1 . 一房二卖，后手买受人虽办登记，因恶意串通无效
出卖人一房二卖，后手买受人虽办理登记，但不能证明其系支付合理对价的善意受让人的，应认定构成恶意串通。
案情简介：2009年，邹某与孔某签订商品房认购权转让协议，约定后者支付86万余元受让前者认购的商品房。2011年，孔某诉请继续履行，一审判决支持。邹某上诉期间，将诉争房屋作价125万元转让给陈某并办理登记。孔某遂提起撤销权诉讼。
法院认为：①一审判决确认邹某有继续履行合同义务，但因该判决未生效，孔某与邹某之间尚未形成到期的、确定的债权债务关系，故本案不适用《合同法》第74
条关于撤销权的规定。②对合同效力认定，属法院应主动审查范围，无需当事人明确提出要求确认合同效力的主张，且孔某亦提出过邹某与陈某转让诉争房屋行为无效的意思表示，故依《合同法》第52条规定，法院对邹某与陈某之间房屋买卖合同效力进行认定。③结合邹某与陈某交易时间、涉案房屋所处区位，成交单价明显低于市场价格；从购房款支付情况看，除转账50万元外，对于剩余75万元付款方式，陈某陈述为现金，但并不能提供该现金系通过取款或其他人借款的来源凭据，故对陈某主张其支付合理对价的主张不予确认。另外，邹某称2009年即交钥匙给陈某，陈某在签购房协议前不对该房状况进行了解，交易后亦未按双方合同关于在全部房款付清当日交房的约定，要求邹某交房，这些情况与一般正常房屋买卖市场交易行为惯例不符。陈某各项客观表现均不能证明其系一个支付合理对价的善意受让人，其与邹某之间的房屋买卖行为属《合同法》第52条第（二）项规定的恶意串通，故判决确认无效。
实务要点：出卖人一房二卖，后手买受人虽办理登记，但各项客观表现均不能证明其系支付合理对价的善意受让人的，应认定恶意串通。
案例索引：云南昆明中院（2012）昆民一终字第35号“孔某与邹某等房屋买卖合同纠纷案”，见《孔祥文、刘彦诉邹叔芳等房屋买卖合同纠纷案——房屋买卖合同中恶意串通行为的认定》（郑会利），载《人民法院案例选》（201304/86:135）。
2 . 违章建筑所有权及使用权确认纠纷，不属法院管辖
违章建筑所有权及使用权确认纠纷不属于法院管辖范围，但权利人对建筑的占有应作为一种事实状态受法律保护。
案情简介：2012年，冯某父母以儿子去世后，媳妇张某所居住房屋所有权为原告所有为由，提起确权之诉。诉讼中变更诉请为使用权确认。诉争房屋系未取得产权登记的自建房。
法院认为：①根据最高人民法院《2011年全国民事审判工作会议纪要》规定，对于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定内容建设的违法建筑的认可和处理，按照城乡规划法等法律、行政法规的规定，属于国家有关行政机关的职责范围，应避免通过民事审判变相为违法建筑确权。当事人请求确认违法建筑权利归属及内容的，不予受理，已经受理的，驳回起诉。本案诉争房屋所在土地为国有土地，无论房屋由谁出资建造，只要建造人未取得建设用地使用权，其建造行为均系违法，所建房屋亦无法取得产权证明，在未经主管部门处理并补办合法手续之前，建造人虽对建筑物形成事实上占有和使用，亦无法对建筑取得所有权。②原告诉请虽在诉讼中曾由所有权确认纠纷变更为使用权确认纠纷，但所有权作为一种全面的概括的占有、使用、收益与处分的权利，系一种统一的支配力，并非占有、使用、收益与处分的简单相加，使用权系所有权内容之一，与违章建筑所有权确认纠纷一样，违章建筑使用权确认纠纷亦不属于法院受案范围。当事人可待涉案房屋获得合法有效产权证明时，另行解决，故裁定驳回原告起诉。
实务要点：违章建筑归属纠纷包括所有权和使用权确认纠纷均不属于法院民事诉讼受案范围，但权利人对建筑的占有应作为一种事实状态受到法律保护。
案例索引：北京一中院（2013）一中民终字第02544号“冯某与张某等所有权确认纠纷案”，见《冯领印、张香玉诉张杏嘉所有权确认纠纷案——违章建筑不适用所有权的原始取得》（赵志、张磊），载《人民法院案例选》（201303/85:145）。
3 . 过户材料虚假，第三人善意取得的，房产证不撤销
权属转移登记申请材料因虚假而被确认违法，但在第三人善意取得情形，相对人要求撤销登记的诉请仍不予支持。
案情简介：2000年11月，滕某提交虚假的离婚证、单位证明，向房管局申请将名下房屋售予向某，申请表上加盖公章亦系虚假。2012年，滕某章父高某以前述房产系夫妻共有房产为由诉请撤销房产证。
法院认为：①房管局作出被诉具体行政行为于2000年11月，参照当时建设部《城市城市房屋权属登记管理办法》第8条规定，本案房管局具有对辖区房屋权属登记的行政职权，故其依当事人申请所作被诉具体行政行为系依法行使行政职权行为。
②滕某申请权属转移登记时提交的离婚证、单位证明及申请表上加盖公章系虚假、伪造。房管局作为房屋权属登记机关，在接受申请人房屋转移登记申请后，对其提交的相关申请材料进行了审核，认定其提交材料齐备，并依法在法定工作日内作出房屋移转登记，在整个行为中已尽到合理审慎的审查义务，但终因虚假的申请材料导致该房屋权属转移登记事实上错误，理应撤销，但因向某在购买该房屋时属于善意取得，且实际占有使用该房屋，故判决确认房管局权属转移登记行为违法，驳回高某要求撤销该房屋所有权证的诉请。
实务要点：房产登记行政案件中，即便权属转移登记申请材料因虚假而被确认违法，但在第三人依善意取得房屋所有权情形，相对人要求撤销登记的诉请仍不予支持。
案例索引：四川成都中院（2012）成行终字第221号“高某与某房管局房屋行政登记案”，见《高国庆等诉四川省成都市城乡房产管理局房屋行政登记案——行政登记的审查范围及行民交叉案件的认定》（王佳舟、郭佳），载《人民法院案例选》（201401/87:380）。
4. 转让凶宅未予信息披露，构成欺诈，合同应予撤销
出卖人对明知且实际对房屋售价产生足以动摇缔约意思或条件的“凶宅”信息负有信息披露义务，否则构成欺诈。
案情简介：2011年，洪某以678万元市场价按揭购买王某名下房屋。后得知该房2003年曾发生居住三人被杀害事件，王某2007年以160万元低价购买所得。洪某遂诉请撤销房屋买卖合同。
法院认为：①《合同法》第54条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：……一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”②本案王某于2007年购买案涉房屋时价格明显低于市场价格，而洪某2011年从王某处购买该房价格与当时市场价格相当；王某购房时知晓其中曾发生凶杀案件，而洪某在购房时并不知情。故王某是否披露凶杀案信息对其与洪某之间合同能否订立，或订立条件产生了实质性影响，按诚实信用原则，王某应向洪某披
露该信息，现王某未予披露，并因此取得以几乎相当于市场价格的转让价格出售该房屋的利益，其行为已非单纯沉默，应认定构成欺诈，故判决撤销案涉房屋买卖合同，王某返还洪某购房款及相应税费、中介费、办证费、按揭利息损失等。
实务要点：出卖人对明知且已实际对房屋转让价格产生足以动摇缔约意思或条件的“凶宅”信息负有信息披露义务，否则构成欺诈。
案例索引：浙江杭州中院（2012）浙杭民终字第360号“洪某与王某等房屋买卖合同纠纷案”，见《洪某诉王某等房屋买卖合同纠纷案——未及时披露“凶宅”信息可以作为房屋买卖合同的撤销事由》（李骏、睢晓鹏），载《人民法院案例选》（201304/86:140）。
5 . 非本村村民购买村集体土地上房屋，合同应为无效
非本村村民购买村集体土地上所有的房屋，因违反《土地管理法》等法律、行政法规强制性规定，合同应为无效。
案情简介：2012年，杜某购买邻乡某村吴某所有的房屋，并交定金8万元。嗣后，吴某以农村房屋买卖违法诉请确认无效。
法院认为：①所有人对自己不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，但其对自己财产的处分不得违反法律、行政法规强制性规定。案涉售房协议虽属自愿，协议中亦约定土地不得转让，但根据“地随房走”原则，农村房屋买卖必然涉及宅基地转让。《合同法》第132条规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。”吴某自建房虽属其所有，但土地属村集体所有。《物权法》第153条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”依《土地管理法》规定，宅基地使用权系农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。②案涉房屋买卖合同标的物不仅是房屋，还包含相应宅基地使用权，该买卖合同非同正常的可在市场上流通交易的商品房买卖合同，杜某非本村村民，不具备该区域内购房权利。吴某将村集体所有土地上建设房屋出售给非属本村村民的杜某，故判决房屋买卖合同无效，吴某返还杜某购房款。
实务要点：非本村村民购买村集体土地上所有的房屋，因违反《土地管理法》等法律、行政法规强制性规定，合同应认定无效。
案例索引：湖北秭归法院（2012）鄂秭归民初字第00780号“杜某与吴某等农村房屋买卖合同纠纷案”，见《杜沥泉诉吴家庆等农村房屋买卖合同纠纷案——农村房屋买卖合同的效力》（杜云宏），载《人民法院案例选》（201304/86:149）。
6 . 农村房屋卖合同无效，买方可另主张信赖利益损失
农村房屋买卖合同因违反法律、行政法规强制性禁止规定被认定无效后，买方可另诉请卖方赔偿其信赖利益损失。
案情简介：1996年，牟某以6000元购买同镇不同村的郑某房屋。2011年，因面临征收，郑某诉请确认合同无效，获法院支持。2013年，牟某起诉郑某，要求赔偿损失，包括拆迁补偿款及附属设施费、安置费、搬家费、规定期限搬家奖励、水电安装开户整网、水泥地坪、围墙、灶台及装潢、电话空调移机费等。
法院认为：①因无效合同取得财产应予返还，不能返还则应折价补偿，有过错一方应赔偿对方因此所受损失，双方都有过错的，应各自承担相应损失，该损失应包括因该合同产生的信赖利益损失。②本案牟某购买房屋时依循农村购房习俗，与郑某签订绝卖契约，邀请村干部作为中人，并取得该村同意，按当时市场价支付了相应对价，居住使用该房已16年之久，已融入该村生活，本可在该房居住终老。现该房买卖合同因违反法律、行政法规强制性禁止规定而被认定无效，牟某承担返还该房义务，失去了该房使用权，但其所取回6000元购房款，因物价上涨等因素，已不足以购买同类房屋2平方米住房，更无法购买同类地段商品房。而按目前同类地段征收价计算，该房价值为64万余元，牟某因合同无效而产生了巨大的信赖利益损失，郑某亦因此获得巨额利益。同时，依诚信原则，郑某亦不能从其先过错行为中获得巨额利益，故对牟某所产生的巨额信赖利益损失应产生主要责任。结合牟某目前居住情况、当地房价实际水平等综合因素，酌情考虑郑某赔偿牟某损失55万元。③牟某要求郑某支付附属设施费用200元及利息6200元诉请，无事实和法律依据；安置费、搬家费、规定期限搬家奖励系征收过程中征收方支付给房屋所有人款项，现征收行为尚未发生，且牟某非房屋所有人，故无权要求郑某支付上述费用；水电安装开户整网、水泥地坪、围墙、灶台及装潢、电话空调移机费等，因牟某未提供相应依据及证据，故不予支持，牟某可待评估后另行起诉。判决郑某赔偿牟某55万元。
实务要点：农村房屋买卖合同因违反法律、行政法规强制性禁止规定被认定无效后，买方可另诉请卖方赔偿其信赖利益损失。
案例索引：浙江宁波中院（2013）浙甬民二终字第594号“牟某与郑某房屋买卖合同纠纷案”，见《牟雪文诉郑善国农村房屋买卖合同纠纷案——农村房屋买卖合同无效征收补偿的处理》（黄书建），载《人民法院案例选》（201401/87:175）。
7 . 顶名按揭购房情形，按委托代理原则确定实际购买人
顶名按揭购房协议有效情况下，法院应按名为顶名协议、实为委托代理内容并综合其他事实确认房屋实际购买人。
案情简介：2006年，因外地人购房无法办理贷款，包某遂以儿媳李某的妹妹李某琼名义按揭购房，三方对此私下签有协议。2011年，包某诉请确认其系案涉房屋实际购买人。
法院认为：①依《合同法》第52条第1款第5项规定，违反法律、行政法规强制性规定的，为无效合同。最高人民法院《关于适用<合同法>若干问题的解释（二）》第14条进一步将此“强制性规定”限缩解释为“效力性强制性规定”。本案双方达成顶名协议目的系为规避金融机构关于按揭贷款的政策性规定，不属于违反法律、行政法规的规定，更不违反效力性强制性规定。根据合同自治原则，只要协议内容系双方当事人真实意思表示，未违反效力性强制性规定，签订过程中不存在欺诈、胁迫等手段的，协议应认定有效。②案涉协议各方当事人虽存在规避金融机构关于按揭贷款政策性规定的合意，但从协议约定内容可知，双方不存在损害国家、集体、第三人利益的意图。事实上，协议签订后，包某严格按贷款合同约定还款时间及还款金额履行还款义务，未损害任何他人利益，故案涉协议亦不属因恶意串通损害国家、集体或第三人利益而无效的合同。③双方所签顶名协议对顶名委托人、受托人、保证人身份及顶名事项作出明确约定，不能仅以案外人李某持有首付收据这一事实确认实际购房人。判决确认案涉房屋实际购买人为包某。
实务要点：顶名按揭购房协议有效情况下，法院应按协议约定的名为顶名协议、实为委托代理内容并综合考虑案件其他事实确认房屋实际购买人。
案例索引：山东东营河口区法院（2011）河民初字第406号“包某与孙某等房屋买卖合同纠纷案”，见《包如生、刘淑兰诉李自琼、孙济宁房屋购买人确认纠纷案——顶名购房协议的效力认定》（徐秀红），载《人民法院案例选》（201302/84:165）。
8 . 合理期限内不履行按揭贷款办理手续的，构成违约
商品房买受人约定办理按揭贷款条件已成就，经售房人催告后在合理期限内仍不履行的，应承担相应的违约责任。
案情简介：2011年，孙某与开发公司签订商品房买卖合同，约定“由买受人在签订本合同前向符合条件的银行申请按揭贷款，买受人应向指定银行提供完整有效的申请资料，办妥按揭贷款所需相关手续材料，逾期视为买受人违约”，并约定了违约金计算方法。2012年1月，开发公司在房屋结顶后，向孙某发出告知函，要求孙某7日内办妥按揭贷款所需手续，1个月后向孙某发律师函，因孙某仍未履行导致诉讼。
法院认为：①依法律规定，当事人应依约全面履行自己义务，就履行期限约定不明的，依《合同法》第61条规定仍不能确定的，债务人可随时履行，债权人可随时要求履行，但应给对方必要准备时间。依本案商品房买卖合同约定，孙某需办妥按揭贷款手续。即使孙某在签约前客观上无法办妥按揭贷款手续，亦只能视为双方对履行合同义务时间约定不明确。②开发公司在房屋结顶后向孙某发出告知函，告知孙某7日内依约办妥按揭贷款所需手续，已给予孙某必要准备时间，但孙某在接函后仍怠于履行，后开发公司发出律师函催告履行，继而起诉，应视为孙某违约。违约期间应自孙某收函7日后起算至其办妥按揭贷款所需相关手续日期。判决孙某支付开发公司违约金2万余元。
实务要点：商品房买卖合同约定买受人办理按揭贷款手续期限约定不明确，在办理按揭贷款条件已成就，经售房人催告后买受人在合理期限内仍不履行的，应承担相应的违约责任。
案例索引：浙江宁波镇海区法院（2012）甬镇民初字第406号“某开发公司与孙某等商品房预售合同纠纷案”，见《宁波镇海维科房地产开发有限公司诉孙丽丽、王磊商品房预售合同纠纷案》（郑尚强），载《人民法院案例选》（201301/83:26）。
9 . 为逃税所签备案合同，虚低价格条款部分应为无效
房屋买卖合同双方为逃避税收而签订虚假备案合同，虚低价格条款无效，但该条款无效不影响违约责任条款效力。
案情简介：2010年，器材公司就转让其厂房与日用品公司签订厂房买卖合同，约定购房款800万余元，并约定“因应与政府有关单位需要而起草的任何合同，均以此合同为准”。嗣后办理过户时在房管部门签订的备案合同约定房价款为600万余元，该备案合同复印件由器材公司打上叉号后交给日用品公司。2011年，因日用品公司拖欠房款致诉。日用品公司称购房款应以备案合同变更的价款为准。
法院认为：①备案合同显系双方为向房产管理部门办理产权过户手续而签订，依双方所签厂房买卖合同有关“因应与政府有关单位需要而起草的任何合同，均以此合同为准”约定，并结合双方签订备案合同后，器材公司将前述合同复印件载有合同条款的页面都打上叉号才交给日用品公司等情形，显可认定备案合同价款并非双方真实意思表示。②双方以备案合同约定价款办理产权过户，必然导致国家税收利益受损，损害国家利益。故该约定价格条款应为无效。本案房屋买卖价款应依双方此前所签协议认定。③合同部分无效，不影响合同其他部分效力。备案合同约定房屋买卖价格条款无效，但该合同中有关违约责任约定仍然有效。双方此前协议对逾期付款违约责任未作约定，故备案合同违约责任约定应认定为双方补充约定，对双方具有法律拘束力。判决日用品公司支付器材公司剩余购房款并依约定支付逾期利息。
实务要点：房屋买卖合同双方为逃避税收而签订“阴阳合同”，并以价格虚低合同办理产权过户的，相应价格条款无效。该条款无效不影响其他如违约责任条款效力。
案例索引：福建厦门海沧区法院（2012）海民初字第2192号“某器材公司与某日用品公司房屋买卖合同纠纷案”，见《厦门泰吉运动器材有限公司诉骏士（厦门）日用品有限公司房屋买卖合同纠纷案——阴阳合同法律效力的认定》（陈基周、张晨玮），载《人民法院案例选》（201301/83:9）。
10 . 开发商收取“诚意金”与对方所签协议系预约合同
开发商收取“诚意金”后与购房人所签协议系预约合同性质，违反预约合同义务应负责任在性质上应属违约责任。
案情简介：2008年，陈某与开发公司签订认购书，约定认购房屋位置、单价等内容。陈某据此缴纳了60万元“诚意金”。2011年，该房市值490万余元，按认购书单价，陈某仅需支付370万余元。开发公司以其电话通知过陈某但其爽约，开发公司已以430万余元价格转售为由抗辩。
法院认为：①预约合同包括两种，一类是仅约定双方当事人在将来签订本约，双方当事人主要义务是磋商；另一类是具备了主约主要条款，但尚存未决条款时，双方当事人义务不仅是就未决条款磋商，还须达成本约，磋商不成时未决条款可根据法律规定或交易习惯进行补充。本案中，认购书对拟购商铺位置、价款、认购时间及双方权利义务作了明确约定，其他条款根据商品房预售合同格式文本和交易习惯即可确定，属第二类合同。②当事人对自己提出的主张所依据的事实有责任提供证据加以证明。本案中，依双方约定，开发公司应承担通知陈某前来签订商品房买卖合同义务，但其未就此举证，故构成违约。此时，陈某可要求继续履行并取得认购房屋，但因开发公司已将认购房屋销售导致事实上不能履行，陈某可期待利益损失应以房屋价格上涨部分为限。本案中，考虑到开发公司因违约而实际获益情况，具体赔偿数额以开发公司实际获得的差价返还给陈某为宜，判决开发公司返还陈某诚意金60万元并赔偿陈某损失60万余元。
实务要点：开发商收取“诚意金”后与购房人所签协议系预约合同性质，违反预约合同义务应负责任在性质上应属违约责任。
案例索引：江苏无锡中院（2012）锡民终字第0024号“陈某与钱某等买卖合同纠纷案”，见《陈荣根诉江阴兰星公司、钱树忠买卖合同纠纷案——开发商违反预售合同的行为性质及责任认定》（吴海强、计珉、吴玉凤），载《人民法院案例选》（201302/84:178）。
11 . 虽签认购书，但磋商不成未签正式合同，定金应退
认购书签订后，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应将定金返还买受人。
标签：房屋买卖｜预约合同｜违约责任｜认购书｜定金
案情简介：2011年，吴某与开发公司签订认购书，并支付定金52万元，开发公司收据载明“订金”。2012年，因双方对“赠送花园”是否享有专属使用权产生争议导致未能签署商品房买卖合同，开发公司据此拒绝退还定金致诉。
法院认为：①案涉认购书属预约合同，系对双方交易房屋有关事宜的初步确认，但对双方买卖房屋交房时间、办证时间、违约责任等诸多直接影响双方权利义务的重要条款并无明确约定，需在签订正式商品房买卖合同时写上一致达成。依该认购书，吴某享有对选中房屋优先购买权利，并负有在约定时间与开发公司诚信磋商签订商品房买卖合同义务。②双方签订认购书后即负有在约定期限届满前为签订商品房买卖合同进行诚信磋商义务，只要当事人为签订商品房买卖合同进行了诚信磋商，即履行了认购书义务。虽然开发公司出具收据上注明“订金”，但从认购书约定付款内容应认定吴某支付的是“定金”。认购书中约定定金亦只是担保双方诚信谈判义务，以求最终达成证实商品房买卖合同，吴某签订认购书后依约支付定金，同时与开发公司就商品房买卖合同签订积极磋商，如双方在公平、诚信原则下磋商，只是基于各自利益考虑，无法就重要条款达成一致意思表示，致使本约不能订立，则属不可归责于双方原因，不在预约合同所指违约情形内。③最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”本案中，对花园问题如何协商，双方均不能证明自己所述真实情形下，应认定双方未能订立商品房买卖合同原因系双方磋商不成，并非一方对认购协议反悔，双方均已履行认购书约定义务，对未能签订商品房买卖合同均无过错。此情形下，预约合同应解除，已付定金应返还。
实务要点：商品房认购书签订后，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
案例索引：江苏无锡中院（2012）锡民终字第0619号“吴某与某开发公司商品房预售合同纠纷案”，见《吴建平诉无锡深港国际服务外包产业发展有限公司商品房预售合同纠纷案——商品房预售合同中违约行为的认定》（任璐），载《人民法院案例选》（201301/83:22）。
编号：_______________本资料为word版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载 二手房买卖合同纠纷案例分析 甲方：___________________ 乙方：___________________ 日期：___________________
案情 原告：徐某某 被告：周某某 2002年8月2日，被告与案外人上海市宝鼎置业有限公司（以下简称“宝鼎公司”）签订《上海市商品房预售合同》，被告购买位于上海市虹梅路3200弄20号401室商品房一套， 合同约定“宝鼎公司”于2003年10月31日前将该房屋交付给被告，双方办理了预售登记。 2003年5月26日，被告与上海广达房地产经纪有限公司（以下简称“广达公司”）签订《房地产居问合同（出售）〉〉，约定被告委托广达公司居问出售401室房屋。同年5月27日, 原、被告通过“广达公司”居问，签订《转让协议》一份。该转让协议约定：被告将401室商品房作价人民币1,140,000元转让给原告。原告于签订协议当日将房款人民币114,000元暂 存于中介方“广达公司”，由中介方在签订本协议后三个工作日内将该笔房款交于被告。被告于开发商通知交房之日付活所有房款，并通知原告办理进户手续，原告支付房款22.8万元。 开发商大产证办出后，通知被告办理小产证，待被告小产证办出后，办理原告小产证，同时原告通过银行贷款支付剩余房款。原、被告任何一方，未按协议约定全面履行相应的义务，且逾期达15日，则守约方有权单方面终止协议，违约方应向守约方支付违约金114,000元。此外, 原、被告双方还对其他的权利义务作了约定。 签约当日，原告从中国建设银行上海市分行分别取出房款114,000元及中介费5,700元, 广达公司出具收条。同年10月31日，被告向中介方出具确认书，载明：由于本人自身原因 不出售系争房屋，本人不前往中介方领取原告暂存中介方的首笔房款，现同意中介方将上述房款退还给原告。 另，系争房屋于2003年6月2日经查核准登记的权利人为被告，同年12月16日“宝鼎公司”办理
设备买卖合同纠纷案例解析 Case analysis of equipment sales contract disputes 甲方：___________________________ 乙方：___________________________ 签订日期：____ 年 ____ 月 ____ 日 合同编号：XX-2020-01
设备买卖合同纠纷案例解析 前言：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本文档根据买卖合同内容要求和特点展开说明，具有实践指导意义，便于学习和使用，本文档下载后内容可按需编辑修改及打印。 6年前的一桩设备买卖合同，因供货商产品质量问题引发纠纷，最终买方退货、卖方退款。然而，夹在买卖双方之间的中间方———北京某工程总公司、xxx有限公司以及该公司前股东兼法定代表人刘某却陷入了一场错综复杂的拉锯诉讼。 8月23日，北京市第一中级人民法院对工程公司诉刘某公司股东滥用公司独立法人地位纠纷案作出一审判决，刘某对科技公司向工程公司承担的债务负连带责任。 这是新《公司法》引入的“揭开公司面纱”规则首次运用于司法实践的一个成功案例。根据该制度，如果股东滥用公司法人资格，造成公司财产不足以清偿债务时，法院就可以否定其法人身份，进而追究股东承担无限责任。400万大单皆大欢喜 20xx年6月，天津某市政公司公开招标采购进口水泵设备及配套电机。要求设备产地为美国，设备制造商为美国某公司，供货日期为20xx年10月31日，工程公司中标。买卖合
同约定：工程公司应保证货物是全新、未使用过的，是用一流的工艺和最佳材料制造而成，并完全符合合同规定的质量、规格和性能的要求。科技公司当时的法定代表人刘某作为工程公司的委托代理人在该合同上签字。 为履行合同，20xx年6月15日，工程公司与科技公司签订《协议书》，协议约定，此项目以工程公司名义参加投标及签订合同，工程公司负责投标部分的咨询、审核，科技公司负责合同执行，科技公司支付给工程公司合同总额的1.5%作为技术咨询费，工程公司按收款金额及时返还给科技公司。 工程公司与天津某市政公司签订《设备买卖合同》后，天津某市政公司按合同向工程公司支付货款共计467万元。工程公司扣除了1.5%的技术咨询费后，将余额近460万元转付给科技公司。 天津某市政公司招标、工程公司中标、科技公司负责合同执行，这本是一桩三赢的买卖，然而后来发生的一切，让这桩跨国采购生意不再顺风顺水。产品质量引发连环诉讼科技公司为执行《设备买卖合同》，就代理进口美国MWI公司生产的水泵。美国MWI公司于20xx年3月27日发货，货物于 20xx年4月14日到达天津港。20xx年6月7日，天津某市政公司收到货物。验收过程中，天津某市政公司发现设备不具备
案例 一、甲软件开发公司与乙房地产开发公司购买办公楼纠纷案 要点：缔约过失 案情：2009年8月上旬，甲软件开发公司决定在较为繁华的地段为公司购买一座大型的办公楼。经过调查，发现有3 家卖主所提供的大楼在环境、位置、价格上可以选择，其中一家为乙房地产开发公司。8 月下旬，该公司派出有关人员同时和3 家卖主联系，准备择优选择卖主订立合同。在洽谈过程中，乙开发公司的人员一再表示愿以低于另外两家的价格出售楼房。9 月中旬，当甲软件公司同另外两家价格谈到每平方米8000元时，乙开发公司的业务员王某多次表示，若另外两家的价格真能降到每平方米8000元，则乙开发公司愿以低于8000元的价格与甲软件开发公司签订合同。经过近一个月的协商，10月中旬，在甲软件公司准备签订合同时，乙开发公司却提出，公司内部文件明确规定了业务员不得在8000元以下同客户签订合同，王某作为公司的业务员，明知有此规定，却擅自答应以低于8000元每平方米的价格签订合同，其行为是越权行为，对此公司概不负责。由于市场房价已有回升，此时甲软件公司若要购房，必须在每平方米8100 元以上才能签订合同。当甲软件公司再次找到原来洽谈的另外两家公司时，两家公司的楼房均已卖完。后来，甲软件公司查知乙开发公司的王某，在谈判过程中把所获得的甲软件公司有关产品的销售情况以及该公司固定的客户名单，泄露给另外一家软件公
司丙，致使丙软件公司拉走了甲软件公司的一部分客户，为此，甲软件公司损失近10 万元。甲软件公司于是向法院提起诉讼。 问题： 1、乙公司能否援引内部规定拒绝承认王某行为的效力？ 乙公司不能援引内部规定拒绝承认王某行为的效力。 2、8 月下旬，如果乙开发公司不与甲软件公司签订楼房买卖合同，其是否需要承担责任？为什么？ 乙开发公司不需要承担责任。因为此时双方的合同尚未成立。 3、10 月中句，甲软件公司是否有权要求乙开发公司必须签订楼房买卖合同？为什么？ 不能。因为合同是双方当事人意思表示一致的结果，一方无权强迫他方签订合同。 4、10 月中旬，若甲公司被迫以高价另行购房，对于差价，甲公司是否有权要求乙房地产公司赔偿？ 甲软件公司有权要求乙房地产开发公司赔偿差价损失。因为乙房地产开发公司违反了先合同义务，应当承担缔约过失责任。 5、由于王某的泄密，甲软件公司损失近10 万元，甲软件公司能否要求赔偿？为什么？
案例1 2003年9月，某资产管理公司聘请王某为其总经理，王某在商谈聘用合同时提出需要 解决住房问题，资产管理公司遂于当年10月购买了一套住宅低价租给王某使用，双方订立 了租赁合同，合同中约定租期为5年，并约定“如果乙方(即王某)不愿意再受聘于甲方(即 资产管理公司)，则解除租赁合同”。一年以后，资产管理公司发现王某能力有限，不能满 足资产管理公司对总经理管理水平的要求，遂提出不再聘请王某，王某也表示同意，但提 出房屋租期未满，不能交回房屋。资产管理公司多次要王某交房，遭王某拒绝，后资产管 理公司于2004年11月将该房卖给本厂职工李某并办理了登记手续，李某当时并不知情， 事后才得知该房屋已出租于王某，但李某因急需住房，不愿再次买房，故其多次要求王某 搬出，王某不同意，李某遂在法院提起诉讼，要求王某归还房屋。 租赁合同中约定“如果乙方(即王某)不愿意再受聘于甲方(即资产管理公司)，则解除 租赁合同”，而事实是资产管理公司提出不再聘请王某，并不是王某自己愿意辞职的，所以 他们之间的租赁合同并没有解除，王某依然是合法的承租人。虽然李某已取得该房屋的所有权，但根据“买卖不破租赁”原则，王某仍然享有在其租赁期间内的房屋承租权，因而李某 没有权利要求王某搬出该房屋。 案例2. 房屋买卖合同纠纷案 【案情简介】 2004年1月，甲、乙公司签订了一项房屋买卖合同，合同约定甲公司于当年9月1日 向乙公司交付房屋100套，并办理登记手续，乙公司则向甲公司分三次付款：第一期支付2 000万元，第二期支付3 000万元，第三期则在2004年9月1日甲公司向乙公司交付房屋 时支付5 000万元。在签订合同后，乙公司按期支付了第一期、第二期款项共5 000万元。2004年9月1日，甲公司将房屋的钥匙移交给乙公司，但并未立即办理房产所有权移转登 记手续。因此，乙公司表示剩余款项在登记手续办理完毕后再付。在合同约定付款日期(2004 年9月1日)7日后，乙公司仍然没有付款，甲公司遂以乙公司违约为由诉至法院，请求乙 公司承担违约责任。甲公司则以乙公司未按期办理房产所有权移转登记手续为由抗辩。 对乙公司而言，由于其第三期款项的支付与甲公司交付房屋并办理房产所有权移转登记手续是应当同时履行的义务。由于本案中合同标的物是房屋，房屋属于不动产，与动产买卖合同不同，不动产的买卖中出卖人除负有交付标的物的义务之外，还应当完成产权移转登记，才真正履行完给付义务。尽管当事人未办理登记手续并不影响合同本身的效力，但是因为没有办理登记，房屋的所有权不能发生移转，买受人不能因出卖人的交付而获得房产的所有权。因此，办理登记是房屋买卖合同的主给付义务。可见，在本案中，由于甲公司的行为有可能导致乙公司的合同目的不能实现，根据《合同法》第66条的规定，乙公司有权拒绝支付剩余款项。 案例3. 赵某孤身一人，因外出打工，将一祖传古董交由邻居钱某保管。钱某因结婚用钱，情 急之下谎称该古董为自己所有，卖给了古董收藏商孙某，得款10000元。孙某因资金周转 需要，向李某借款20000元，双方约定将该古董押给李某，如孙某到期不回赎，古董归李 某所有。在赵某外出打工期间，其住房有倒塌危险，因此房与钱某的房屋相邻，如该房屋 倒塌，有危及钱某房屋之虞。钱某遂请施工队修缮赵某的房屋，并约定，施工费用待赵某 回来后由赵某付款。房屋修缮以后，因遇百年不遇的台风而倒塌。年末，赵某回村，因古 董和房屋修缮款与钱某发生纠纷。请回答下列问题： (1)钱某与孙某之间的买卖合同效力如何?为什么?V 合同效力未定，因钱某不是古董的所有人，其行为属无权处分行为。根据《合同法》
房地产开发合同纠纷案例分析2则 房地产开发合同纠纷案例分析2则 发布时间：2021-12-04 从我国房地产实践来看，现实中出现的问题大多集中在房地产交易、房地产权属登记、房地产物业管理方面。这些问题的解决，一方面需要从法学理论上进行探讨、研究和论证;另一方面需要实务上的反复实践、运用和总结。在某种意义上说，法律的普及和应用才是根本。没有法律的普及和应用，就没有法律的生命。 今天宝岛优品小编要与大家分享的是： 案例分析一： 【案情介绍】 20xx年9月18日，原告柳州超凡房地产开发有限公司(以下简称超凡公司)与被告南宁桂馨源房地产有限公司(以下简称桂馨源公司)和第三人柳州市全威电器有限公司(以下简称全威公司)三方共同签订《土地开发合同》，约定全威公司将位于柳州市柳石路153号的土地转让给被告桂馨源公司，并将土地过户到被告桂馨源公司在柳州成立的公司(恒茂源公司)名下，土地转让价款为2860万元。同时约定由于原告超
凡公司在转让土地上前期投入了资金并做了一些工作，被告桂馨源公司向原告支付补偿款1640万元，该款项于被告桂馨源公司得到土地使用和开发指标批文，可以进行房地产开发的时间起一年内支付。 之后，原告与被告恒茂源公司于20xx年12月17日签订《土地使用权转让合同》，双方于20xx年2月25日通过柳州市土地交易储备中心的审批同意转让，被告恒茂源公司于20xx年1月10日取得(20xx)第100757号国有土地证，并于20xx年12月交纳土地变性费用，将土地变性为建设开发用地进行房地产开发。到20xx年2月止，被告恒茂源公司在该土地上开发的嘉汇龙潭小区已经全部开发完毕，但被告恒茂源公司仅仅向原告支付了150万元补偿款，其余款项拖了几年一直未支付，原告催讨协商未果，遂诉至人民法院要求被告支付剩余款项。 庭审中，被告恒茂源公司答辩称其不是《土地开发合同》的当事人，也不是土地转让合同的付款义务人，对超凡公司没有付款义务。被告桂馨源公司答辩称： 1、超凡公司与全威公司作为共同体履行《土地开发合同》中出让方的权利义务，二者权益完全统一，桂馨源公司与超凡公司之间不存在单独的债权债务关系。
一切用数据说话优质追账款、智能合同服务房屋买卖合同纠纷案例分析近些年，与房地产市场繁荣相伴随的，则是房地产纠纷案件的大量出现，从滨海新区塘沽审判区了解到，2011年，受理各类民事案件4300余件，其中房屋买卖合同纠纷、房屋拆迁安置补偿协议纠纷等涉及房地产的案件占到七成以上。通过这些年我在房地产领域的关注和学习，结合在地产公司工作时接触的一些案例，和在塘沽法院民二庭（房地产庭）参与的一些案件陪审，现总结了房屋买卖合同纠纷这部分的一些典型案例，和大家分享、研究。房屋买卖合同纠纷分为商品房买卖合同纠纷和二手房买卖合同纠纷。一、商品房买卖合同纠纷商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售，转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。这类合同也就是常说的“一手房买卖合同”，房地产开发商为合同一方当事人，这类合同签订、履行过程中的纠纷主要有以下几类：（一）售房广告引发的纠纷众所周知，开发商在售楼过程中为了推销房屋，大幅度的制作售楼广告，销售人员在销售过程中为了追求业绩，也对购房人进行诸多说明及允诺，主要情形有：（1）向购房人提供某些购房优惠或附带赠送礼品的说明；（2）对商品房美观性的陈述；（3）对商品房使用功能的陈述；（4）对商品房环境性的陈述；（5）售后承诺，比如“售后包租”、“代租”等售后回报，为外地购房者办理本地城市的户口指标等等。而这些往往在购房人签订合同后或入往后统统不
见踪影。案例一，天津某开发商在对外预售房屋时，宣传广告称小区楼房前后间距有60米，小区绿化率为50%，并在预售房屋合同中约定，“开发商不得擅自变更已经与业主约定的小区平面图，若确需变更的应当征得业主书面同意；开发商未征得业主同意变更小区的平面布局，业主有权要求开发商恢复，不能恢复的，开发商应当向业主支付总房价款的3%违约金”。该小区业主收房时才发现楼房前后的间距由原来的60缩小成了40.2平米，明显违反了小区规划，开发商违约。经过法院审理查明，开发商是自行提出变更规划的，并未征得业主同意，政府有关部门也没有强制要求变更，据此法院一审判决开发商向维权业主承担总房价款3%的违约金。案例二，北京某高档小区在售楼时在宣传资料中承诺，”小区内综合绿化面积达总占地面 一切用数据说话优质追账款、智能合同服务积的31%，拥有6800的绿地和中心花园，环境宜人，5000平米的地下超大停车库，原装高档现代电梯，小区实行封闭式管理，24小时保安，房屋共用部分精美装修等等”。同样业主入住以上承诺纷纷不能兑现，要求开发商承担违约责任。一审法院认为，开发商对于绿地、花园面积、车库、原装现代电梯以及对商品房各组成部分装饰装修标准的说明和允诺，影响到了商品房的档次及居住质量，也会对买受人购房，订立购房合同及房屋价格的确定产生重要影响，因此对上述几项开发公司说明和允诺的内容应当
合同管理典型经济纠纷案例 目录 案例1 授权管理是合同管理的重要环节 (1) 案例2 加强印章管理，规避法律风险 (3) 案例3 合同变更要注意完善细节 (6) 案例4 加强合同履行过程中的往来函件管理 (8) 案例5 利用约定管辖条款，保护企业合法权益 (10) 案例6 分包合同中约定的管理费会被法院以非法所得收缴 (13) 案例7 强化分包结算管理，减少分包合同争议 (16) 案例8 分包工作内容发生变更，尤其是分包工作内容减少时，要及时办理分包结算 (19) 案例9 分包领料人离职，分包结算起争议 (22) 案例10 加强对分包单位农民工工资的管控 (24) 案例11 禁止擅自为分包商提供担保 (26) 案例12 设备租赁合同管理要闭合 (28) 案例13 加强材料买卖合同管理，完备合同条款 (30)
案例14 加强材料买卖中间结算控制，降低合同风险..32 案例15 妥善处理协助执行案件 (34) 案例16 抓住诉讼时效做文章 (36) 案例17 胜诉案件应及时申请强制执行 (38) 案例18 出具欠条、证明材料和接受调查取证应谨慎..41 案例19 注意文明施工，防止出现侵权行为 (43) 案例20 业主不能依审计决定擅自扣减承包商工程款..45 案例21 加强保险合同管理 (50) 案例22 从严控制整体分包项目，加强过程管控 (53)
案例1 授权管理是合同管理的重要环节 一、案情简介 2003年4月，A公司项目经理部与B公司签订了加工定作合同，约定B公司为该项目经理部加工橡胶制品若干，合同中特别约定：“货款必须按合同所约定的账号结算，否则造成经济损失，全部由定作方（即A公司项目经理部）承担。”合同履行中，A公司项目经理部按指定账户向B公司支付了货款10万元。2003年6月，A公司项目部在B公司的合同经办人C没有出具书面收款授权的情况下，以现金方式向C支付了15万元。不久，C从B公司辞职。B公司拒绝承认收到业务员C的15万货款，由此引发诉讼。 二、处理结果 法院终审认定，合同约定货款必须向B公司指定帐户支付，B公司未授权业务员C收款，C收款属于个人行为，因此判决A公司败诉，A公司向B公司支付货款15万元、违约金和利息。 三、管理建议 本案例反映了授权管理方面存在的问题。加强授权管理
合同法案例分析 分析：合同是双方约定权利义务的协议，条款的约定应该经双方协商一致，包括合同签订了以后的变更，必须是双方协商一致的才可以变更，否则，单方面的变更就是违约行为。按法律规定合同应有的内容是：标的物、数量、质量、价款、检验标准和方法、结算方式、履行期限、履行地点、履行方式、包装方式、违约责任。 在这个案例中可以看出有几个合同必备条款的约定和履行中存在问题： 一、质量条款，虽然有质量条款，但是实际并没有具体就产品的质量要求作约定。尤其是在惠州公司要变更为双重搪瓷，双方并没有就双重搪瓷的质量要求作约定。 二、验收；没有约定验货的时间，也没有约定验货后的质量异议期，另外对验货人的约定，货物卖给惠州公司却约定由国外客户验收，对己方不利。 三、包装；产品的包装的约定是笼统的 四、违约责任：出货后，如客户因质量问题提出索赔全部由卖方负责，货物是卖给惠州公司，番禺厂本应对惠州公司负责，但违约责任中确约定对惠州公司的国外客户负责，明显对己不利。 首先讲一下质量条款。 1、明确的质量标准：有详细说明要求《合同法》第153条：“出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。出卖人提供有关标的物质量说明的，交付的标的物应当符合该说明的质量要求。” 因此，关于质量的要求更多的是卖方的责任，而对于买方而言，对质量的约定和索要质量说明是保护本身权益的必要手段。《合同法》第154条：“当事人对标的物的质量要求没有约定或约定不明确，依照本法第61条的规定仍不能确定的，适用本法第62条第1项的规定。”（即依照合同和法律规定都不能确定标的物的质量要求时，则按照国家标准、行业标准执行，没有的，则按照通常标准或者符合合同目的的特定标准执行。） 2、在案例中原来合同约定并未要求双重搪瓷，由于双重搪瓷本身就容易发生爆瓷现象，卖方应根据自己的技术能力决定是否同意变更，如果要变更也可约定相关的技术指标和爆瓷比率。也可以要求延长交货期，给卖方有时间试验或改
买卖合同质量纠纷案例分析 【律师提示】 商家明知产品质量存在质量问题而故意出售给消费者，消费者在使用过程中连续出现严重的质量问题，且经多次修理未能排除障碍，消费者提出退货请求的，应予支持。 【法院审理及判决】 上诉人(原审被告)北京博瑞祥云汽车销售中心，住所地北京市朝阳区花虎沟2号。 法定代表人马荣汉，该中心经理。 委托代理人杨诩，北京市华通律师事务所律师。 委托代理人穆亚明，男，1963年2月21日生，汉族，北京博瑞祥云汽车销售中心服务经理，住北京市朝阳区德外双泉堡汽修一厂宿舍5号楼4门302号。 被上诉人(原审原告)贾英丽，女，1960年2月9日生，汉族，北京金科宇峰技术有限公司职员，现住北京市朝阳区惠新苑4楼902号。 委托代理人王文忠，男，1960年7月4日生，汉族，无业，住址同上。 委托代理人刘贵凤，女，1950年7月4日生，汉族，北京金科宇峰技术有限公司干部，现住北京市西城区德外大街12号。 上诉人北京博瑞祥云汽车销售中心(以下简称博瑞祥云中心)因买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院(XX)朝民初字第7416号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 XX年2月，贾英丽诉至原审法院称：我于XX年7月19日在博瑞祥云中心购买了一辆奥迪a6轿车，车型为4b31t6。购买后，认真仔细的阅读了随车文件，并严格按使用说明书中的操作要领驾驶轿车，后又按《保养手册》的要求进行了日常保养。但是在驾驶过程中，该车的质量问题凸现，转向灯、继电器、安全气囊控制单元、刹车真空泵、机油灯报警、节气门开关等不断出现问题。我认为该车存在严重质量问题，博瑞祥云中心明知此车贴有”;禁止销售”;的贴条仍将此车予以销售，
广告合同纠纷案例分析 云南省楚雄市人民法院民事判决书 (2000)楚经初字第315号 原告楚雄电视台传播中心. 法定代表人周美玲,主任. 被告牟定县朝钦葛业有限公司. 法定代表人杜朝钦,经理. 原告楚雄电视台传播中心(以下简称传播中心)诉被告牟定县朝钦葛业有限公司(以下简称葛业公司)广告合同欠款纠纷一案,本院受理后,依法由审判员张开云独任审判,公开开庭进行了审理,原告的委托代理人,被告的法定代表人杜朝钦和委托代理人庭参加诉讼.本案现已审理终结. 原告诉称,1997年、1999年度,原告与被告共同签订了两份广告发布业务合同,合同约定由原告在约定的时间和节目里为被告制作发布葛根汁饮料广告,合同签订后,原告已按合同约定为被告发布了广告,1999年度制作发布费一万元,被告承诺于1999年8月20日前分两次付清,1997年度制作发布费五万三千六百元,经原告多次催交,被告拒不履行,1999年2月1日,双方协商,原告减免1997年度广告费三千六百元,被告承诺在1999年3月25日前付一万五千元,1999年6月25日前付一万五千元,同年9月25日前付一万元,2000年1月20日前付一万元,但至今被告未履行付款义务,为维护原告合法权益,起诉请求判令被告立即支付拖欠的广告费六万元和逾期付款违约金八千五百元. 被告辩称,原告起诉我拖欠六万元广告费不实,我公司于1997年委托原告制作电视广告,所欠广告费五万三千六百元,1999年6月双方订立的协议中,已明确免去三千六百元,实欠金额应为五万元.1998年9月至1999年8月,原告所属商贸部向我公司购进价值七千三百
六十五元葛根汁,扣除此款外,尚欠四万二千六百三十五元.另外,对起诉要求我公司承担违约金八千五百元缺乏根据,1999年7月6日,双方签订的协议约定五万元广告费,每月从经销商杨建波处收取五千元,至付清广告费为止,但由于广告未达预期效果,未能收到广告费,这是客观原因造成的,协议第四条约定,如在7月中旬原告未能收到第一次广告费,原告即可停播甲方广告,这是我方承担违约责任的方式,不存在承担违约金,故原告起诉的欠款数额不实,违约金诉讼请求缺乏根据,由此增加的诉讼费只能由原告承担. 本案在审理过程中,原、被告双方对以下事实明确表示无异 议,1999年2月1日,传播中心与葛业公司签订了一份还款协议,协议约定,传播中心为葛业公司在1997年至1998年所做广告,欠广告费五万三千六百元,免去三千六百元,应付广告费五万元,至2000年1月20日前分四次付清.对以上事实,本院予以确认. 本案在审理过程中,原、被告双方对争议的事实进行了举证和质证,本案争议事实如下:传播中心与葛业公司签订的广告发布业务合同是否应予以认定,合同约定的广告费一万元是否应予认定.为此原告提交了1999年6月28日的广告业务发布合同予以证明,被告不认可此广告发布业务合同和所欠的一万元广告费,为此提交了1999年7月6日协议,协议除对已认可的五万元广告费确认外,还对还款方式和违约责任进行了约定,其中,还约定双方各投资五千元用于被告产品的广告促销,并特别约定广告合同另行签订,但该合同未提交法庭.从原、被告双方所提交的合同来说,被告提交的合同签订在后,原告提交的合同签订在前,双方所涉及的广告发布,从时间上看不是同一内容,原告提交的合同的广告发布首次时间是7月5日,次数一百次,而被告提交的合同的内容仅仅概括约定了广告发布各投五千元,具体内容另行约定,因此,被告提交的协议并不是对原告提交的广告发布业务合同的变更,两个合同在广告发布上没有联系,因此,对原告提出的广告发布业务合同予以认定,欠广告费一万元予以认定,对被告提交的合同对欠款的偿还方式约定予以认定；二、被告是否有违约的事实,原告认为被告未及时给付广告费,属违约行为,被告认为不违约,本院认为,原告所提交双方认可的五万元广告费不存在违约事实,原告提交的1999年2月1日的协议约定了还款时间,但被告提交
运输合同纠纷典型案例 成都高新区人民法院 民事判决书 原告金桥公司诉被告张克、被告荣祥公司运输合同纠纷一案，于2002年9月23日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用简易程序，由本院审判员杨善和独任审判，分别于2002年10月17日、11月18日、12月13日公开开庭进行了审理。原告金桥公司委托代理人肖世敏、程睿、被告张克、被告荣祥公司委托代理人刘国军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2002年3月23日，原、被告签订了货物运输协议，由被告为原告从上海运输货物到成都及其他地区。被告在运输途中，因发生交通事故，致使原告托运的货物受损。其后，被告未依法进行赔偿，遂请求判令被告赔偿由此造成的经济损失及原告因在处理事故中所支付的费用和可得到利益共计270198.90元，并承担本案的诉讼费用。 被告张克辩称，原告所述合同的签订及因交通事故造成货损的事实属实，但赔偿金额应照实计算。 被告荣祥公司辩称，荣祥公司未与金桥公司签订任何运输合同。事实是张克与金桥公司签订的运输合同，但张克现不是荣祥公司人员，荣祥公司也未对其授权。故金桥公司的起诉与荣祥公司无关。荣祥公司不应承担本案责任。 经审理查明，2002年3月23日，被告张克与金桥公司签订了货物运输合同一份。合同约定，托运货物为化工原料、家用电器、五金配件等货物。始发地为上海，收货地为成都、乐山、重庆、绵阳等地，运输费用为10440元。金桥公司上海分公司预付4000元。运输期限为5天，如迟到一天扣运费500元。在全程运输中，造成货物破损、受潮、短缺、被盗，均由承运方按货物价值赔偿。运输车辆为川c05466，车辆户口登记地址为自贡荣祥汽贸有限公司。合同签订后，金桥公司预付运费4000元给张克，张克经清点货物后并在承运单上签字。上述合同内容及承运单、运费等事实，张克均不持异议。张克在运输途中，当行至安徽省桐城市与另一货车发生碰撞，致使金桥公司托运的货物严重受损。事故发生后，金桥公司邀请安徽省桐城市公证处对货损情况予以公证。2002年3月28日，该公证处出具了公证文书及物品清单。该清单按照现场尚有的货物名称及数量进行了清点。同年3月30日金桥公司与荣祥公司(张克)就货损处理问题与中国人民保险公司自贡大安区支公司、中国人民保险公司南昌市定损中心、江西银轮汽车租赁服务有限公司达成了协议(以下简称五方协议)。该协议主要约定，五方对张克承运的货物进行了清点，对公证书中所列完好物品清单共计20项清点数量完全予以认可，均无异议。对损坏货物由金桥公司提供原始货价进行计算，损坏货物残值处理按8%计算由金桥公司处理。计算依据仍依金桥公司原始货价计算，从货物价值中直接扣除。上述公证文书及五方协议，原、被告均不持异议。 庭审中，金桥公司提供了已对托运客户进行了赔偿的证据共计262171.9元，其中包括公证文书所列货损180696.3元，公证文书未列货损81475.6元。对上列两项赔偿的金额，质证中，荣祥公司认为，其一，按照五方协议，金桥公司应提供原始货物价值，金桥公司对客户所作出的赔偿不能作为赔付依据。其二，公证文书中未列出的货物即表明金桥公司未交与被告张克承运。故公证文书以外的货损不能作为赔偿请求。对此，金桥公司反驳认为，托运的货物是经张克清点无误，但在清点货物中，却短缺了部分货物，因在处理事故中，当地农民抢走了许多货物，由此造成短缺的货物理应由被告赔偿。庭审中，对金桥公司已对客户赔偿的金额逐一进行了核实。核实中，荣祥公司对金桥公司的部分赔偿证据及金额提出异议，但未提供反驳证据。此外，金桥公司在处理事故中花去了8601元的费用，被告张克及荣祥公司经质证后认为公证费属实，机费虽属实，但应按火车硬坐费计算。 另查明，张克驾驶的运输车辆是在荣祥公司按按揭方式购买且挂靠在荣祥公司经营运输活动，且荣祥公司按月向张克收取管理费。
合同法经典案例分析（一） 买卖合同、共有关系 个体户张某、王某二人于1999年10月1日从汽车交易中心购得一辆“东风”牌二手卡车，，共同从事长途货物的运输业务。二人各出资人民币3万元。同年12月，张某驾驶这辆汽车外出联系业务时，遇到李某，李某表示愿意出资人民币8万元购买此车，张某随即氢车卖给了李某，并办理了过户手续，事后，张某把卖车一事告知王某、王某要求分得一半款项。 李某买到此车后，于同年年底又将这辆卡车以人民币9万元卖给赵某。二人约定，买卖合同签订时，卡车即归赵某所有，赵某某租车给李某使用，租期为1年，租金人民币1万元，二人签定协议后，到有关部门办理了登记过户手续。 赵某把车租赁给李某使用期间，由于运输缺乏货源，于是李某准备自己备货，因缺乏资金遂向银行贷款人民币5万元，李某把那辆卡车作为抵押物，设定了抵押，双方签订了抵押协议，但没有进行抵押登记。 次年11月赵某把该车以人民币10万元的价格卖给了钱某。12月赵某以租期届满为由，要求李某归还卡车，李某得知赵某把车卖给钱某，遂不愿归还卡车，主张以人民币9万元买回此车，赵某不允，遂生纠纷。 现问： （1）张某、王某对卡车是什么财产关系？
（2）张某、李某的汽车买卖合同是否有效？为什么？ （3）李某、赵某约定买卖合同签订时，卡车即归赵某所有，该约定是否有效？为什么？ （4）李某与银行的抵押合同能否生效？为什么？ （5）李某主张买回卡车的主张能否得到支持？为什么？ （6）截止纠纷发生时，该卡车所有权归谁享有？为什么？ 答案： （1）张某、王某对卡车是按份共有关系。 （2）有效。因为张某擅自处分共有财产，该合同初为效务待定合同，后经王某默认而得补正，转为有效合同。 （3）有效。合同当事人可以自由约定买卖合同标的物所有权转移的时间。 （4）不能生效。一是因为李某无权以他人所有之物设立抵押，二是因为未办理抵押登记。 （5）不能。因为承租人行使优先购买权应以同等价格为条件。（6）归赵某所有。因为赵某尚未将卡车交付给钱某，卡车所有权并未转移。 解题思路
合同纠纷法律专家建议及案例分析 这是从合同的效力角度来对合同纠纷进行的划分。 1.无效合同纠纷 是指因合同的无效而引起的合同当事人之间的争议。如合同无效后，合同当事人因各自返还因合同而取得的财产发生的纠纷，合同无效责任应由何方承担，承担多少之纠纷等等。 2 有效合同纠纷 是指在合同生效的前提下，合同当事人因履行合同而发生的争议、包括合同订立后合同当事人对合同内容的解释，合同的履行及违约责任，合同的变更、中止、转让、解除、终止等所发生的一切争议，绝大多数合同纠纷为有效合同纠纷。 这是从合同的形式角度来对合同进行的划分。 1 口头合同纠纷 是指合同当事人因履行口头合同而发生的所有争议。口头合同虽然简便易行，但因为没有书面的证据，所以，一旦发生纠纷是不易获得解决的。口头合同多是即时清洁的合同，一般来说，发生纠纷的情况较少。 2.书面合同纠纷 是指合同当事人因履行书面合同而发生的所有争议。现实生活中，绝大多数合同纠纷是书面合同纠纷。这与书面合
同应用之广泛分不开的，解决书面合同纠纷的依据是双方当事人签订的书面合同书或确认书，以及双方当事人协商一致的所有与合同有关的来往函件等。故要求合同当事人注意保存所有的与合同有关的书面证据，以便在发生纠纷时可以举证,此外，有时在一项合同履行过程中，既有因书面协议引起的纠纷，也有因口头协议引起的纠纷，口头协议除非有证据证明，否则法律是不承认其效力的。 这是从合同是否具有涉外因素来划分合同种类的。 1 国内合同纠纷 是指合同当事人因履行国内合同而发生的所有争议，国内合同纠份不具有涉外因素，解决纠纷来说，单纯从程序角度要容易得多。 2 涉外合同纠纷 是指合同当事人因履行涉外合同而发生的所有争议。涉外合同纠纷因为具有涉外因素，解决纠纷时要比国内合同困难得多。所谓涉外因素，是指合同主体一方是外国的公民，法人或其他组织，合同法律关系发生在国外，合同标的位于国外等。解决涉外合同纠纷时，往往会涉及到法律适用问题.合同语言问题，解决纠纷地点问题等等。甚至纠纷解决后的执行间题也很复杂，所以，应尽量避免在涉外合同上发生纠纷。 这是从合同名称是否法定角度来对合同进行划分。合同
履行购销合同纠纷案例分析 A地甲公司与B地乙公司签订一份书面购销合同，甲公司向乙公司购买冰箱 200台，每台价格是1500元。 双方约定由乙公司代办托运，甲公司在收到物资后的10日内付款，合同的违约金为合同 价款的10%,同时约定了因合同发生纠纷由合同签订地C地的法院管辖。然而,在合同签订后，乙公司因为资金不足，发生生产困难，没有能够按照合同约定的时刻交付物资。甲公司要求乙公司支付违约金，乙公司拒绝，双方发生争议，甲公司提起诉讼。（第1题1分，2-7题每题1.5分）咨询：1、甲乙双方约定合同的签订地的法院为合同纠纷的管辖法院，该管辖协议是否有效？ 2、假如双方当事人约定 C地为合同的履行地，同时约定合同履行地的法院为合同纠纷的 管辖法院，请咨询如今就本案而言，C地的法院是否因此而取得管辖权？什么缘故？ 3、本案件中，假如双方当事人没有约定管辖协议，那么，甲公司能够向哪个法院提起诉讼？ 4、假如当事人双方在合同中仅仅约定了合同的履行地为C地,并没有约定管辖协议，如今甲公司应当向哪个法院提起诉讼？ 5、假如双方当事人为了平等地爱护双方的利益，在合同中约定因为合同发生纠纷，当事人能够向原告住宅地或者被告住宅地的法院提起诉讼，那么，如今甲公司能够向哪个法院提起诉讼? 6、假如乙公司差不多交付了物资，合同的实际履行地是 D地撚而，甲公司没有能够按时支付价款，双方发生争议，乙公司提起诉讼，如今，乙公司向D地的法院提起了诉讼，甲公司应诉答辩,没有提出异议，如今D地的法院是否因此而享有管辖权？ 7、假如双方当事人在合同中并没有约定合同纠纷的管辖法院，而是在合同发生纠纷后， 才书面约定了合同签订地的法院为合同纠纷的管辖法院，如今的管辖协议是否有效？ 参考答案： 1、该管辖协议有效，因为是在书面合同中约定了合同签订地的法院为合同纠纷管辖法院 ， 不违反专属管辖和级不管辖等特别规定，具备了管辖协议生效的条件。 2、如今C地的法院取得管辖权，因为双方当事人约定 C地的法院为合同纠纷的管辖法院并不违反法律的禁止规定，而且也符合管辖协议的生效条件，因此,C地的法院取得管辖权。 3、假如双方当事人没有约定管辖协议。那么依照民事诉讼法的规定，合同纠纷应当由合同履行地或者被告住宅地的人民法院管辖。然而，依照最高人民法院《民事诉讼法意见》的 规定，因为合同纠纷提起诉讼，假如合同没有实际履行，而且双方当事人的住宅地又都不在合同约定的履行地的，应当由被告住宅地的人民法院管辖。因此，在当事人双方没有约定管辖协议的情况下，因为本案件中的合同没有实际履行，假如当事人双方在合同中没有约定合同履行地或者是合同中约定的合同履行地与原告住宅地和被告住宅地均不同，则原告只能向被告住宅地的人民法院提起诉讼，也就是向B地的人民法院提起诉讼。 4、如今，甲公司应当向被告所在地 D地的人民法院提起诉讼。理由同上题答案。 5、如今双方当事人约定的管辖协议无效，甲公司只能按照法定管辖向被告住宅地或者是 合同履行地的法院提起诉讼。同时,考虑到本案中的合同没有实际履行，因此，如今应当按照上 述第三题的情况处理。因为最高人民法院的《民事诉讼法意见》规定，合同双方当事人选择的协议不明确或者选择了民事诉讼法规定的被告住宅地、合同履行地、合同签订地、原告住
合同范本之采购合同纠纷案例
采购合同纠纷案例 【篇一：采购合同纠纷案例分析】 采购合同纠纷案例分析 （一） 甲、乙双方于2007年7月12日签订了一份简单的购销合同，约定乙方向甲方购买50万米涤纶哔叽，由于当时货物的价格变化大，不便将价格在合同中定死，双方一致同意合同价格只写明以市场价而定，同时双方约定交货时间为2007年年底，除上述简单约定，合同中便无其他条款。合同签署后，甲方开始组织生产，到2007年11月底甲方已生产40万米货物，为防止仓库仓储货物过多，同时为便于及时收取部分货款，甲方遂电告乙方，要求向乙方先交付已生产的40万米货物。乙方复函表示同意。货物送达乙方后，乙方根据相关验收标准组织相关工作人员进行了初步检验，认为货物布中跳丝、接头太多，遂提出产品质量问题，但乙方同时认为考虑到该产品在市场上仍有销路，且与甲方有多年的良好合作关系，遂同意接受了该批货物，并对剩下的10万米货物提出了明确的质量要求。在收取货物的15天后，乙方向甲方按5元/米的价格汇去了200万元人民币货款。甲方收到货款后认为价格过低，提出市场价格为6.8元/米，按照双方合同约定的价格确定方式，乙方应按照市场价格，乙方按照1.8元/米不足全部货款，但是乙方一直未予回复。2007年12月20日，甲方向乙方发函提出剩下货物已经生产完毕，要求发货并要求乙方补足第一批货物货款。乙方 提出该批货物质量太差，没有销路，要求退回全部货物，双方因此发出纠纷并诉之法院。 思考： 案例中的甲乙双方在所签订的合同有哪些问题？
(二) 1995年7月，原告海林公司与被告晓星公司协商买卖聚酯切片期间，收到晓星公司传真来的购销格式合同要约文本正背两面。7月22日，双方经协商一致后在格式合同的正面签字。合同约定：买方海林公司、卖方晓星公司；买卖货物聚酯切片1000吨；单价每吨1460美元；装运期1995年8月20日前；付款方式是通过开立以韩国晓星公司为受益人、按提单日期第60天付款的不可撤销远期信用证支付；该信用证不迟于7月31日开出；如买方迟至8月1日未能将信用证电报影印件传给卖方，卖方有权不经通知取消交易并保留向买方索赔合同金额5％的权利；卖方迟至8月20日仍未发货，则买方保留向卖方索赔合同金额5％的权利。该格式合同的正面内容中未表明背面条款是否作为合同不可分割的一部分，双方当事人也未能就背面条款达成一致意见，故背面的仲裁条款不包括在合同中。7月26日，双方又达成修改协议，将货物价格由每吨1460美元修改为cnf厦门1455美元，付款日期由按提单日起第60天付款改为第45天付款。 1995年7月27日，原告海林公司向香港新华银行提出信用证转让申请，申请将其下家买方华榕公司根据与海林公司的合同约定，由中国工商银行厦门分行开出、以海林公司为第一受益人、自提单日起第45天付款的不可撤销远期信用证，转让给南韩晓星公司。海林公司将这一转让用传真通知了晓星公司驻广州办事处。同日，该办事处表示拒绝接受转让的不可撤销信用证，要求海林公司亲自独立开证。7月28日后，双方多次传真往来，晓星公司坚持不接受转让的信用证；而海林公司则认为转让信用证没有违反合同约定和国际贸易惯例，并于7月31日通过香港新华银行和汉城novascotia银行办理了向韩国晓星公司的信用证转让手续。8月1日，晓星公司驻广州办事处又发来传真，仍表示拒绝接受海林公司转让的信用证，并单方面宣布解除合同。8月20日，晓星公司未按合同约定履行交货义务，并于8月22日告知海林公司，其已于8月21日通知汉城novascotia银行拒绝了香港新华银行的转证，
1 . 一房二卖，后手买受人虽办登记，因恶意串通无效 出卖人一房二卖，后手买受人虽办理登记，但不能证明其系支付合理对价的善意受让人的，应认定构成恶意串通。 案情简介：2009年，邹某与孔某签订商品房认购权转让协议，约定后者支付86万余元受让前者认购的商品房。2011年，孔某诉请继续履行，一审判决支持。邹某上诉期间，将诉争房屋作价125万元转让给陈某并办理登记。孔某遂提起撤销权诉讼。法院认为：①一审判决确认邹某有继续履行合同义务，但因该判决未生效，孔某与邹某之间尚未形成到期的、确定的债权债务关系，故本案不适用《合同法》第74条关于撤销权的规定。②对合同效力认定，属法院应主动审查范围，无需当事人明确提出要求确认合同效力的主张，且孔某亦提出过邹某与陈某转让诉争房屋行为无效的意思表示，故依《合同法》第52条规定，法院对邹某与陈某之间房屋买卖合同效力进行认定。③结合邹某与陈某交易时间、涉案房屋所处区位，成交单价明显低于市场价格；从购房款支付情况看，除转账50万元外，对于剩余75万元付款方式，陈某陈述为现金，但并不能提供该现金系通过取款或其他人借款的来源凭据，故对陈某主张其支付合理对价的主张不予确认。另外，邹某称2009年即交钥匙给陈某，陈某在签购房协议前不对该房状况进行了解，交易后亦未按双方合同关于在全部房款付清当日交房的约定，要求邹某交房，这些情况与一般正常房屋买卖市场交易行为惯例不符。陈某各项客观表现均不能证明其系一个支付合理对价的善意受让人，其与邹某之间的房屋买卖行为属《合同法》第52条第（二）项规定的恶意串通，故判决确认无效。
实务要点：出卖人一房二卖，后手买受人虽办理登记，但各项客观表现均不能证明其系支付合理对价的善意受让人的，应认定恶意串通。 案例索引：云南昆明中院（2012）昆民一终字第35号“孔某与邹某等房屋买卖合同纠纷案”，见《孔祥文、刘彦诉邹叔芳等房屋买卖合同纠纷案——房屋买卖合同中恶意串通行为的认定》（郑会利），载《人民法院案例选》（201304/86:135）。 2 . 违章建筑所有权及使用权确认纠纷，不属法院管辖 违章建筑所有权及使用权确认纠纷不属于法院管辖范围，但权利人对建筑的占有应作为一种事实状态受法律保护。 案情简介：2012年，冯某父母以儿子去世后，媳妇张某所居住房屋所有权为原告所有为由，提起确权之诉。诉讼中变更诉请为使用权确认。诉争房屋系未取得产权登记的自建房。 法院认为：①根据最高人民法院《2011年全国民事审判工作会议纪要》规定，对于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定内容建设的违法建筑的认可和处理，按照城乡规划法等法律、行政法规的规定，属于国家有关行政机关的职责范围，应避免通过民事审判变相为违法建筑确权。当事人请求确认违法建筑权利归属及内容的，不予受理，已经受理的，驳回起诉。本案诉争房屋所在土地为国有土地，无论房屋由谁出资建造，只要建造人未取得建设用地使用权，其建造行为均系违法，所建房屋亦无法取得产权证明，在未经主管部门处理并补办合法手