中山市城市更新（“三旧”改造）项目公开遴选前期服务商和实施主体操作规范（试行）（征求意见稿）第一章总则第一条为了规范推进城市更新（“三旧”改造）工作，建立公开透明、竞争有序的市场规则，根据有关法律法规，以及国家低效用地再开发和省“三旧”改造等政策规定，结合我市实际，制定本操作规范。
第二条本市改造范围内存在多个权利主体、需要公开引入市场主体实施统一全面改造的，适用本操作规范。
由政府主导改造或由土地权利人自主改造的，按有关规定执行。
第三条对同一改造（更新）项目，镇政府（区管委会、办事处，以下简称“镇区政府”）或集体经济组织应当根据项目拟采用的实施方式，按照前后衔接原则明确前期服务商和实施主体分工界限。
集体经济组织单独就其集体物业公开引入市场主体进行合作改造的，在确定开发建设条件和补偿安置方案的前提下，可将前后期归并，直接选定合作主体。
第四条前期服务商可以由镇区政府作为主体，或者在属地镇区政府指导下由集体经济组织作为主体进行公开选定。
拟改造范围存在以下情形之一的，应当由镇区政府组织公开选定前期服务商：（1）涉及市、镇区政府机关事业单位土地房屋，属下国有经济成分占主导地位的公司、企业土地房屋，或其他须按规定公开处置的国有不动产（以下简称“市镇公有资产”）的；1 / 26（2）国有土地占比较大，国有土地、集体土地交杂，土地使用权类型不同、土地用途混杂、权利人分散的。
旧村庄改造或村集体物业改造，涉及单一集体经济组织的，可以在镇区政府指导下，由该集体经济组织按民主决策原则公开招引前期服务商，也可以按照集体经济组织申请，由镇区政府组织公开招引前期服务商。
旧村庄改造范围内，夹杂的国有土地比例不超过旧村庄改造用地20%的，经属地镇区政府同意并经公示无异议的，该部分国有土地可一并改造纳入旧村庄改造范围。
第五条改造项目实施主体的选取，按照与前期服务商组织选取的主体相对应原则，分别采用政府组织挂牌招商和村企合作的实施方式。
第二章前期服务商的选取第一节一般规定第六条根据拟改造项目具体情况和拟遴选实施主体的时点和方式，前期服务商受镇区政府或集体经济组织的委托，主要承担以下部分或全部前期工作：（一）开展改造意愿调查；（二）土地、房屋、公共服务设施、人口等基础数据调查；（三）协助镇区政府划定改造（更新）单元范围；（四）协助镇区政府完成项目经济可行性评估；（五）协助镇区政府完成社会稳定风险评估；（六）编报改造（更新）单元计划；（七）协助镇区政府完成基础数据核实和权属确认；（八）协助编制公开交易（或挂牌招商）方案；（九）经属地镇区政府确认，根据项目实际需要开展的其他工作。
对遴选实施主体采取政府组织挂牌招商方式，或者采取村企合作（后期选定）方式的，前期工作还应包括：2 / 26（一）协助镇区政府申报单元规划编制需求；（二）开展有关土地房产评估；（三）涉及完善用地手续的，编制完善建设用地手续、历史征地手续、集体经济组织自愿申请将集体建设用地转为国有土地方案等；（四）拟定搬（拆）迁补偿方案（含奖励标准），涉及集体经济组织的，遵循以物业补偿为主的原则，一并明确物业和货币补偿具体方案；（五）确定政府应收地价款，涉及集体经济组织的，应梳理集体经济组织收益情况。
（六）草拟项目改造方案（文本）和编制初步设计方案。
前期服务商的具体工作，还应考虑包括以上项目内容涉及的有关公示、公告、表决、公证等程序性工作。
第七条前期服务商所承担的前期工作，完成标准应当按照服务协议约定完成所有程序性工作，结果表现为相应文件、方案、报告等，按规定经集体经济组织户代表的表决同意率达到规定比例、国有土地权利人同意率达到规定比例，或者经政府或相关部门批准等。
针对政府应收地价款，采取村企合作方式的，按照《中山市城市更新（“三旧”改造）项目地价计收实施细则（试行））》计算确定。
采取政府组织挂牌招商方式的，由两部分组成：对不涉及市镇公有资产的部分，按照《中山市城市更新（“三旧”改造）项目地价计收实施细则（试行）》计算，作为该部分的挂牌起始价；涉及市镇公有资产的，按照现状条件下的房地产评估价与新规划条件下土地使用权市场评估价（宗地评估）中的较高者，作为该部分的挂牌起始价。
市、镇区政府批准公开交易（或挂牌招商）方案，即视为同意所属公有资产纳入改造范围，并负责补偿和落实相关不动产权注销登记等手续。
第八条前期工作可以将多项工作以包干形式招引一个综合服务商统筹实施，也可以针对不同工作，分别确定不同资质要求的专项服务商。
无论是综合服务商还是专项服务商，涉及规划、测绘、评估、咨询等专业技术的，应由具3 / 26备相应资质的从业机构承担，涉及利用地籍调查等成果开展相关工作的，应由具备涉密资质（具备处理涉密数据资格条件）的单位承担。
第九条根据改造项目的性质和特点，综合服务商可以由房地产开发企业承担，也可以由综合型技术服务企业承担。
综合服务商应具备下列条件：（一）具有独立法人资格。
（二）在城市更新（“三旧”改造）领域同行业或相关行业内具有较好口碑评价。
具体评价工作由市城市更新协会负责组织实施，在市城市更新协会开展口碑评价工作前，该项暂不作要求。
（三）具备不少于前期工作预算费用的实缴注册资金（以验资报告为准）。
（四）具备组织前期工作所需的人力资源保障。
（五）综合服务商或其控股股东具备城市更新（“三旧”改造）领域相关经验；（六）综合服务商及其控股股东、控股子公司在中山市范围内仍处于前期工作阶段（未确定实施主体）的项目不超过2个。
对由综合服务商作为改造主体，每新增实施一个“工改工”改造项目（用地75亩以上）的，可增加一个项目配额，最多不超过2个。
（七）近3年在国家、省、市信用信息系统没有不良记录。
第十条前期服务商承担相应工作应当明确时限。
对专项服务商，应根据具体工作内容和要求参照行业情况合理确定时限，单项工作一般不超过一年。
对综合服务商，从签订服务协议之日起，到确定公开交易（或挂牌招商）文件、上平台公开遴选实施主体的时限不超过2年，对非综合服务商自身原因造成延迟的，经委托方（镇区政府或集体经济组织）同意，可延长时限1年。
4 / 26第十一条房地产开发企业作为综合服务商承担前期工作的，在公开遴选实施主体时，该房地产开发企业在符合实施主体准入要求的前提下，可以参与公开遴选。
根据项目实际情况，为确保改造项目前后阶段衔接和顺利推进实施，镇区政府或者集体经济组织可以参照实施主体准入要求，设定公开招引前期服务商的条件，并明确中标的前期服务商必须参与实施主体遴选。
第十二条前期服务商应当严格按照约定的工作内容、服务标准、时限要求等开展前期工作，期间其自身或其他关联企业不得与拟改造范围内任何土地房屋权利人签订搬（拆）迁补偿协议，也不得以其他任何协议的形式转移（受让）相关房地产权益；有关数据、图件等工作成果及其衍生成果均归委托方（镇区政府或集体经济组织）所有，服务商没有使用权、更不得挪作他用。
第十三条前期工作所需费用，根据工作内容、服务标准（含支付误工费）、时限要求等，可以由镇区政府或集体经济组织通过中介机构询价，并考虑一定的不可预见费率的方式，确定公开招引前期服务商时的预算费用。
公开招引服务商应采用费用包干形式进行。
结合项目实际情况，可以采用总费用包干，或者以每亩、每栋、每户等为单位进行费用包干。
费用包干的形式以及结算标准、时点等，应在招引服务商的公开招标文件及服务协议中明确。
前期服务费用可以纳入实施主体招商成本。
第十四条前期服务费用“按照谁委托、谁承担原则”明确支付责任。
由镇区政府组织招引前期服务商的，由镇区政府承担支付责任，具体费用可以由镇财政按规定支付，也可以约定待确定项目实施主体后由其支付；由集体经济组织招引前期服务商的，由该集体经济组织承担支付责任，具体费用可以由集体经济组织自行支付，可以由镇区政府代为垫付，也可以约定待确定项目实施主体后由其支付。
经选定的综合服务商，统筹组织开展工作时或者由其通过委托具备相应资质的第三方机构开展工作的，所产生费用由该综合服务商自行支付。
5 / 26第二节镇区政府组织遴选前期服务商流程第十五条镇区政府应结合本辖区改造意愿摸查（普查）情况，按照改造意愿程度，初步确定拟改造四至范围，并组织本辖区城市更新（“三旧”改造）、住建、公安、农业农村、村（社区）等部门，充分利用土地房屋产权、地籍调查、户籍系统、村（社区）花名册、流动人口登记系统等现有数据，初步调查了解拟改造范围内的土地房屋、人口、公建设施（基础设施和公共服务设施，下同）等现状基本情况。
市自然资源、城市更新、住建、公安、农业农村等职能部门，应当为各镇区收集有关拟改造范围的基础数据材料提供便利。
第十六条根据初步调查数据，镇区政府应组织其相关部门，结合我市城市更新（“三旧”改造）项目规划指标、地价计收政策、建安成本等，初步判断拟改造项目是否达到成本和收益基本平衡。
对现状建筑容积率较高的片区，确需纳入全面改造范围的，应一并考虑有关经济平衡初步方案。
第十七条镇区组织初步摸查后，应当通过市公共资源交易平台组织招引前期服务商。
由镇区城市更新主管部门组织或委托有关代理机构编制公开招标文件（含服务协议文本），在拟改造范围政府网站、社区（村）公告栏、项目现场公示不少于7日，经公示无异议或异议妥善处理的，报镇区政府集体审议确定。
公开招标文件应明确以下基本内容：（一）拟改造范围的基本情况。
包括拟改造四至范围，国有、集体土地面积初步数据，上盖建筑物主要类型、总面积等（含公建设施初步情况），房地产权利人数量等。
（二）服务内容需求。
具体工作内容及相应资质要求、服务标准、完成时限等，所有工作内容的费用预算（通过询价确定），对不可预见项的约定等，以及服务协议文本。
（三）参与竞投人要求。
包括准入要求、项目计划方案（含各项工作的筹备方案）等材料提交要求。
6 / 26（四）相关图纸。
拟改造范围的影像图、国土空间规划图（或土地利用总体规划图、城市总体规划图）、控制性详细规划图，以及相关专项规划图等。
（五）根据项目实际需要的其他资料。
拟改造范围涉及集体土地（可按“三地”处理的除外）的，公开招标文件还应经集体经济组织户代表表决同意率达到80%以上。
第十八条对参与竞投的前期服务商，可以按以下原则进行评价：（一）同行业或相关行业单位的口碑评价得分，参考权重10%-20%。
具体评价市城市更新协会负责组织实施，市城市更新协会开展口碑评价工作前该项暂不计分。
（二）商务和技术得分，参考权重40%-60%。
具体评价由评审委员会负责。
评价内容包括投标人信用情况、资金实力（含融资能力）、城市更新（“三旧”改造）项目经验或业绩、人力资源服务能力以及投标人提交的项目计划方案（含各项工作的筹备方案）的合理性等。
根据项目需要，还可以设置演示与答辩环节。