投资性房地产会计核算存在的问题及对策（2011 届）本科毕业设计（论文）题目投资性房地产会计核算存在的问题及对策学院商学院专业会计学班级会计071学号学生姓名指导教师会计学专业2011 届本科毕业设计（论文）诚信声明我声明，所呈交的论文（设计）是本人在老师指导下进行的研究工作及取得的研究成果。
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论文（设计）作者签名：签名日期：年月日会计学专业2011 届本科毕业设计（论文）摘要：2006年，新会计准则引入了投资性房地产的新概念，并对投资性房地产的会计核算方法作了系统规范，但是在实际运用过程中，会计核算仍然存在许多问题。
文中结合准则内容讨论投资性房地产初始计量、后续计量、转换、处置等会计核算处理方法，并通过分析，加深对投资性房地产的了解，同时对投资性房地产会计核算存在的问题提出了相应的对策，对促进投资性房地产事业的发展起到了积极的作用。
关键词：投资性房地产；成本模式；公允价值模式；会计核算i 会计学专业2011 届本科毕业设计（论文）Abstract：New accounting standards introduced the new concept of InvestmentReal Estates，and it regulated the accounting methods of real estate investment. But inthe practical application of the process there are still many problems of accounting. Based on the accounting standards for the investment real estatesthe paper willdisscuss the accounting calculation methods including initial measurement、follow-upmeasurement、conversion and measurement for the investment real estates，and alsoanalyse the accounting methods so as to deepened the understanding of the real estateinvestment. At the same time accounting for the investment real estate problems in thecountermeasures proposed.Promotion of investment real estate industry has played apositive role. Key Words：Investment Property The Cost Model The Fair Value ModelAccounting ii 会计学专业2011 届本科毕业设计（论文）目录一、引言 (1)二、投资性房地产初始计量的会计核算...................................1 （一）投资性房地产的确认 (1)（二）准则中投资性房地产初始计量的规定...........................2 （三）投资性房地产初始计量会计核算中存在的问题及对策............. 2三、投资性房地产后续计量的会计核算...................................3 （一）成本模式下后续计量的会计核算............................... 3 （二）公允价值模式下后续计量的会计核算........................... 3 （三）不同计量方法对企业的影响...................................4 （四）投资性房地产后续计量会计核算中存在的问题及对策............. 5四、投资性房地产转换的会计核算....................................... 6 （一）成本模式下投资性房地产转换的会计处理....................... 7 （二）公允价值计量模式下投资性房地产转换的会计处理............... 7 （三）投资性房地产的转换的会计核算中存在的问题及对策............. 8五、投资性房地产处置的会计核算....................................... 8 （一）公允价值模式下投资性房地产处置的会计核算................... 9 （二）成本模式下投资性房地产处置的会计核算....................... 9 （三）投资性房地产处置会计核算中存在的问题与对策................. 9七、结论............................................................ 11参考文献............................................................ 12致谢.............................................................. 14 会计学专业2011 届本科毕业设计（论文）一、引言近几年，随着我国经济的快速发展，特别是房地产业的蓬勃发展，企业投资房地产，其目的是出于资金的保值增值，这已成为一种普遍的经济现象。
在我国的会计实践中，长期以来，企业把投资性质的房地产看待成普通的固定资产和无形资产，按历史成本入账和分期计提折旧和摊销的处理方法是计量上的使用办法。
然而，在经过数年后的投资性的房地产，其初始投资成本一般不但不会因为计提折旧和摊销而高于市场价值，而且其市场价值还经常大于他们的初始投资成本从而大幅增值。
因此，将投资性房地产与一般的固定资产和无形资产视为相同，显然没有办法体现此类资产的经济实质。
为了规范投资性房地产的确认、计量和信息披露，我国财政部于2006年2月发布了《企业会计准则第3号——投资性房地产》CAS3，这是根据《企业会计准则——基本准则》颁布的，这使得投资性房地产的概念第一次被引入在我国会计准则体系中，并规范着投资性房地产的确认、计量、转换、处置和披露等各个方面。
然而在投资性房地产的会计核算方面仍然存在着许多问题，这些问题将会导致会计信息质量的失真。
下面我们将从投资性房地产的确认、计量、转换和处置个方面介绍投资性房地产的会计核算存在的问题及对策。
二、投资性房地产初始计量的会计核算（一）投资性房地产的确认投资性房地产只有在符合定义的前提下，同时满足下列条件的，才能予以确认：（1）与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；（2）该项投资性房地产的成本能够可靠地计量。
对已出租的建筑物、已出租的土地使用权，一般把租赁期开始日作为投资性房地产的确认时点，即建筑物进入出租状态、土地使用权、开始赚取租金的日期。
但董事会或类似机构会对企业持有以备经营出租的空置建筑物，作出书面决议，明确表明将其用于经营出租并且短期内持有意图不再发生变化的，即使租赁协议尚未签订，也应视为投资性房地产。
这里的“空置建筑物”是指不再用于日常生产经营活动且经整理后达到可 1 会计学专业2011 届本科毕业设计（论文）经营出租状态的建筑物，以及企业自行建造、新购入或开发完工但还没有使用的建筑物。
对持有并准备增值后转让的土地使用权，企业将自用土地使用权停止自用并且准备增值后转让的日期作为投资性房地产的确认时点。
4（二）准则中投资性房地产初始计量的规定只有在对投资性房地产进行了确认，才能对其进行初始计量，而所谓初始计量是指在会计要素形成的同时对其入账价值进行的第一次认定，下面分别对外购和自行建造的投资性房地产进行初始计量。
1、外购投资性房地产的初始计量投资性房地产的初始计量应当按照成本来进行。
建筑物和外购的土地使用权在采用成本模式计量下的初始计量应当按照取得时的实际成本进行，借记“投资性房地产”科目，贷记“银行存款”等科目。
购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出都包括在取得时的实际成本。
企业购入的房地产，部分用于部分自用、出租（或资本增值），应当予以单独确认的用于出租（或资本增值）的部分，其成本应按照不同部分的公允价值占公允价值总额的比例在不同部分之间进行分配。
8 2、自行建造投资性房地产的初始计量自行建造投资性房地产，其成本由建设该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括建筑成本、土地开发费、应予以资本化的借款费用、安装成本、分摊的间接费用和支付的其他费用等。
建造过程中发生的非正常性损失直接计入当期损益，不计入建造成本。
采用成本模式计量的，应按照确定的成本借记“投资性房地产”科目，贷记“在建工程”或“开发成本”科目。
（三）投资性房地产初始计量会计核算中存在的问题及对策在会计准则中，对于投资性房地产初始计量的要求是比较明确的，包括与资产概念完全相同的两项基本条件，即：该资产的成本能够可靠地计量和与该项资产有关的经济利益很可能流入企业。
但需要强调的是，这两个确认条件不是投资性房地产确认的特殊条件，而是所有资产确认的基本条件，即只有当某项资产在确认符合这两项基本条件的同时，又必须完全符合其本身确认的特殊条件后，才 2 会计学专业2011 届本科毕业设计（论文）能被作为投资性房地产进行初始计量。
如某项房地产资产经济利益很可能流入企业，其成本也完全能够可靠计量，但如果其不符合投资性房地产本身特定的确认条件，就不能作为投资性房地产进行计量。
虽然在我国投资性房地产会计准则中已包含其确认的基本条件和特殊条件的理念，但未明确予以规定，这应该在未来准则修改时加以完善。
三、投资性房地产后续计量的会计核算企业对投资性房地产的后续计量通常采用两种计量模式：成本模式和公允价值计量模式。