房地产开发企业的成本核算
房地产开发企业就是从事房地产生产和经营的企业，其主要业务有土地的开发与经营，房地产的开发与经营、城市基础设施和公共配套设施的开发、代理工程的开发。
房地产投资项目具有资金投入大，投资风险高，成本核算环节多、建设周期长等特点。
这就更需要房地产企业在成本计算方面要精打细算，力求以最少的成本耗费获取经济利益的最大化，因此房地产开发企业的成本核算就先显得尤其重要。
以下就是我对房地产开发企业成本核算的一些探讨。
一、房地产成本与其他成本核算的不同
房地产成本由于其自身行业的特殊性与其他行业成本核算存在较大区别。
下面就传统制造业的成本核算进行比较，来分析两者在成本核算中的一些不同点。
（一）成本计算方法不同
传统制造业按其组织方式，有大量生产、成批生产和单件生产；按其工艺过程的特点，有装配生产和连续式生产，可采用品种法、分批法、分步法等计算方法。
房地产开发的组织方式一般分为自营和发包方式，每一个开发项目需要一套单独的设计图纸，在建设时，要采用不同的施工方法和施工组织。
这就决定了成本核算必须采用定单成本法。
（二）生产费用在完工产品与在产品之间的分配方法不同
传统制造业根据产品的生产特点，如月末结存在产品数量的多少，各月月末在产品结存数量变化及价值的大小，分配方法有约当产量法、定额成本法、定额比例法等。
房地产开发是一个从头至尾比较完整的开发过程，严格意义上讲没有一个在产品的概念。
虽然也存在完工产品和在建开发产品，但基本上不将开发成本在某一时点分摊发生的费用。
（三）间接费用的分摊方法不同
间接费用是指企业为生产产品和提供劳务而发生的费用。
传统制造业在间接费用发生时，先归集在制造费用，然后在每月末按一定的方法进行分配。
具体的分配方法通常包括以下几种：1.按生产工人工资；2.按生产工人工时；3.按机器工时；4.按耗用原材料的数量或成本;5.按产品产量。
房地产开发的间接费用先归集在开发间接费用，分配标准一般按月末各开发产品实际成本直接进行分摊。
即某项开发产品成本分配的开发间接费用=本月实际发生的开发间接费用×月末该项开发产品实际发生的直接成本/应分配开发间接费用各开发成本实际发生的直接成本总额。
（四）资本化利息方法不同
划清收益性支出与资本性支出是正确计算产品成本的重要界限。
按现行《企业会计制度》规定，应予资本化的借款范围为专门借入的款项，不包括流动资金借款等。
按照这个规定，制造业生产产品成本中不含资本化利息费用，而利息是在当期的财务费用中体现。
房地产开发企业为建造开发产品借入资金而发生的借款费用利息，如属于成本对象完工前发生的，应按其实际发生的费用配比计入产品成本中，如属于成本对象完工后发生的，计入当期的财务费用。
（五）其他不确定因素对开发成本的影响
房地产开发成本中会发生一些其他不确定因素对成本的影响，如车库、小区会所、人防工程的地下室等是单独出售，还是和商品住宅或办公楼一同出售，或者无偿转交给小区物业;多结构、多品种的项目同时开发，土地成本的分摊是按建筑面积、占地面积还是工程概算面积来计算等都会对每个成本对象所发生的开发成本影响较大。
二、房地产成本核算的组成
房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。
就其用途来说，大致可分为三部分：
（一）土地、土建及设备费用
这是房地产开发成本的主体内容，大致占总成本的80%。
其中最重要的是土地费用。
土地费用主要包括置换成本、批租费用、动迁费用等。
房产商在决定是否开发一个项目前，必须将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算，计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本(俗称楼板价)，以此来进行项目的可行性评估。
（二）.配套及其他收费支出
主要是指水、电、煤气、大市政和公建配套费，学校、医院、商店等生活服务性设施也是不可缺少的。
其他收费支出中有些虽属于押金性质，如档案保证金、绿化保证金等，但难以全部收回。
这类收费项目种类繁多，标准不一，许多项目由垄断性企事业单位执行，随意性很强，标准普遍偏高。
配套及其他收费项目是房地产开发成本中受外界因素影响最大的一块费用支出，一般占项目总投资的10%～15%。
（三）管理费用和筹资成本
房地产开发与其他行业相比，有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点，因此，大多数开发企业必须通过贷款来解决资金需要，这样就产生数额较大的利息支出。
如何把这部分费用核算好，对正确计算开发成本将起到非常重要的作用。
现举例说明土地开发成本的核算：
某房地产开发商已获得位于上海市五级地段的一住宅建设地块，该地块占地面积21000M2，地块周围教育、医疗、娱乐、购物等配套设施齐备，高架、公交、地铁（在建）
等交通设施完备，目前，开发商已与政府土地管理部门签订土地出让协议，土地出让协
议中规定土地出让年限为70年，用途为住宅，规划容积率为2.5，出让金为5000万元。
另外开发商已与某一拆迁单位签订了地块动拆迁协议，其地块动迁费用包括支付被动迁单位和居民直接费用、清理场地费用、动迁工作劳务费用等合计为6000万元。
根据房型定位及占比方案，拟建4幢地下1层地上12层小高层，一梯二户，板式结构，每幢每层5个单元，平均每户建筑面积：103.75平方米，层高2.9米，地块总面积：21000平方米，建筑物占地面积：6270平方米，绿化占地面积：7350平方米，网球场占地面积：669平方米，地面停车位占地面积：300平方米，小区道占地面积：4281平方米，幼儿园、托儿所室外活动场所占地面积：1080平方米。
总建筑面积为57260平方米，其中住宅商品房建筑面积：49800平方米，公建配套设施建筑面积：2700平方米，幼儿园、托儿所面积：1080平方米，便民商店面积：945平方米，其他配套设施面积：675平方米，独立式地下停车库建筑面积：4760平方米，小区居民室外活动场所占地面积：1050平方米。
该项目开发所需建设成本具体估算过程如下：
1，土地费用
（1）土地出让金： 5000万元
（2）地块动拆迁费用：6000万元
小计：11000万元
2、主体工程建设费
根据建筑物及构筑物建设标准，住宅商品房及独立式停车库其建筑安装单价构成分析见下
公建配套设施用房，室外附属设施，室外工程建设成本分析见下
3、室外工程费：
包括土方、道路、围墙、大门、绿化、上下水管道、管沟、庭院路灯、电缆、建筑小品等，按主体工程建设费的12%估算：
9866*12%= 1184万元
4、工程间接费用
(1)、专业费用：按主体工程建设费的6%估算，9866*6%=592万元
（2）、开发商筹建管理费：按主体工程建设费的2%估算，9866*2%=197万元
（3）、住宅配套费：按住宅建筑面积的320元/M2估算，49800*320=1594元
（4）、市政建设配套费，按120元/M2标准估算，即：120元/M2*52500M2=630万元
（5）、有关部门收取的各种手续费：按15元/M2标准估算：计： 3092万元
5、不可预见费
按1——4各项费用的5%估算，计1206万元
1-5小计： 25323万元
6、建设期贷款利息
假设开发商自有资金占建设资金的30%，25%建设资金来源于楼盘的滚动销售，45%建设资金来源于向银行贷款，银行贷款1—3年贷款利率为5.49%，贷款资金平均占用时间为1.5年，则建设贷款利息为：951万元
本企业建设开发成本汇总表如下。