人才公寓建设工程评估报告目录1 项目概述 (1)1.1项目名称和建设单位 (1)1.2建设单位简介 (1)1.3编制依据 (1)1.4项目建设背景 (1)1.5项目概况 (2)1.6工程可行性研究报告编制单位 (3)2 评估意见 (4)2.1关于项目建设必要性与建设规模的评估意见 (4)2.2关于场址选择与建设条件的评估意见 (6)2.3关于建筑方案的评估意见 (9)2.4关于环境影响评价的评估意见 (13)2.5关于消防与劳动安全卫生的评估意见 (14)2.6关于建筑节能的评估意见 (15)2.7关于项目实施进度的评估意见 (19)2.8 关于项目组织管理与招标方案的评估意见 (21)2.9关于投资估算与资金筹措的评估意见 (23)2.10关于财务评价和社会效益评价的评估意见 (27)3 评估结论与建议 (45)3.1评估结论 (46)3.2建议 (46)附件：单人间、双人间、四人间、小套型公寓家具设备配置预算表1 项目概述1.1项目名称和建设单位项目名称：某市某区创业人才公寓建设工程建设单位：某市某区区级机关事务管理服务中心1.2建设单位简介某市某区区级机关事务管理服务中心位于某区行政中心，是机关办公与职工生活提供后勤服务的机构。
法定代表人***。
1.3编制依据（1）相关文件①区发改综【2008】254号：《关于创业人才公寓项目建议书的批复》；②某市规划局高新分局用地红线及设计要求；③某市某区人民政府区办简复第08035号；④某市人民政府府办简复第B20081463号；⑤某市建委：关于加快创业人才（大学毕业生）公寓和外来务工人员公寓建设的若干意见。
（2）方法参数依据①投资项目可行性研究指南，中国电力出版社，2002；②建设项目经济评价方法与参数（第三版），中国计划出版社，2006。
1.4项目建设背景随着产业的升级换代和新兴产业的发展，某市政府对人才引进工程非常重视，制定了《某市大学生和留学回国人员创业三年行动计划》。
但是，随着经济的快速发展，某的要素价格也在上涨，尤其是住房价格居高不下，成为吸引人才的障碍。
某高新技术产业开发区是国家级高新技术开发区，对人才引进工作十分重视，为建立与人才需求相适应的住房保障体系，以某市政府提出的‚政府主导、社会参与、市场化运作‛的方式和‚只租不售‛的原则，决定启动某区创业人才公寓项目。
1.5项目概况（1）拟建地点本项目用地位于某区某街道，地块基本呈长方形。
南靠滨兴路，西临阡陌路，北为迎春路，东界规划经济型住宅区。
总征地面积56485㎡，其中建设用地49982㎡，道路代征用地6503㎡，用地性质为住宅用地。
（2）建设规模与目标某市某区创业人才公寓建设项目总建筑面积12.4万㎡，其中地上建筑面积10万㎡，地下建筑面积2.4万㎡。
包括单人间、2人间、4人间、小套型四种类型的公寓建筑，以及配套公建和沿街商铺等建筑。
规划总住房间（套）数为2052套，入住人数4301人。
（3）项目总投资及资金来源某市某区创业人才公寓建设项目总投资为4.8980亿元，按2008年静态价格水平计算，并考虑基本预备费。
全部资金由某市高新区（某）财政分年度预算安排解决。
（4）主要经济技术指标表1-1 某市某区创业人才公寓建设项目主要技术经济指标1.6工程可行性研究报告编制单位浙江大学建筑设计研究院评估认为：原可研报告在本章节中从项目概况、编制依据、投资规模等方面进行了较为全面概括，较好地反映了项目的整体情况，阐述比较全面。
内装修标准：本项目是人才公寓项目，根据方案设计房间内装修：内墙面、天面为抹灰面上刷乳胶涂料三度，卫生间配备抽水马桶与金属吊顶，室内地坪与卫生间地面均为地砖，公用场所为花岗岩地面，每个住宿房间还配备了冷热水淋浴器及洗澡盆。
评估认为人才公寓的内装修标准是合适的。
2 评估意见2.1关于项目建设必要性与建设规模的评估意见2.1.1项目建设的必要性1、是进一步改善某高新技术产业开发区的投资环境，缓解创业人才住房困难，提升区域创新能力的需要。
第十二次党代会提出‚创业富民、创新强省‛总战略，全面落实科学发展观，全面建设小康社会的重大战略决策。
区领导认真深入贯彻省、市委战略部署，提出了‚聚焦某、创新某、打造浙江省实施‘两创’战略的引领区‛的目标。
并得到了市政府的肯定，要求高新区（某）立足自身，聚焦某，加快经济发展方式转变，走高端产业、高端市场、高端研发、高端人才路子，成为高新技术产业的主阵地，实现全省实施‚两创‛战略的引领区。
坚持高新技术产业和现代服务业的‚两轮驱动‛，改善投资创业环境，积极培育创新主体，引进留学人员创办企业，加快外籍人才引进，以及海归博士来某创业等，实施人才创业行动计划。
高层次的人才将成为某市和高新区经济建设的重要支撑点，未来的竞争实质上是人才的竞争、环境的竞争。
因此，人才的住房保障显得尤为重要。
由于近年来城市住房价格的不断上扬，成为城市发展中引进人才的反推力。
为此，全国各地政府部门采取了各种措施，建立了相应的人才住房保障体系，以缓解创业人才‚居住难‛问题。
如上海启动了万套人才公寓工程，苏州工业园区实行‚优租房‛制度，以低于市场租赁价的价格向新园区人出租优质住房，以吸引人才落户工业园区。
在《某市大学生和留学回国人员创业三年行动计划》提出2008年至2010年，每年建设20万的创业人才（大学生毕业）公寓，以解决创业人才住房困难。
按某市引进人才计划，从2008年至2010年，将接收高效毕业生16万人，吸引1000名以上高校毕业生在市区创办企业，引进海外留学人员1000名。
目前高新区（某）每年引进人才数量在1.5万名左右。
某区作为高技术企业的聚集区，未来的人才引进，其数量将组建增加。
因此，必须营造留住人才的环境和条件，建设创业人才公寓势在必行。
2、是加快构建某市‚生活品质之域‛，实现城市发展目标的需要。
创业人才公寓的建设有利于改善创业人才的生活品质，有利于实现城市发展目标，是某高新区建成‚生活品质之城示范区‛的需要。
2.1.2项目建设规模1、户型设计本项目根据实际需要和地块容积率的设定，规划总住房间（套）数为2052套，入住人数4301人。
详见表2-1。
表2-1 某区创业人才公寓项目户型设计表2、项目建筑面积（1）地上建筑面积：根据户型设计，地上建筑面积需建10万㎡（2）地下建筑面积：主要用于停放机动车、非机动车、设备用房。
根据规划机动车停车位369辆，约需建筑面积1.40万㎡，非机动车停车位4104辆，约建筑面积0.7万㎡，设备用房（含人防部）需建筑面积0.30万㎡，地下室总需建筑面积2.4万㎡。
本项目规划总建筑面积12.40万㎡，其中地上建筑面积10.00万㎡，地下建筑面积2.4万㎡。
评估建议：1、《可研报告》对项目建设的必要性论述观点正确，理由充分，建议加快项目建设的前期工作。
2、地下停车位设计，每辆车位的面积一般在35㎡以下，本项目每辆车位的停车位面积为38㎡，显得偏大，建议在初步设计时做些调整，可节省1000㎡地下室面积，节约投资。
2.2关于场址选择与建设条件的评估意见1、项目选址本项目用地位于某区某街道。
南靠滨兴路，西临阡陌路，北为迎春路，东界规划经济型住宅区。
地块基本呈长方形。
总征地面积56485㎡，其中建设用地49982㎡，道路代征用地6503㎡，用地性质为住宅用地。
2、场址条件（1）气象、水文条件项目所在地属亚热带海洋季风气候，温暖湿润，雨量充沛，四季分明。
某区内主要河流有北塘河、永久河、新浦河、七甲河、建设河以及白马湖水系的众多引水、排水支流；该区域中的河流以灌溉、排涝为主，主要河流相互贯通，与钱塘江相连河口均有闸门，控制排灌，河流水位受人为影响明显。
（2）工程地貌、地质条件某区地处钱塘江堆积平原，地势平展，南高北低，南部有少量的山丘陵为会稽山余脉。
全区地势可分为三部分：北不沙地平原，是长期以来江水和海潮相互作用形成的沉积沙地，地势低平；中部水网平原，大部是第四纪全新海积平原，其间河湖交叉纵横；南部为丘陵低山。
平原地带地面高程为5.50～7.90m（黄海高程）。
该建设地块地势平坦，区块类别为Ⅲ类场地土，根据国家地震局、建设部发办【1990】划分，某市区的地震设防烈度为六度。
3、交通条件及公用设施配套条件项目场址南面滨兴路为某区主要东西干道之一，西侧不远即为时代大道，通过复兴大桥可迅速到达市区中心，北侧不远即为贯穿某区的主干道江南大道，周边交通便捷。
本工程周边城市基础设施配套完善，给水、排水、电力、通讯、供热等能满足项目建设的需要。
评估认为：1、《可研报告》对项目选址、场址（建设）条件等内容作了较全面描述，能为下一步初步设计提供了依据。
2、项目所处地理位置和区域优势明显，项目选址符合《某市城市总体规划》和《土地利用总体规划》，项目建设已取得规划和土地部门的同意。
因此，本项目选址是合理的。
2.3关于建筑方案的评估意见2.3.1设计指导思想1、关注创业人才，以社会责任感引导设计，强调保障性住宅体系人文关怀。
2、为创业人才提供体验新生活的机会与可能，使他们实现自身对住区的安全、舒适、方便和发展等各方面的愿望。
3、结合物质的、社会的、经济的因素，强调社区品质，使公共社区成为一个新的、正面的形象，成为人们愿意居住的地方，而不是逃离和回避城市的矛盾。
4、完善最基本的居住功能。
2.3.2总平面设计1、总平面规划园区的主要出入口设在城市主干道迎春路上，园区的西侧为阡陌路，南侧为滨兴路，征地面积为56485㎡，项目建设用地面积为49982㎡，道路代征地面积为6503㎡。
单人间宿舍规划在项目的南侧，靠近滨兴路北侧（即1号楼）；双人间宿舍分别规划在滨兴路北侧（即2号楼）及迎春路南侧（即6号楼）；四人间宿舍规划在用地的中间靠东侧布置（即4号楼）；小套型布置在项目内人工水景的湖心中（即3号、4号楼）；商铺建筑沿阡陌路走向布置；配套公建布置在迎春路南侧，园区入口处的左侧；在项目区域规划布置了体育活动场，如篮球场、网球场等；还开辟了人工水景、小桥、亭子等建、构筑物。
2、道路交通规划在迎春路设小区主入口，在阡陌路设小区次入口，滨兴路设景观步行出入口，采用人车分流的交通体系。
住户机动车可从主、次出入口直接进入地下停车库，地面停车位在园区北侧用地边界，靠近配套公建，以满足外来访客车辆临时停放和公建停车位需求。
2.3.3建筑方案1、单人间宿舍：是1＃楼板式公寓楼，地上十五层，地下一层，地上建筑面积为18200㎡，单人间宿舍建筑面积为40㎡/间进行考虑。
2、双人间宿舍：分别是2＃、6＃楼建筑，均板式公寓楼，2＃楼为十五层，6＃楼为十八层，双人间宿舍建筑面积为40㎡。
2＃楼建筑面积为18200㎡，6＃楼建筑面积为22100㎡。
3、四人间宿舍：是4＃楼板式公寓楼，地上十四层，地下一层，地上建筑面积16500㎡，四人间宿舍建筑面积为40㎡。