加油站评估三、估价过程（一）运用收益法评估测算地价1、销售收入的确定虽然宗地已建有加油站必须的建筑物、构筑物以及加油设备，但并未正式投入使用，无实际收入，但防城港市类似加油站经营情况很多，而且主要影响加油站收入的因素是道路类型和车流量，在同一区域范围内，如道路类型和车流量相似，就能获取客观的平均收入数据。
通过筛选所临交通道路类型和车流量相似的加油站作为参照案例，通过市场调查的方法了解每个参照案例成品油年销售量，取其平均数，作为待估加油站年销售收入。
本报告为确保推算结果能尽量的接近客观销售收入，将参照案例定为3个，详细情况见下表：项目待估加油站案例1 案例2 案例3位置*******港龙加油站（东兴大道西侧）公车加油站（公车镇）企沙加油站（企沙镇）车流量较大大大大道路类型混合型主干道混合型主干道混合型主干道混合型主干道年销售数量（吨/年）待估6000 5400 5300 待估加油站销售量（吨/年）5567根据比较结果资料显示，待估加油站建成后年平均销售量为5567吨。
估价时点的各类油销售平均价格为9777元/吨，各类成品油进货平均价格为8717元/吨，各类油销售价格和进货价格估价时点各品种的成品油进价和售价如下表：名称0#柴油93#汽油97#汽油平均（元/吨）进价8000 8900 9250 8717销价8564 10159 10609 9777由于石油是不可再生资源，从历史情况来看，油价都一直在上升，石油需求量也一直在增长，所以我们保守的估计并假定加油站未来的成品油销售量、进油价和售油价保持稳定不变，则加油站预计销售收入为：销售收入=5567×9777= 54,428,559（元）2、年销售成本销售成本为加油站商品购入价款（不含增值税），则：销售成本=5567×8717= 48,527,539（元）3、年运营费用主要为管理费用，包括工作人员的工资、交通运输费、广告费等，经过调查类似加油站情况，按其销售收入的2%计取，即：年运营费用=54,428,559×2%=1,088,571（元）4、年折旧费的确定加油站已建成，但尚未启用，折旧费指加油站固定资产每年的价值折旧，包括储油罐、加油机、房屋建筑物、构筑物等。
根据委托方的介绍，加油站目前连建筑物及设备的投入约为600万左右，其中房屋建筑物约为350万，设备部分为250万，资产综合折旧年限为20年，则年折旧费为30万元。
5、增值税按照《国家税务总局关于加油站一律按照增值税一般纳税人征税的通知》（国税函[2001]882号）文件，加油站为一般纳税企业，应交增值税，税率为17%，则：增值税=（销售收入-销售成本）×17%=（54,428,559-48,527,539）×17%=1,003,173（元）6、营业利润营业利润=销售收入-年销售成本-年运营费用-年折旧费的确定-增值税=3,509,275（元）7、确定由土地使用权产生的净收益上述计算的营业利润包含了由房屋产生的收益、正常经营的商业利润和特许经营权产生的超额利润，扣除正常经营的商业利润、房屋产生的收益和成品油特许经营权产生的超额利润，所剩余的即为土地使用权所产生的利润。
（1）经营利润经营利润是指加油站每年正常经营状况下其经营资金应有的商业利润，按运营费用加流动资金为基数计算经营利润，流动资金是指维持正常经营所需的周转资金，主要为每次进货所需资金，按平均每月进货一次计算，流动资金所需量为进货总成本的1/12，按照一般企业正常经营利润为8%～15%，本次综合考虑取商业利润为12%，则：经营利润=（年运营费用+平均流动资金）×利润率=（1,088,571+48,527,539÷12）×12%=615,904（元）（2）房屋产生的利润结合房地产行业的一般利润水平，按房屋建设成本即其占用的固定资产资金的利润率15%考虑由房屋产生的利润，根据参照案例加油站房屋投资额平均值，房屋的投资额350万元，房屋产生的利润为3500000×15%=420,000（元）；由于评估时是以一年作为一个计算时段，根据现值年金公式，将房屋产生的总利润分摊到各年，则每年房屋产生的利润为：A=P×i/1-(1+i)-n,其中A为房屋每年产生的利润，P为房屋产生的总利润，n为收益年限，i为收益率。
则房屋每年产生的利润=420000×[8%/1-(1+7%)-40]=31,504元。
（3）成品油特许经营权产生的收益根据对防城港市同类加油站经营情况的调查，考虑到我国从2005年12月11日起放开成品油市场，综合考虑取成品油特许经营权的超额利润为3%，则：成品油特许经营权的超额收益=销售成本×3%=1,455,826（元）由土地使用权所产生的年净收益如下：年净收益=营业利润-年经营利润-房屋利润-成品油特许经营权产生的收益=3,509,275-615,904-31,504-1,455,826=1,406,041（元）8、报酬率的确定通过以安全利率加上风险调整值的方法求取房地产的报酬率，安全利率按1年期银行存款利率2.25%计，然后对影响房地产的社会经济条件时行分析，由于估价对象为投资风险较大的收益性土地，故确定风险调整值为 6.75%，资本化率即报酬率Y=2.25%+6.75%=9%。
9、收益年限的确定批发零售用地，出让年限为40年，故收益年限取n=40年。
10、国有建设土地使用权评估价值的确定V= A/Y[1- 1/(1+Y)n ]V=1,406,041/9%×[1- 1/(1+9%)40]V=15,125,293 （元）折合评估单价：2082.06元/平方米2、市场比较法（1）比较案例的选择从收集的土地交易案例中，我们选择与估价对象属于同一供需圈、用途相近、交易时间接近、在地域上属近邻区域或类似区域的三个案例作为比较案例。
案例A：水营村加油站用地，该案例位于防城区防城镇水营村（防城至东兴公路边），宗地编号：GC2009-034，土地总面积3254 平方米，土地使用年限为商业40年，容积率：≤1.0，土地用途为批发零售用地，土地开发程度为宗地外“五通”、宗地内“生地”，2009年11月26日公开挂牌出让成交价为*** 万元/亩，单位面积地价为****元／平方米。
案例B：东兴大道西侧加油站用地，该案例位于防城港市港口区东兴大道西侧，宗地编号：GC2009-033，土地用途为批发零售用地，土地总面积2504平方米，土地使用年限为商业40年，容积率：≤0.5，土地开发程度为宗地外“五通”、宗地内“场地不平整”，2009年11月26日公开招标出让成交价为****万元/亩，单位面积地价为***元／平方米。
案例C：江白路加油站用地，该案例位于江山半岛江白路与东兴一级公路交汇处，宗地编号：GC2010-069，土地用途为批发零售用地，土地总面积4771平方米，土地使用年限为40年，容积率：≤0.5，土地开发程度为宗地外“五通”、宗地内“场地不平整”，2011年3月8日公开挂牌出让成交价为***万元/亩，单位面积地价为****元／平方米。
（2）比较因素选择根据估价对象和比较实例的特点，我们选择的比较因素包括了影响地价的全部主要因素。
因素选择情况见表3。
表3 比较因素选择说明表比较因素因素选择说明交易日期对比较案例进行期日修正交易情况分析交易情况是否正常土地用途分析土地用途是否相同或相近商服繁华度综合考虑距商服中心距离、商服业集聚规模等方面的差异区域公共基础设设完备度综合考虑市政基础设施配套及保证程度的差异交通便利度主要考虑乘坐汽车和火车对外通行方便程度、公交线路的数量的差异周围土地利用类型分析周围土地利用类型对估价对象所在区片的影响环境景观条件分析景观条件差异对环境质量的影响临近道路类型主要考虑主次干道的差异临街形式综合分析临街形式、临街宽度、进深等临街条件的差异宗地面积分析面积大小是否适宜宗地形状分析宗地形状是否影响土地利用和建筑物布局土地使用年限分析不同土地使用年限的差异宗地开发程度分析宗地开发程度对地价的影响容积率按最有效使用原则，分析容积率差异对地价的影响地质条件分析地质条件差异对地价的影响地形地势分析地形地势是否影响土地利用（3）因素条件说明根据估价人员实地勘察及调查收集的有关资料，我们得到估价对象与比较案例的各因素条件及优劣程度评价如表4所述：表4 比较因素条件说明表估价对象及比较案例比较因素估价对象案例A 案例B 案例C位置****** 防城区防城镇营水村防城港市港口区东兴大道西侧江山半岛江白路与东兴一级公路交汇处交易价格(元/平方米)待估*** **** *****交易日期2011.6.132009.11.262009.11.262011.3.8交易情况公开市场价公开挂牌出让公开招标出让公开挂牌出让域因商服繁低较低一般一般华度区域公共基础设施完备度较低一般一般一般交通便利度一般一般较优较优周围土地利用类型工业住宅、办公、商业住宅、商业住宅、商业环境景观条件环境一般环境一般环境一般环境一般个别因素土地用途批发零售批发零售批发零售批发零售临近道路类型混合型主干道混合型主干道混合型主干道混合型主干道临街形式单面临街单面临街单面临街单面临街宗地面积7264.588平方3254平方米，面积一2504平方米，面4771平方米，面积适宜般积一般米，面积一般宗地形状较规则，对建筑物布局无影响较规则，对建筑物布局无影响较规则，对建筑物布局无影响较规则，对建筑物布局无影响土地使用年限40年40年40年40年宗地开发程度宗地外四通、宗地内场地平整宗地外生地，宗地内场地不平整宗地外五通，宗地内场地不平整宗地外通路，宗地内场地不平整容积率 1.5 1 0.5 0.5 地质条件一般一般一般一般地形地势较平坦，无影响较平坦，无影响较平坦，无影响较平坦，无影响（4）编制比较因素条件指数表在因素指标量化的基础上进行比较因素修正，须将因素指标差异折算为反映价格差异的因素条件指数，并编制比较因素指数表。
各比较因素指数确定方法如下：A、交易日期：估价对象与比较案例A、B、C交易日期分别相差约1.6年、1.6年和0.25年的时间。
2009年下半年至2010年初是防城港市房地产价格上涨幅度较大的时期，在此期间防城港住宅房地产平均售价由2700元/平方米突破了3000元/平方米大关，目前行政中心区、西湾滨海区和港口市区的住宅平均售价已达到3300元/平方米左右，一年内住宅价格的上涨幅度超过了30%。
在建成新区的商铺发售期要晚于住宅，已上市的一手商铺数量不多，其中西湾新区的一层临街商铺平均售价由2009年下半年的8000元/平方米左右上涨至目前13000元/平方米。