确认房屋买卖合同有效案件

房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，本案件是一起案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。

（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）

一、基本案情

陈飞与李振系夫妻关系，双方育有一子陈晖，陈飞于1992年2月19日去世。

陈飞为建机公司职工，1201号房屋原为陈飞承租（无书面合同），该房屋为建机公司的自管公房。

1992年2月27日，李珍向建机公司申请（申请书放于陈晖处）将涉案房屋承租人由陈飞变更为陈晖，落款处有“李珍”签字的字样，盖章处印有“李珍”字。李珍对此不予认可，称其对申请书不知情，并且自己不会写字，该申请书上的签字并非其本人书写，其也没有人名章。即使申请书是真的，该申请书应当放于房管科，不应陈晖所有。建机公司解释是由于工作失误，使陈晖持有了该申请书。经过法院释明，李珍曾提出笔迹鉴定，但是其后主动撤销了该鉴定申请。

1991年11月29日，建机公司（甲方）与陈晖（乙方）签订房屋买卖合同，约定陈晖购买涉案房屋，房价款15000元，乙方一次性支付付清价款，甲方给乙方优惠20%，即12000元。涉案房屋的产权证于1997年10月25日填发，所有人为陈晖。陈晖主张合同的实际签订日期为1992年2月27日，根据1991年的房改政策将合同改写成1991年11月29日，建机公司对此表示认可。李珍不认可，主张当时陈飞在世时陈晖就与建机公司签订了房屋买卖合同。

涉案房屋的购房款、购房维修费及供暖费缴费人均为陈晖。建机公司提交的涉案房屋产权档案材料中的购房通知单缴费人均未陈晖，时间为1992年2月。李珍对此不予认可，主张购房票据不能证明陈晖交纳的是涉案房屋的购房款，供暖费是其缴纳，建机公司的记载无法证明房屋是在陈飞去世后购买。

二、法院审理

一审法院经过审理认为虽然李珍主张自己不会写字，申请书上的签字和盖章非自己所为，但是其没有提供相反的证据予以证明，而根据建机公司的记载、陈晖所出具的申请书、购房发票、供暖发票可以证明，涉案房屋是由陈晖购买，虽然陈晖不是该公司职工，但是陈晖系陈飞的儿子，其购买涉案房屋并不违反公司的规定，因此法院认为涉案房屋属于陈晖所有，驳回了李珍的诉讼请求。

法院判决后，李珍不服上诉至二审，称自己从未变更过承租人，申请书上的签名和盖章并非自己所为，因此请求法院判令房屋买卖合同无效。

三、法院判决

一审判决：

驳回李珍的诉讼请求。

二审判决：

驳回上诉，维持原判。

四、律师点评

知名房产律师靳双权点评

知名房产律师靳双权点评：

本案争议的焦点一是陈晖变更承租人是否经过李珍同意，二是陈晖与建机公司签订的房屋买卖合同的效力。

一、陈晖是否具有购买涉案房屋的资格

陈晖变更承租人是否经过李珍同意，是其是否具有购房资格的前提条件。陈晖向法院提交了李珍签名并盖章的变更承租人申请，李珍坚决否认申请书系其所签、否认人名章系其所有，而其又放弃了可以对其陈述的真伪作出科学判断的鉴定程序，李珍放弃鉴定的行为降低了其陈述意见的可信度。相反在此问题上建机公司认可陈晖的陈述，故法院认定建机公司经李珍申请变更承租人正确。至于申请书的持有问题，申请书的真实性对本案事实的认定构成影响，由谁持有对本案事实认定不构成影响。

二、房屋买卖合同的效力

陈晖与建机公司均认可房屋买卖合同实际签订时间为1992年2月27日，只

是根据1991年房改政策，合同时间倒签为1991年11月29日，而建机公司提交的涉案房屋的房屋产权档案材料中所附的各项证明的开具时间与陈晖、建机公司的陈述相互印证，故法院认定建机公司与陈晖于1992年2月27日签订房屋买卖合同正确。涉案房屋为建机公司自管公房，建机公司有权在遵守法律的前提下自主选择房屋交易对象。房屋承租人变更后，建机公司将房屋出售给陈晖的行为并无违法之处，亦不损害他人利益，双方之间的房屋买卖合同应认定为合法有效。

李珍与陈晖系母子关系，而李珍无任何证据显示陈晖与建机公司有利益上的关联，故李珍称陈晖与建机公司有利害关系，法院不予采信。