车站 长度 投资 BT中标价 （座） （公里） （亿元） （亿元）
17 51.7 333.22 204.16
项目审批进展
已于2012年8月获得 国家发改委立项批复 已于2012年8月获得 国家发改委立项批复
11号线
7号线
28
30.3
254.92
168.53
9号线
起于南山区深湾站，止于罗湖区文锦站。 是联系特区内主要居住区与就业区的线路。
19


三、深圳地铁物业开发情况
（五）开发计划安排 1. 通过自主开发、法人型、代开发+BT、协 议+法人型等多种开发模式，分时序启动各 物业开发项目，动态衔接轨道投融资安排， 陆续回收地价资金和创造开发利润。在BT建 设期内，计划每年新开工物业开发面积50万 平方米，力争2015年后每年实现销售面积50 万平方米。
工可报告已上报国家 发改委。拟采用PPP 方式与港铁联合建设 经营。 目前正在进行工可研 编制。
6号线
20
37.85
242
8号线
15 102 21
26.38 171.56 28.76
206 1259.85 282
16号线
由福田区到龙岗中心城片区
目前正在进行工可研 编制。
5
二、深圳地铁三期工程建设模式
8
二、深圳地铁三期工程建设模式
（二）三期工程投融资模式 2、三期工程投融资模式实施路径
4
以BT方式解决“土地变现金”的时间差问题
考虑到上盖开发收益在时间上滞后于地铁建设投资需求，因此新线建设采用 BT方式，三 年回购，三年内项目资本金由BT方代投。 在实际操作过程中，为化解BT回购时集中支付风险，地铁集团根据上盖物业开发和市场 化融资情况，采取均衡支付方式提前支付部分 BT工程款。
14
物业开发模式比较分析
开发模式 适用项目
适用于项目规模小、开发难度小、 以销售型物业为主的项目
优势
我司获取项目全部收益；对项 目开发可控； 可进行所得税筹划。 我司获取项目全部收益，利用 专业开发商，提升售价，实现 项目高品质； 减少工程环节招标，提高开发 效率； 可进行所得税筹划。
劣势
我司承担全部投资及市场风 险； 现行体制机制下，项目运作 效率不高； 难以实现项目价值最大化。 我司承担全部投资及市场风 险； 存在合作管控风险；增加了 开发成本。

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三、深圳地铁物业开发情况
（一）提前策划地铁沿线物业项目预选方案

提前对地铁沿线土地资源进行全面调查，开展潜力站点（地块）的上盖物业 项目城市设计、提出配套资源的预选方案，并持续跟进协调落实。
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三、深圳地铁物业开发情况
（二）上盖土地资源取得情况
2007年8月，市政府确定了地铁上盖物业开发模式，要求正式启动前 海等4个车辆段（站）的上盖物业开发建设工作。采取挂牌方式出让土地， 地铁公司参与摘牌，地价收入和开发所得利润专款用于轨道交通建设和 运营补亏。
自主开发
代开发+BT
指我司负责全部投资，委托发展商 进行开发及BT建设。 该模式适用于项目预期收益大的项 目。 指土地权属不转移、初始登记至我 司，对外双方共同投资、共担风险、 共享收益，项目具体运作由双方授 权于合资成立的法人管理公司进行， 对外是以我司名义开发。
协议+法人型
我司对项目可控； 可进行所得税筹划
与合作方共同投资，我司可提 前回收部分地价； 市场化运作，项目运作效率高； 与专业开发商合作，提升售价， 实现项目高品质；责权利清晰； 模式成熟。
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模式一： 代开发+BT建设
案例：二期工程前海车辆段上盖物业 位于前海深港现代服务业创新合作示范区。 占地约50万㎡，其中物业开发占地约30多万 ㎡计容建筑面积约80万㎡，配建保障性住房 建筑面积约60万㎡。 包括住宅、公寓、商业、办公及酒店等物业。
深圳轨道交通
投融资模式探索与实践
深圳市地铁集团有限公司 二○一三年八月十八日
一、深圳地铁基本情况 二、深圳地铁三期工程建设模式 三、深圳地铁上盖物业开发情况
四、目前存在及尚需研究解决的问题
五、结语
一、深圳地铁基本情况
1、深圳地铁集团成立于1998年7月31日，是一 家集城市轨道交通投融资、设计、建设、 运营、物业开发和综合利用，以及自有物 业管理、相关业务咨询及教育培训为一体 的深圳市属大型国有独资企业。 2、截至目前，公司总资产1234亿元，净资产 689亿元。员工人数10320人。 3、深圳已建成并开通运营轨道交通一、二期 工程5条线178km。深圳地铁集团负责运营4 条线路总长158公里，目前日均客运量200 多万人次。 4、在建的三期7、9、11号线总长107公里，总 投资约812亿元，另外还有6、8、16号线也 将在三期建成。
（二）三期工程投融资模式
1、三期工程投融资体制改革思路
深圳市委市政府提出构建并实施准市场化轨道交通投融资模式的改
革目标。不以财政资金投入，配套土地资源，以支持深圳地铁的市 场化融资。
借鉴香港“地铁+物业”模式，结合深圳地铁二期上盖物业开发实
践和成功案例，坚持地下地上一体化开发与建设，实现地铁建设运 营经济社会效益最大化，充分利用地铁沿线及上盖再造土地空间，
5
通过上盖开发解决BT回购资金和融资还本付息
通过多种形式开发回收土地地价，获得项目开发利润，解决 BT项目回购部分资金和债 务融资的还本付息问题。
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二、深圳地铁三期工程建设模式
（二）三期工程投融资模式 3、三期7、9、11号线投融资模式

按照“轨道+物业” 模式完成了深圳地铁三期工程7、9、11号线投融资方案， 并于2012年1月通过了国家发改委组织的专家评审。 国家发改委批复7、9、11号线项目资本金主要来源为轨道交通上盖物业及沿线 土地开发收入。
银行贷款
中期票据 企业债券 设备租赁 股权融资 债权投资计划
企业承担50%建设资金
（企业自筹、银行贷款 和采取部分BT、 BOT投融资模式解决）
按照准市场化原则实施轨道交通建设投融资
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二、深圳地铁三期工程建设模式
（二）三期工程投融资模式 2、三期工程投融资模式实施路径
1
沿线上盖物业开发与地铁同步规划设计
五、结语



城市轨道交通属公共服务产品，属民生工程，社会需求量大，探索通 过市场化投融资模式建设运营城市轨道交通，实现城市轨道交通建设 运营的良性循环和可持续发展具有十分重要意义。 深圳地铁在国内率先进行了“轨道+物业”投融资模式探索，我们认 为：该模式能较好地落实深圳市政府提出的“建地铁就是建城市”的 发展理念，创造城市发展空间，提升沿线物业功能与价值，将地铁建 设带来的部分社会效益企业内部化，是实现轨道交通建设运营的可持 续发展有效途径之一。 深圳地铁将在政府相关部门的大力支持下，与兄弟单位一起继续探索 创新轨道交通可持续发展的投融资模式。
采取资源资产化、资产资本化运作，引入社会资本参与地铁建设和
物业开发，以此建立资金链、增强融资能力、保障投融资良性循环 和企业可持续发展。
6
二、深圳地铁三期工程建设模式
（二）三期工程投融资模式 1、三期工程投融资体制改革思路
政府土地资本金（50%） 政府财政一元化 投融资模式 主要依靠政府财政 和依赖政府财政兜底 政府财政投资50%，
起于龙华深圳北站，止于宝安区松岗站。 是规划轨道交通线网中的市域快线，联系 核心城区与中部综合组团、西部高新组团。 连接罗湖区和盐田区，是集游客输送、观 光旅游和上下班通勤、商圈联络线四项功 能为一体的独特线路。 合 计
22
25.33
223.71
123.23
于2013年8月获得深 圳市发改委立项批复
四、目前存在及尚需研究解决的问题
（一）轨道交通投资需求量大，土地资源配置需求量大 资金需求量大。同时多条地铁线路建设，投资需求巨大，深圳地铁在 三期建设期间（2011-2018年），资金需求近2000亿元，平均每年约 250亿元。 目前配置的土地资源主要是考虑政府资本金投资部分，企业承担的配 套投资部分和运营亏损部分未配置相应资源，需动态配置封闭缺口。 6、8、16号线拟采取“轨道+物业”+特许经营30年模式，引进社会投 资，各线独立封闭运作，全成本计算资源配置，土地资源需求量大， 仅靠车辆段上盖开发难以满足投资需求，需要赋予更大范围，更多站 点的物业开发权。 土地资源配置计算方式方法意见不统一。
在新线规划设计时，统一考虑沿线和站场上盖物业开发，在建设期，坚持地铁与物业 一体化建设与开发。
2
政府以土地资源形式注入项目资本金
政府通过作价出资方式将轨道交通配套融资资源——土地资源注入到地铁集团，作为 新线项目资本金投入。
3
企业将土地资本转化为现金资本
地铁集团依托政府注入的土地资源，通过资本市场、信贷市场以及债券市场等多渠 道市场化运作，融资解决地铁建设资金，或将具备开发条件的上盖项目进行合作开 发，引入社会资金将土地资本转化为现金资本。

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二、深圳地铁三期工程建设模式
（二）三期工程投融资模式 5、三期6、8号线及16号线投融资模式

进一步创新投融资模式，6号线推行“轨道+物业”模式和特许经营 机制，多元化融资，以地铁集团为主，引进社会资本。项目按独立 封闭运作策划，对轨道建设和运营30年进行全成本分析测算并配置 相应的土地资源。 8、16号线将参照6号线模式运作。
四、目前存在及尚需研究解决的问题
（二）配置的土地资源开发时间长，投融资匹配要求 配置的土地资源相对集中，以车辆段、停车场上盖为主。 物业开发量巨大，开发时间长。 物业开发时序受轨道交通建设影响。 上盖物业开发较正常房地产开发要求高、复杂。 合作开发受到一些政策条件的限制。 （三）受宏观经济政策影响大 受房地产开发市场方面的影响。 受资本市场方面的影响。 受政府对地方投融资平台政策的影响。