T308－００66地块项目计划立项可行性研究报告委托方:*＊**＊＊＊＊＊*＊***＊＊＊***估价方:深圳市英联国际不动产有限公司估价人员：宋星慧、刘小松、朱力瑛估价作业日期：20０3。
１２。
２0—200３。
12．24估价报告编号：深英评字第［２0031224]号目录一、项目总论1．１项目背景1.１.1项目名称１。
1.2开发公司１.１.３承担可行性研究工作的单位１.１。
４研究工作依据1．1。
５项目建设规模和内容１。
1.6项目开发手续1。
2可行性研究结论1。
2.１市场预测1．2.2项目建设进度１．2。
３投资估算和资金筹措1.2.4项目综合评价结论二、项目投资环境和市场研究2。
1市场宏观背景２．1．1全国投资环境2．１.２深圳市投资宏观背景2.1.３区域发展及前景预测2.1.4宏观市场与本项目发展借鉴2．２区域市场分析2.２．１区域市场界定2。
２。
2供给分析2.2．3需求分析2．2．４竞争分析2．2。
5典型物业调查2.2．6市场分析有关结论三、项目分析及评价3.１地块解析３．1。
1交通条件3。
１.2地形、地势3.1。
3水电气保障3。
1．4规划限制条件3.2项目SＷOT分析3。
3项目评价四、市场定位及项目评估４.1项目定位4。
2方案评估意见五、项目开发建设进度安排5．１有关工程计划说明5。
2施工横道图六、投资估算与资金筹措6。
1项目总投资估算6.1．1固定资产投资总额６。
１。
２流动资金估算6。
2资金筹措６．2。
1资金来源6。
2.2项目筹资方案6．３投资使用计划6.3．１投资使用计划６.３.２借款偿还计划七、销售及经营收入测定７。
1各类物业销售收入估算7.2项目销售回款计划7.3资金来源与运用分析7．4销售利润八、财务与敏感性分析8．1赢利能力分析８.2项目不确定性分析8．3社会效益和影响分析九、可行性研究结论与建议９。
1拟建方案的结论性意见9．2项目主要问题的解决办法和建议9.3项目风险及防范建议十、附表１0．1项目工程计划横道图10。
2项目开发成本估算表1０。
3项目销售收入与经营税金及附加估算表10。
4项目投资计划估算表10.5资金来源与运用表10．６损益及利润分配表1０.7现金流量表（全部投资）10.8借款偿还期测算表１0。
9敏感性分析表十一、附件1１。
１深地合字（1993）0２68号《深圳市土地使用权出让合同书》补充协议（5) 1１.2 宗地附图１１.３《深圳市房地产评估机构资质等级证书》复印件１1．4 《深圳市房地产估价人员执业资格证书》复印件致委托方函委托方:***＊*＊***＊＊＊**＊＊我公司接受委托，对位于深圳市南山区华侨城的T3０8－0０66地块进行项目计划立项可行性研究,该地块占地面积为11，330。
６平方米，总建筑面积为83，000平方米.目的是为委托方开发该项目提供参考依据。
经过实地查勘和市场调查，根据有关政策、法规和评估原则，选用科学合理的评估方法进行评定估算，确定被委托进行可行性研究的项目开发总成本为43，21６．5万元，利润为1１,２31.5万元，利润率为２6％，内部收益率为２３。
７６％。
（本报告各项附件与报告书具有同等效力，不可分割对待。
)勘察人: 评估人员审核：复审(中国注册房地产估价师）（中国注册房地产估价师)法定代表人:深圳市英联国际不动产有限公司2０03年１2月2４日一、项目总论1 .１项目背景1。
1 。
1项目名称沙河大厦（T308－0066地块）１。
1 。
2开发公司沙河实业股份有限公司沙河实业股份有限公司是一家由沙河实业(集团)有限公司控股的国内公众上市公司，总股本近亿股，以房地产开发与经营为主要业务，现已成功开发出荔园新村、侨洲花园、鹿鸣园、宝瑞轩、世纪村等十多个住宅小区近100多万平方米。
其中，首倡并全面探索、实践“国际文明居住标准”的总面积达3０万平方米的世纪村项目荣获“全国人居优秀推荐楼盘"称号，世纪村嘉和府已通过国家建设部“3A"性能住宅认定。
公司拥有丰富的土地储备，曾在全国率先实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度.连续多年被深圳权威资信机构评为“AAA"级信誉企业和深圳市守法纳税大户。
沙河实业股份有限公司着力实施名牌精品战略，致力于全方位开拓和多元化发展。
并通过资产重组，使得企业资产质量和盈利水平得以迅速提升,进而为社会提供更多优质产品服务和稳定的投资回报,确保了公司的可持续发展。
1。
１.3承担可行型研究工作的单位深圳市英联国际不动产有限公司1.1 ．4研究工作依据该项目用地规划设计要点要求、对该项目进行周密的市场调查,深入的市场研究等。
1.1 .5项目开发手续协议用地申请、规划选址、设计要点（《建设用地规划许可证》、办理用地手续（《土地使用权出让合同书》）、地名核准(《地名批复书》)、方案设计审查(《方案设计审查意见书》)、初步设计审查(《初步设计审查意见书》）、施工图核准（《建设工程规划许可证》)、单体市政工程报建（《市政接口工程规划许可证》)。
1.１。
6项目概况本项目位于深圳市南山区深南大道北侧，世界之窗对面。
基本数据如下：项目占地面积:1１330.6平方米项目建筑面积:8300０平方米其中：住宅建筑面积：21００0平方米办公建筑面积：１0０00平方米单身公寓建筑面积:39400平方米商业建筑面积：1２0００平方米书店建筑面积:３00平方米邮电所建筑面积：３00平方米1。
2可行性研究结论1.２.1市场预测本项目位于深圳市南山区华侨城片区。
该区域是深圳市高档住宅物业的密集区域，近几年随着世纪村、波托菲诺、翡翠郡等大型高档住宅物业及深圳湾填海区的开发,该区域的知名度得到了进一步的提升,片区房地产市场快速升温，为本项目开发带来契机.１.2。
2项目建设进度本项目２004年１0月动工，建设期24个月，２00６年10月竣工。
１。
2.3投资估算和资金筹措投资总额估算为４０３19.４万元，其中自有资金67５7．６万元,银行借贷资金13８３1．1万元，销售收入再投入１9730．７万元.1.2．4项目综合评价结论本项目总体区位较好,属房地产市场上升区域.本项目开发的物业类型消费群体需求较大。
在项目开发成本控制合理的情况下，本项目具有一定投资利润。
二、项目投资环境和市场研究2.1市场宏观背景2.1。
1．全国投资环境城镇住房制度改革深入推进,房地产市场体系逐步建立。
居民住房消费持续扩大，住房水平不断提高.过去五年，全国个人购买商品住房占商品住房销售额的比重由5４.５%提高到95。
3%.房地产开发投资快速增长，商品住房供求两旺.过去五年，全国房地产开发投资年均增长19。
５％。
2.１。
2.深圳市投资宏观背景200３年，全市共完成房地产开发投资4１1．12亿元，比上年增长2７.３4％，直至2004年商品房建设的投资比重进一步提高。
2．１.3。
区域发展及前景预测华侨城片区是深圳市自然景观和人文景观最为丰富的片区，已经成为成熟的高尚住宅区，拥有独立的人文景观、文化氛围和完善的配套优势，一直是房地产开发的热点片区。
发展前景看好。
2．１．４。
宏观市场与本项目发展借鉴总体房地产市场看好，本项目的开发入市符合市场供求所需,项目可行。
2。
2区域市场分析２。
2.1.区域市场界定本项目位于华侨城片区，习惯上华侨城片区是指沙河东路以东、侨香北路以南、侨城东路以西、滨海大道以北。
是深圳市的高尚住宅集中的区域。
2．２。
2.供给分析近几年随着世纪村、波托菲诺、中旅国际公馆、碧海云天等大型楼盘的持续开发，片区的供给量大。
2。
2.3．需求分析随着片区客源趋于广泛，未来片区房地产需求量较大。
2．2．4。
竞争分析片区近年总体市场供应量较大,特别是大盘供应较大如世纪村、波托菲诺、碧海云天等项目。
本项目设计开发具特色的项目,特别是利用成本的优势,合理确定比大盘略低的市场价格,本项目是可以快速实现利润的.2．2。
5.典型物业调查２．2.６。
市场分析和有关结论本项目从房地产宏观政策面看,具有相当的市场发展潜力.虽片区竞争楼盘供应较大,但在准确的项目定位和合理的价格确定条件下,本项目是可行的，并且会有一定的利润空间，是较具投资价值的项目。
三、项目分析及评价３．1地块解析３.１．1。
交通条件项目位于南山区华侨城片区,地处深南大道北侧,世界之窗对面。
交通非常便利，有１、21、１01、104、1１3、２0４、４33、451、462等几十路大、中巴经过.周边有民润超市３．1.2.地形、地势本项目地势平坦，地形基本规则。
3。
１.3.水电气保障本项目已达通水、通电、通气等“七通一平”.3。
1.４.规划限制条件项目用地性质：商业、办公、住宅、单身公寓项目容积率：≤７．３2建筑层数：≤３０层建筑覆盖率≤35％建筑退红线要求：东侧>2０米，南侧〉８米，西侧>1４米，北侧〉15米。
3。
2项目ＳWOT分析：根据对周边市场的调查及对本项目规划的初步了解，就项目优劣势、机会及威胁进行分析。
【优势】项目位于深南大道北侧，有一定的区位优势；项目正南面为世界之窗,环境好，景观好；项目周边交通便利,出行方便;项目所处片区为成熟片区，配套齐全；【劣势】项目所处为白石洲村，周边民房众多,环境复杂;项目规模不大，容积率高,自身配套不足.【机会】华侨城片区房地产市场的进一步升温;距离建设中的世界之窗地铁站仅一百余米,地铁的建成通车将进一步加强交通的便利程度，有“地铁上盖物业”概念；白石洲自然村的改造和管理的进一步加强.【威胁】周片区商品房供应总量较大,特别是大盘供应量大,对项目构成一定的威胁。
周边项目的开发，造成客户分流。
3.３项目评价综合来看，本项目优势和机会大于劣势和威胁，具有投资价值和市场竞争力。
四、市场定位及项目评估4.1．项目定位：总体定位中、高档商住物业。
建筑形式:高层住宅、单身公寓、办公及商业物业，其中地上三层为商业。
该类型物业就目前需求量和供给量来看，需求量大于供给量。
就其发展趋势，该类型物业正处于上升阶段。
本物业的及时推出，也正迎合了消费者的口味和喜好。
４。
２．方案评估意见：本项目市场定位合理，建筑类型满足目标客户群的需求.项目所在片区为今年房地产投资热点区域，在价格合理的情况下，本项目具较大的投资潜力。
五、项目开发建设进度安排5．１有关工程计划说明总工期:约２４个月（从２0０４年10月至２006年1０月）。
采取搭接式的施工方法。
当楼体主体完成三分之二时开始销售工作.5.２施工横道图详见附表1０．1六、投资估算与资金筹措6．1项目总投资估算6。
1。
1固定资产投资总额固定资产投资包括土地费用、前期费用及建筑费用：土地费用包括土地转让费和地价。
根据沙河实业股份有限公司与其第一大股东深圳市沙河实业（集团）有限公司于2００2年1１月28日签定的《“沙河大厦"委托开发合同书》约定：深圳市沙河实业(集团）有限公司将“沙河大厦”项目委托沙河实业股份有限公司对该项目用地进行重新规划、开发，沙河实业股份有限公司向深圳市沙河实业（集团)有限公司支付土地转让费９960万元。