小地块别墅项目案例借鉴
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兰乔圣菲 新中心家族别墅
区位 容积率 总建筑面积
产品
开盘时间 产品特色
宝安区宝安中心区兴华路
0.6 43500平方米
4层高的独栋及双拼别墅共94 户 2008-11-08 高附加值，360平方送280平方， 420平方送410平方
价格
总价1000-2000万元
城市中心、周边高楼林立，旁边有臭水河和城市干道，无景观资源，如何 称墅？
• 社区外部空间也因此
首层
更加丰富多变，打破行
列式的雷同格局。
二层
首层：89平米 二层：80平米 地上建面：169平米
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产品“细对拼节”打—造—私家院落得到强化，突破传统物业形式，创造溢价
•居室采光充分，可以形成 多重庭院，且庭院具有较好 的私密性；
•提高土地利用率，同时实 现高于联排产品的价格上线。
做的不错，不知道在西安的项目是否也能做成这样？ ➢ 小区里的树种的倒挺多的，但是整个小区还是挺小的，没什么
规模； ➢ 龙湖的价格太高了，我不考虑了，只考虑你芙蓉世家了。
客户集中认可的是龙湖园区的绿化景观，但觉其规模较小，价格1高4
玫瑰公馆别墅产品打造
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产品规产划品建建议议规划为经济型别墅，主力产品为200-220平米联排
车位
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2
储藏室 √
多功能室
－
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产品细节打造 人车分流，保证地块利用率最大化
车辆进入小区就下车库，地 面完全没有车辆； 小区内所有空间都可以用来 做绿化景观，虽然小区规模相 对较小，但人可以活动的空间 非常大。
人车分流示意图
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产品细节打造 联院处理
联院别墅可以在提高容积 率的前提下，保证庭院的面 积；并且通过山墙的运用， 保证了庭院的私密性
空间组织
休闲生活氛围
社区中心广场将轴线公共空间放大，使整个社区显得开阔， 半空间如户间小路设置鲜花绿植，长椅，景观小品等
产品布局
领域感，景观资源最大化
双拼置于外围，划地为圈，内部的联院住宅排布巧妙自如
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公共空间
兰乔圣菲
改进产品细节创造舒适的产品，别墅生活体验全方位 展示，赢得客户的认可
更舒适
双层挑高两侧通透大横厅， 私家电梯 ，室内楼梯从常规
别墅产品规划地
占地;13582㎡ 容积率：0.6 建面：8149㎡
别墅产品规划地
在地块面积受限情况下， 建议主要规划为经济型 别墅，主力产品为200220平米联排，加之少 量250-260平米左右双 拼。
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别墅产品组合
类型
户型
别墅户型配比图
建面
套数
联排
四房两厅四卫
约200-220平米
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双拼
四房两厅四卫
北有阳台、南 有转角窗；
北有阳台、南有 转角窗并且主卧 南北通风；
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产品细节打造
万科第五园
主卧一般位于顶层专用层理想的主卧室可以细分为睡区、 坐区、壁橱区、卫生区、盥洗梳妆区等部分，外带大露 台，这点是TH有别于高档公寓重要点；
北京新新家园
金地格林春晓
帕萨迪纳
主卧室都配有阳光浴室
主卧专用层，南北双阳台， 还带大露台
预计7月底开盘 ➢价格：总价在380-520万之间，地上面积单价在
14000元左右，算地下室面积单价在120大型配套及便捷的交
通对客户有较强的吸引力
区位：项目位于西安市东南部旅游 度假新区、国家级文化产业示范基地 ---曲江新区，属于城市新兴的拓展区 域;
交通：项目北有雁南三路；南有环 城高速；东有雁塔南路城市主干道； 发达的路网系统给自驾车出行带来了 极大方便；
配套：项目南侧有“盛唐天街”商 业配套，占地48亩，隶属大唐不夜城 商业。
大雁塔
地块图
大唐芙蓉园
大唐不夜城
金地芙蓉世家
广播电 视中心
唐城墙遗址公园
龙湖·曲江盛景
曲江南湖
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龙湖·曲江盛景项目为龙湖地产进军西安的第一个项目，规模较小
覆盖率高、公共空间极少，花园极小，何以墅？
客户对风格的喜好与项目风格差异极大，如何让客户接受托斯卡纳风格？
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兰乔圣菲
着力于环境与人文和谐的社区规划，实现都市中心区 的静谧生活氛围营造
园林绿化
63.4%的绿化率
交通流线
社区静谧感，园林面积扩大
采用人车分流，住宅区域不用设置车行道，没有车行噪音及 废气，减少干扰，地下车行减少交通面积地面园林面积增多
立体人车分流，地面景观最大化；
2
全套房设计，充分保证私密性；
3
地下室设置下沉院落，保证良好通风采光；
4
产品附加值高，超大实用；
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龙湖·曲江盛景 高价格挑战市场，树立龙湖在西安的品牌形象
龙湖·曲江盛景
➢占地50亩 ➢建筑面积：76332平米 ➢容积率：1.39 ➢物业类型：双拼、叠加 ➢楼间距：17.5米 ➢车位配比：1：2，人车分流 ➢总套数：174套 ➢现状：已有园林展示区和售楼处，预售证已到位，
规划 车位比 楼间距 物业类型 配套
龙湖地产 50亩 76332㎡ 1.39 174套 行列式规划 1：1，人车分流 17.5 叠加、双拼 会所、盛唐天街商业项目
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龙湖曲江盛景：客户对龙湖的评价
客户评价： ➢ 龙湖的绿化做的挺好的，小区里有好多的大树，感觉不错； ➢ 前几天去北京看了龙湖在北京的项目后，觉得龙湖的景观真的
10-15 10-15
5 70 5 15 10 5
总面积(㎡) 40
30-35 20-30
110
100
100 (赠送)
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双拼产品设计 参考
星河丹堤：主要借鉴点：电梯设计、地下室赠送、大花 园赠送、挑高客厅；
双拼别墅 4房2厅4卫 面积：264.05
带电梯设计
➢架空两层、空间开阔 自由布局，赠送大花园
万科蓝山
帕萨迪纳
帕萨迪纳
万科第五园
餐厅上空挑空设置透 光天窗
设置中庭花园
L型楼梯中间挑空做 透光天窗
小天井保证卫 生间通风
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产品细节打造
在户型的几种交通组织方式中，直跑楼梯的优点最明显， 节约面宽、浪费面积最少；
横向双跑：牺牲面宽， 但不会使交通走道过于 狭长，适用于面宽稍大、 进深稍小的户型
竖向双跑：优劣势与横 向双跑正好相反
三层为主人专用层、主卧 室 4 米 层 高 ， 3.6 米 高 落 地 玻璃窗，带阳台和大面积 露台。
各区域划分清楚，露台 大而方正；
功能区隔明显，南北露台， 空间灵活；
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谢谢！
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40
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兰乔圣菲
地下室设置了一系列下沉院落，形成良好的通风采 光
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兰乔圣菲
超大赠送面积，产品附加值高
365平米户型赠送地下 室约280平米；457平米 户型赠送地下室约410 平米 每户均按4车位设计
地下室赠送
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兰乔圣菲
户型采取多层次院落的处理方式，柱廊等过渡空间 也得以呈现
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兰乔圣菲产品借鉴点
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新浦江城联院别墅
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产品细节打造
地下室可以通过抬高、下沉庭院等方式，增加采光和 改善通风效果，提升地下室的利用率。
亚运新新家园
亚运新新家园
美林香槟小镇
南向下沉式庭院， 和南向花园形成立 体庭院；
中庭花园下沉；
半地下室，顶部高出水平面 60工分以上；
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入户玄关设计力求自然、流畅，实用功能强；入户门厅
在短面宽/大进深的基地条 件下，通过U型或者L型的建 筑单体设计，巧妙地把庭院 在空间划分为三层：前院、 内院和后院，产生了步移景 换的效果，并保证了每个房 间都可以拥有院景的效果
前院 内院
后院
三重庭院的效果也缓解了 整体庭院面积过小带来的视 觉压抑和紧凑之感
典型案例：香江别墅
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产品细节打造 下沉式庭院
的 0.9m加宽到1.3m，舒适 度和别墅气质都有提升
更尊贵 全套房设计,包括保姆房也 是套房，主仆分行
更休闲 私家院落，泳池
私家泳池
更健康 阳光生态地下室。车户比 4： 1，地下车库自然通风采光
更实惠 赠送面积77%-79%，超大
地下室天窗
实用，设计为多功能空间
院4子
兰乔圣菲
立体人车分流的设计，把地面空间最大限度留给了 公共景观及私家院落
面积(㎡) 总面积(㎡)
25-30
10-15
40-55
5-10
10-15
5
15 60-65
15
5
10
5
40-50
5
70-90
10-15
10-15
65
65 (赠送)
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联排产品设计 蔚蓝城邦，约220平米；主要借鉴点：赠送地下室，前后
参考
庭院、中空庭院，主人房设计
首层建议增加 父母套房
二层建议增加 一个套房
约250-260平米
6
合计（建面：8149平方米）
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备注：联排产品建议设计为四联至五联；
套数比 83% 17% 100%
合计 83% 17% 100%
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联排产品尺度 建议
建筑面积： 约200-220平米
分层 三层 二层
首层 地下室
主卧 次卧
功能空间 主卧室
卫生间+衣帽间 卫生间+衣帽间
卧室 卫生间+衣帽间 次卧室1 次卧室2 公卫 家庭厅 门厅 客厅 公用卫生间 中厨 餐厅 车库 多功能室 工人房(卫) 健身区