加油站项目土地价值评估中收益还原法的
应用
收益还原法是运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常纯收益，折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象房地产价格的一种估价方法。
加油站为收益性的物业，其土地使用权价值评估时，适宜首先采用收益还原法评估整体资产价值，然后剥离特许经营许可证的无形资产价值、机器设备的价值、房产价值，余下作为加油站土地使用权价值。
即：加油站土地使用权价值二加油站整体资产价值-特许经营权无形资产价值•加油站配套机器设备价值•房产价值。
无形资产不具备独立的经济实体状态，依附于特定主体，但能给特定的主体发挥作用并带来经济利益的经济资源，脱离特定主体则其经济效益也无法实现。
无形资产的收益是一种超额收益。
因为无形资产必须依附于有形资产才能创造收益，一般情况下单独界定无形资产的收益是非常困难的。
在无形资产评估中常采用分成的方法，将被评估的无形资产的收益从总收益中分离出来。
公式：无形资产收益二总收益X收益分成率
加油站配套机器设备包括油罐、加油枪、加油机等，可采用重置成本法评估其价值
加油站配套机器设备二配套机器设备重置价格•折旧总额二配套机器设备重置价格■年折旧费X已使用年限
房产价值二房屋重置价格•折旧总额二重置价格•年折旧费X房屋已使用年限
⑴待估宗地区域加油站经营状况
根据该加油站提供的相关资料可知，该加油站凭借优越的地理位置，营业收入开业后能从稳定走向稳步上升的趋势。
通过估价人员选取与估价对象类似的实例，调查搜集近期发生在实例上的经营状况等资料,分析计算其三年
各项财务指标社会平均水平如下表：
周边类似加油站近三年财务指标表
⑵该加油站年正常净收益预测
通过对周边类似加油站2008年一2010年各项经营指标的分析，近三年各项财务指标在逐步稳步上升”假定该加油站在未来40年内各项财务指标都按目前近三年平均水平稳定不变，我们确定以近三年年平均收入为计算依据，来预测该油站未来40年内年净利润水平。
由于周边类似加j由站实例近三年综合平均净利润差额不大，且不大于
20% ,均与当地社会平均水平接近，则采用实例近三年综合平均净利润的算术平均值作为估价对象的年净利润水平，即：
（+ + ） m3二帀喊平方米。
根据该地块规划设计条件分析，用地规模1681.0平方米，规划建筑密度为＜15% ,建筑限高为S7.5米,容积率S ,总建筑面积397.0 平方米，钢结构
网架长约45米，宽约27米，面积最多不超过1215 平方米。
包括钢结构网架
建筑面积约1612平方米。
则该加油站年净收益=x 1612 m 10000 二万元。
⑶该加油站整体资产价值
收益还原法计算公式:V = a^-rx[l- （ l+r ）_n]
V表示整体资产价值；
a表示年纯收益（即年净利润）；
r表示房地产资本化率；
n表示房地产的剩余使用年限（房屋耐用年限50年，假定2011 年9月竣工，尚可使用年限50年，土地使用权剩余年限40年，土地使用权剩余年限
先于房屋使用年限结束，故取40年）
资本化率的求取采用市场提取法，又称实例法，通过搜集市场上相类似
房地产实例的净收益、交易价格等资料，选用相应的收益法计算公式V =
a/r,反求出资本化率r=a/v
o
选取的可比实例及相关资料
由于周边类似加油站实例的资本化率差额不大，且均与当地社会平均水平接近，则采用上述实例的资本化率算术平均值作为估价对象的资本化率，即：(% + % + % + % + % ) 一5 = %
则估价对象整体资产价值为：
V=-r9%x[l- ( 1+9% )作万元。
⑷特许经营权价值
采用无形资产评估里的“三分说"理论，即房地产及配套设备、经营、特许经营许可权可占加油站收益的三分之一，为方便计算，这里特许经营权价
值分成比例取33% ,则P=Vx33%=x33%=万元。
⑸机器设备价值
据估价人员现场查勘，该加油站有储^由罐5个(其中50立方米 3个，30立方米2个)，均为2003年12月购置，可使用寿命20年, 已使用7年，尚可使用13年；加油机8台，均为2003年12月购置, 可使用寿命10年，已使用7年，尚可使用3年；配电瓶2台，均为 2003年12月购置，可使用寿命30年，已使用7年，尚可使用23年；发电机组1台，2003年12月购置，可使用寿命20年，已使用7年，尚可使用13年。
经估价人员市场调查，储油罐重置价格约500元/n?,加油机重置价格约万元/台，配电瓶重置价格约万元/台，发电机组重置价格2 万元/台。
机器设备采用直线折旧法计算折旧,即：年折旧费二重置价格弓可使用寿命，其现值=重置价格•折旧总额二重置价格■年折旧费x 使用年限储油罐重置价格= x50x3+x30x2 =万元
储油罐年折旧费二三20二万元
储油罐现值二-x7 =万元
加油机重置价格=x8二万元
加油机年折旧费=-10二万元
加油机现值=-x7 =万元
配电瓶重置价格=x2二万元
配电瓶年折旧费二三30二万元
配电瓶现值二・x7二万元
发电机组重置价格= 2x1=2万元
发电机组年折旧费二2-20 =万元
发电机组现值=2・x7 =万元
机器设备现值S= + + + =万兀
⑹建筑物价值
该加油站地上房屋建筑共3栋，总房屋建筑面积2279平方米，均为框架结构，建筑层数均为2层,竣工时间均为2002年3月18日。
用途为办公综合。
另有钢结构网架2400平方米，竣工时间为2002年 3月28日。
总建筑面
积为4679平方米。
房屋耐用年限50年，已使用9年，尚可使用41年；钢结构网架耐用年限60年，已使用9年，尚可使用51年。
依据石计物价[2003]7号公布的同类物业、用途相近、结构相似的建筑重置成本，同时参照统计局公布的同类物业建安成本统计值及委托方提供的有关资料，结合估价人员市场调查情况，确定房屋重置价格单价800元/平方米、钢结构网架重置价格250元/平方米。
房屋现值二房屋重置价格•折旧总额
二重置价格•年折旧费x房屋已使用年限
年折旧指房屋在使用过程中因损耗而在租金中补偿的那部分价值。
A、当在土地出让年期期满前，房屋已到经济耐用年限，则耐用年限的确定:钢混结构耐用年限60年；砖混结构耐用年限50年；砖木结构耐用年限40年。
年折旧费二房屋重置价格x （ 1・残值率）〜耐用年限或房屋可使用年限
B、如在土地出让年期期满前，房屋尚未到耐用年限，取房屋可使用年限。
房屋可使用年限=土地出让前房屋已使用年限+ 土地出让年限
这时不计房屋残值，即残值率为0
o
年折旧费二房屋重置价格/房屋可使用年限
由于该宗地的地上建筑物在土地使用权出让年期期满前，房屋尚未到耐用年限，房屋可使用年限取40年、钢结构网架可使用限取40 年。
建筑物重置价格二重置单价x建筑面积=800x2279 + 250x2400 = 万兀O 年折旧费二一 40二万元/年
建筑物现值=-x9 =万元。
⑺、加油站土地使用权价值：
加油站土地使用权价值二万元
⑻计算宗地单位面积地价
单位面积地价二总地价壬总用地面积二X 10000^=元/平方米。