江南国际花园一期价格体系及销售节奏建议
2005年12月8日
深圳中原地产公司
（项目讲明：该项目为30万平方米的大盘，项目有不墅、高层、小高层、多层洋房，项目共分三期，一期打算推
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出12万平方米，此价格体系要紧是对一期推出产品进行测算。
该建议可作为价格测算的模板参考。
）
第一部分、成都房地产市场情况及典型项目价格分析
一、成都市房地产市场价格状况分析：
2005-2006年是成都市诸多大盘慢慢浮出水面的一年，各板块争香斗艳，是成都房地产全面走向品质化建设的又一个新的转折点。
依照成都市房地产进展的情况将其划分为：两城区板块、小河板块、三桥板块、新添板块、花溪板块、金阳板块、白云板块、大营坡板块、
1、两城区板块——热点板块
两城区板块一直是购买者争相购买的热点区域所在，今年开发商对两城区的开发量可谓是空前高涨，新盘、大盘不断出现在大众面前。
市区高层项目的销售价格也比去年上涨了300—400元/平。
盛世花城、亨特国际等大盘，黄果树广场、都市方舟、君临天下等交通位置较好的项目的销售均价差不多超过4000元；瑞锦新城、盛庭苑等单
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体项目的起价为3600元/平米，均价也在4000左右。
花香上海城十万平方米的高层生活社区，开盘起价2800元/平方米，10月中旬以3000元/平方米的较低均价赢得不错的销售成绩。
2、小河板块——品质区域
小河板块仍然保持持续开发热潮，大盘纷纷推出新的产品类不：珠江湾畔推出了以洋房为主大型生活社区；山水黔城则以半山、半岛独立、联排、叠拼不墅为主；绿苑经济适用房小区则推出了经典多层住宅；江南不院中式建筑风格项目……。
小河板块一直作为地产品质开发的重点区域，今年各项目的开盘价格及持续销售价格都一定程度的上浮。
兴隆花园二期桃园居9月17日开盘销售价格2000元/平方米，而后销售情况转好，价格上涨为2200元/平方米。
目前能够销售的240套住房差不多全部销售完毕，还有150个排号客户等待购买。
云凯熙园由于占据良好的地理位置，销售价格也达到了2000多元/平方米。
小河区目前销售的住房单价在1800元/平方米以上。
3、三桥板块——后起之秀
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随着成都西出口道路的拓宽与建设，带动了整个三桥板块地产项目的开发。
原有的智慧龙城、贵龙苑等项目的销售单价都在2500元以上，今年智慧龙城的二期的销售均价达到了2800元/平方米；新开盘的圣泉流云的销售均价格为1998元/平米；贝地卢加诺洋房2300—2600元/平米，小高层2500—2800元/平方米。
三桥板块大盘的开盘销售都取得了不错的销售业绩；
4、新天板块——一般住房与高档次不墅共存
今年新天板块最吸引大众眼球的是不墅项目。
以品质、品牌作为项目卖点的仁恒不墅，用实力打造产品，开盘一月就取得了20多套的销售业绩；泉天下也以其独特的自然资源“温泉、天然绿肺”等得到了许多购房者的喜爱。
不墅项目的销售价格与其他板块同类项目的价格相差不多，联排4500—5500元/平方米，独栋不墅6800元/平方米。
新天板块一般住房的销售价格今年也有200—300元/平小幅度的增加，水锦花都的销售价格从1560元/平米的单价上涨到1820元/平方米。
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5、花溪板块——平平淡淡
花溪板块麒龙溪苑、颐和家园、梦溪笔谈等项目的销售业绩一直不行，个不项目销售了近四年，至今未实现100％的销售率。
该板块一般住房的销售单价保持在1600元/平方米。
6、白云板块——规模不大，受到都市进展重点偏移的阻碍
随着政府大力支持对金阳新区的建设，也推动了白云板块地产的进展。
今年白云板块不再是商业用房唱主角，出现了多种形态的商品房为要紧供应产品——不墅、多层、小高层、高层等，供不同类不的客户选择购买。
楼盘的开发量仍然不大，保持在5万平方米以下。
白云板块的一般商品房的价格相应也上涨了300—400元/平方米，销售均价为1600元/平方米左右。
但以南湖为核心的市场，06年将有中天大盘面世。
7、大营坡板块——教育中心区的连续
该板块以蛮坡“世纪园小区”、“小石城”、“中天花园后期开发小组团”、“银海嘉怡花园”等项目为主。
要紧以
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小高层、多层为要紧销售产品。
作为成都市中心区域教育、文化的重点区域，吸引了专门多家长选择在该区域购房。
使得其销售价格一路上扬。
目前的销售起价为2500元/平方米，销售均价达到了2800元/平方米，较去年也有400元/平方米的涨幅。
8、金阳板块——双中心进展的新区域，得到政府新政的大力支持
在政府新政策引导下，金阳板块房地产进展呈现了新的局面。
碧海花园今年以消化尾盘为主，已全线交付使用，仅有少量大面积顶层复式房未销售完毕。
近期开盘销售的“景怡苑”高层、小高层产品再不是去年1600—1800元/平方米的销售价格，而突破了2000元/平方米的售价。
小高层起价2200元/平方米，每两层30元的层差，最高价格达2900元/平方米。
金阳与白云交界处的南湖板块，今年以南湖宫御园作为主角。
该项目联排不墅的销售价格达到了4800元/平方米起价，独栋不墅为5600元/平方米的起价。
然而项目销售情况一般。
年初中天、贵财两公司分不拿到金阳拍卖的南湖周边的几块地，差不多在紧锣密鼓中筹备，据悉这几块地将以
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联排不墅、独栋不墅、退台洋房等中高档次的产品为主导，也将在明年与客户见面。
位于行政中心对面“元龙”公司拿到的地块，也在规划设计中，首次提供给政府的规划图纸以“高层、小高层”较为现代的产品为主导。
商业项目是今年金阳地产市场最强眼的项目。
“天下金街”、“麒龙金翠湾商铺”、“香港新瑞”的发售，“金阳商业广场”建材、超市等项目的招租，都取得了不错的业绩。
金阳一层临街铺面销售单价从8000—13000元不等，能够与白云、新添相对成熟的区域商业产品相比拟。
二、部分典型竞争楼盘调查：（见附件）
第二部分、江南各类产品价格体系分析及建议
一、江南国际花园价格体系建立的原则
价格策略是在一定的内外环境的背景下进行的，将受各种因素的阻碍，因此价格体系的建立必须在对各种阻碍因素进行深入细致分析的基础上制定。
价格策略要紧体现在与其他营销组合的协调配合、合理确定定价目标、灵活
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运用各种策略的定价方法。
也确实是讲，价格策略首先必须针对阻碍价格定位的因素，进行系统分析。
二、利用成本导向定价法制定江南国际花园均价（粗略的开发成本估算）：
1、地价及其三年资金成本15000万元，平均可售建筑面积地价625元（总可销售面积约为24万平米）
2、景观建筑成本平均150元
3、主体建筑成本平均1000元
4、主体配套设备平均100元（如：电梯等）
5、营销费平均90元（广告及顾问费按销售价3000元的3％计）
6、治理成本平均70元
7、配套费等150元
8、设计费30元
9、税收20元（按照销售价3000元的5.68%计）+4.95(预交所得税应该为10.63)
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9、其它100元
以上合计单位销售成本为2335元
按照房产业一般利润率20％计，用成本加层法计算，江南国际花园的销售均价约为2335×（1＋20％）＝2800元三、利用可比楼盘量化定价法制定江南国际花园的各类产品总体均价
本案物业类型以洋房、小高层、高层为主，附加少量联排不墅、独栋不墅。
目前项目所在片区即无同档次物业，也无同类物业，二手房交易量也极少，价格可参照性不强。
故本次测算仅以成都市其他近似区域同比物业的价格为基数，通过市场比较法来确定本项目均价。
1、洋房
我们将珠江湾畔、贝地·卢加诺、兴隆都市花园洋房作为本案洋房的参考价格。
1）产品各评价因素分值:依照购买者购买时，对各因素的侧重及阻碍消费行为的诱因等作为重要衡量因素。
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2)通过江南公司、天骜公司、业内人士等评分取样，具体分值计算如下：
3）参考均价计算
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修正后各相关楼盘价格Pi’
Pi’=( QX/ Qi)×Pi 注：Pi为销售均价
PA’=(QX/QA)×PA=78/75*2850=2964
PB’=(QX/QB)×PB=78/71*2520=2768
PC’=(QX/QC)×PC=78/81*2600=2504
各相关楼盘权重取值为Wi(考虑到与本项目的相似性及阻碍) WA=50% WB=20% WC=30%
PX =ΣPiWi
=PA’×WA+PB’×WB+PC’×WC+PD’×WD
=2964*50%+2768*20%+2504*30%
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=2787
2、联排不墅
我们将仁恒不墅、泉天下、山水黔城、中天世纪新城不墅中的联排不墅作为本案联排不墅的参考价格。
1）产品各评价因素分值:
2)通过江南公司、天骜公司、业内人士的评分取样，具体分值如下：
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