

一、房产税的特点： .房产税属于财产税类。

2.征税范围限于城镇的经营性房屋。

3.区别房屋的经营使用方式规定征税办法。

同时，房产税属于费用税，纳税人缴纳的房产税计入管理费用，于所得税前扣除。

二、纳税义务人与征税对象（掌握） 1.纳税人房产税的纳税义务人包括：产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人。

自2009年1月1日起，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人，依照《中华人民共和国房产税暂行条例》缴纳房产税。

对于无租使用其他单位房产的单位和个人应按照房产余值课税。

2.征税对象房产税的征税对象是房产。

三、征税范围（掌握）城市、县城、建制镇、工矿区，但不包括农村的房屋。

四、计税依据与税率（掌握） 1.计税依据 （1）从价计征房产税依照房产原值一次减除10%～30%后的房产计税余值为计税依据，扣除比例由当地省、自治区、直辖市人民政府确定。

自2009年1月1日起，对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。

房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。

对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。

房产原值包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。

改建、扩建的要相应增加房屋的价值。

还应注意以下几点问题：①对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的，按房产余值作为计税依据，计征房产税；对以房产投资，收取固定收入，应由出租方按租金收入计缴房产税。

②对融资租赁的房屋，在计征房产税时应以房产余值计算征收，至于租赁期内房产税的纳税人，由当地税务机关根据实际情况确定。

③房屋附属设备和配套设施的计税规定：凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税；对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。

④居民住宅区内业主共有的经营性房产缴纳房产税。

（2007年1月1日起）（2）从租计征按照租金收入课税（货币形式和实物形式）。

如果是以劳务或者其他形式为报酬抵付房租收入的，应根据当地同类房产的租金水平，确定一个标准租金额从租计征。

2.税率五、应纳税额的计算（掌握）房产税的计税依据有两种，与之相适应的应纳税额计算也分为两种：一是从价计征的计算方法；二是从租计征的计算方法。

（1）从价计征：应纳税额=应税房产原值×(1-扣除比例)×1.2%。

（2）从租计征：租金收入应纳税额=租金收入×12%。

（3）纳税人对个人出租房屋的租金收入申报不实或申报数与同一地段同类房屋的租金收入相比明显不合理的，税务部门可以按照《征管法》的有关规定，采取科学合理的方法核定其应纳税款。

例题：某企业2008年房产原值共计9000万元，其中该企业所属的幼儿园和子弟学校用房原值分别是300万元、800万元，当地政府确定计算房产税余值的扣除比例为25%。

该企业2008年应缴纳房产税（）2009年考题A.71.1万元B.73.8万元C.78.3万元D.81.0万元【答案】A解析：税法规定，企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产，免征房产税。

该企业2008年应缴纳的房产税＝（9000－300－800）×（1－25％）×1.2％＝71.1（万元）。

六、税收优惠（掌握）注意区分国务院与财政部各自的减免税权限，可结合城镇土地使用税的税收优惠掌握：①国家机关、人民团体、军队自用的房产税免征房产税。

但上述免税单位的出租房产以及非自身业务使用的生产、营业用房，不属于免税范围。

②由国家财政部门拨付事业经费的单位，如学校、医疗卫生单位、托儿所、幼儿园、敬老院、文化、体育、艺术这些实行全额或差额预算管理的事业单位所有的，本身业务范围内使用的房产免征房产税。

③宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税。

④个人所有非营业用的房产免征房产税。

⑤对行使国家行政管理职能的中国人民银行(含国家外汇管理局)所属分支机构自用的房产，免征房产税。

经财政部批准免税的其他房产重点掌握以下几项：①因企业停产、撤销而闲置不用的房产，经省、自治区、直辖市地方税务局批准可暂不征收房产税。

②房产大修停用半年以上的，经纳税人申请，税务机关审核，在大修期间可免征房产税。

③对微利企业和亏损企业的房产，依照规定应征收房产税；但地方可根据实际情况在一定期限内暂减免征收房产税。

④对高校后勤实体免征房产税。

⑤对非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的房产，免征房产税。

⑥老年服务机构自用的房产。

⑦向居民供热并向居民收取采暖费的供热企业暂免征收房产税。

“供热企业”包括专业供热企业、兼营供热企业、单位自供热及为小区居民供热的物业公司等,不包括从事热力生产但不直接向居民供热的企业。

⑧自2006年1月1日起至2008年12月31日，对为高校学生提供住宿服务并按高教系统收费标准收取租金的学生公寓，免征房产税。

⑨对从原高校后勤管理部门剥离出来而成立的进行独立核算并有法人资格的高校后勤经济实体自用的房产，免征房产税。

例题：下列各项中，符合房税法有关规定的有（）2009年考题A.对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，暂免征收房产税B.损坏不堪使用的房屋和危险房屋，经有关部门鉴定，在停止使用后免征房产税C.在基建工地为基建工地服务的各种工棚等临时性房屋，在施工期间免征房产税D.因房屋大修导致连续停用半年以上的，经向税务部门申报，在房屋大修期间免征房产税【答案】ABCD七、征管房产税实行按年征收，分期缴纳、就地缴纳的办法，具体纳税期限由省(省、自治区)政府决定。

具体的纳税义务发生时间如下表：历年考题(一)单项选择题1.下列各项中，应当征收房产税的是( )。

(2002年)A.行政机关所属的招待所使用的房产B.自收自支事业单位向职工出租的单位自有房屋C.施工期间施工企业在基建工地搭建的临时办公用房D.邮政部门坐落在城市、县城、建制镇、工矿区以外的房产【答案】A【解析】行政机关所属的招待所使用的房产，不属于单位公务、业务的用房，应照章纳税。

2.某企业2002年1月1日的房产原值为3000万元，4月1日将其中原值为1000万元的临街房出租给某连锁商店，月租金5万元。

当地政府规定允许按房产原值减除20％后的余值计税。

该企业当年应缴纳房产税( )。

(2003年)A.4.8万元B.24万元C.27万元D.28.8万元【答案】C【解析】2000×(1-20%)×1.2%+1000×(1-20%)×1.2%×3/12+5×9×12%=27（万元）3.某企业有一处房产原值1000万元，2003年7月1日用于投资联营(收取固定收入，不承担联营风险)，投资期为5年。

已知该企业当年取得固定收入50万元，当地政府规定的扣除比例为20%。

该企业2003年应缴纳的房产税( )。

(2004年)A.6.0万元B.9.6万元C.10.8万元D.15.6万元【答案】C【解析】对投资联营的房产，在计征房产税时应予以区别对待。

对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的，按房产余值作为计税依据，计征房产税；对以房产投资，收取固定收入，应由出租方按租金收入计缴房产税，故该企业2003年应缴纳的房产税为50×12%+1000×（1-20%）×1.2%×612=10.8(万元)4.赵某拥有两处房产，一处原值60万元的房产供自己及其家人居住，另一处原值20万元的房产于2004年7月1日出租给王某居住，按市场价每月取得租金收入1200元。

赵某当年应缴纳的房产税为( )。

（2005年）A.288元B.576元C.840元D.864元【答案】A【解析】《房产税暂行条例》规定个人所有的非营业用的房产免征房产税，非营业用房主要是指居民用房；规定房产出租的，以房产租金收入作为房产税的计税依据，即从租计征，适用税率为12％，但是从2001年1月1日起，对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，可暂减按4％的税率征收房产税。

所以本题应纳房产税＝1200×4％×6＝288（元）。

5.某省政府机关有办公用房一幢，房产价值5000万元。

1998年将其中的四分之一对外出租，取得租金收入100万元。

已知该省统一规定计算房产余值时的减除幅度为20％，该政府机关当年应纳的房产税为( )万元。

A.12B.36C.48D.60【答案】A【解析】100×12%=12(万元)6.某企业2006年2月委托一施工单位新建厂房，9月对建成的厂房办理验收手续，同时接管基建工地上价值100万元的材料棚，一并转入固定资产，原值合计1100万元。

该企业所在省规定的房产余值扣除比例为30%。

2006年企业该项固定资产应缴纳房产税( )万元。

A.2.1B.2.31C.2.8D.3.08【答案】B【解析】房产税实行从价和从租计征两种方法，从价计征下，以房产余值作为计税依据，房产余值＝房产原值×（1－扣除比例），同时，在基建工地上为基建工地服务的各种工棚等临时性建筑物，在施工期间一律免征房产税，但是工程结束后，施工企业将这种临时性房屋交换或估价转让给基建单位的，应从基建单位接收的次月起，照章纳税。

应纳税额＝1100×（1－30%）×1.2%×1/4＝2.31万元。

7.某公司与政府机关共同使用一栋共有土地使用权的建筑物。

该建筑物占用土地面积2000平方米，建筑物面积10000平方米(公司与机关的占用比例为4∶1)，该公司所在市城镇土地使用税单位税额每平方米5元。

该公司应纳城镇土地使用税( )。

(2003年)A.0元B.2000元C.8000元D.10000元【答案】C【解析】2000×4/5×5=8000（元）13.某供热企业2007年拥有的生产用房原值5000万元，全年取得供热总收入2500万元，其中直接向居民供热的收入800万元。