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房地产估计-第九章假设开发法练习题参考答案

第九章 假设开发法练习题、单项选择题假设开发法是求取估价对象未来( C ),减去未来的正常开发成本、税费和利润等, 以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

A 、房地产价值C 、开发完成后的价值假设开发法在形式上是( B )。

A 、评估新建房地产价格的收益法的倒算法E 、评估新建房地的价格的成本法的倒算法C 、 评估房地产价格的收益法的倒算法D 、 评估房地产价格的成本法的倒算法假设开发法适用于具有( C )的房地产估价。

A 、投资开发价值E 、投资开发潜力 C 、投资开发或再开发潜力D 、投资开发前景 对于有规划设计条件要求,但尚未明确的待开发房地产, ( A )进行估价。

A 、难以采用假设开发法E 、可以采用比较法 C 、难以采用成本法D 、可以采用收益法 在选择最佳的开发利用方式中,最重要的是要( B )。

A 、选择最佳的规模E 、选择最佳的用途 C 、选择用途D 、选择规模 假设开发法的基本理论依据是( C )。

A 、替代原理E 、收益原理 C 、预期原理D 、假设开发原理 当估价对象具有潜在的开发价值时, ( D )几乎是惟一实用的估价方法。

A 、成本法E 、比较法 C 、收益法D 、假设开发法 假设开发法的计算公式中,如果是已经投入使用的费用,则它就( B )。

A 、作为扣除项目扣除E 、包含在待开发房地产的价值内 C 、需要根据具体情况确定是否扣除 D 、不能包含在待开发房地产的价值内 房地产开发具有(B )的特点,故其开发成本、管理费用、销售税费,开发完成后的 价值等实际发生的时间不尽相同,特别是一项大型的房地产开发项目。

A 、投资量大E 、周期长 C 、风险性大D 、开发费用投入时间变化大 对于发完成后的房地产价值、开发成本、管理费用、销售税费等的估算,在传统方法中 主要是根据( B )作出的。

A 、估价时的房地产状况B 、估价时的房地产市场状况C 、开发完成后的房地产状况D 、开发完成后的房地产市场状况 传统方法( B )各项支出、收入发生时间不同A 、要考虑B 、不考虑C 、有时要考虑D 、很少考虑 在传统方法中 ,投资利息和 ( B )都单独显现出来 ,在现金流量折现法中这两项都不单独 显现出来 ,而是隐含在折现过程中。

A 、投资利润B 、开发利润1、 2、 3、 4、 5、 6、 7、 8、9、 10、 11、 12、 E 、价值 D 、开发价值C 、投资收益D 、销售税13、开发经营期的起点是假设的( B )。

A 、开工日期B 、取得估价对象的时间C 、取得待开发土地的时间D 、开始出售开发完成后的房地产的时间14、开发完成后的房地产价值,是指开发完成时的房地产状况的( A )。

A 、市场价值 C 、实际成交价值 D 、开发价值15、开发完成后房地产价值所对应的时间通常是( B )。

A 、 购买待开发房地产时的那个时间B 、 开发结束时的那个时间C 、 开发结束,开始对外租售时的那个时间16、 投资利息估算只有在( B )才需要。

A 、比较法B 、传统方法C 、现金流量折现法D 、收益法17、 开发经营期的终点是( D )。

A 、 开发完成后的房地产竣工验收结束的时间B 、 开发完成后的房地产竣工验收合格的时间C 、 开发完成后的房地产竣工验收合格,交付使用的时间D 、 开发完成后的房地产全部租售完毕的时间18、由于假设开发法可视为成本法的倒算法, 所以,在实际估价中估算开发成本、 管理费用、销售税费时,可根据当地的( B )来分项估算。

B 、房地产价格构成情况D 、同查房地产价格情况 19、投资利息计息期的起点是该项费用发生的时间点,终点通常是( A )的时间点。

A 、开发期结束B 、租售期结束C 、租售期开始D 、交付使用二、多项选择题1、假设开发法适用于如下房地产的估价( ABDE )。

A 、生地、毛地 E 、熟地 C 、现房D 、旧房改建E 、旧房重建2、 运用假设开发法估价的效果如何, 除了对假设开发法本身的运用技巧掌握得如何外,还 要求有一个良好的社会经济环境,如: ( ABDE )。

A 、要有一个明朗、开放及长远的房地产政策E 、要有一套统一、严谨及健全的房地产法规C 、 要有一套完整的开发计划和管理制度D 、 要有一个稳定、清晰及全面的房地产投资开发和交易的税费清单E 、 要有一个长远、公开及稳定的土地供给出让计划3、 运用假设开发法估价,需要估算( ABCE )。

A 、开发成本 E 、管理费用 C 、投资利息D 、 待开发房地产的销售税费E 、 开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费4、 调查待开发土地的基本情况,主要包括( ACDE )。

A 、弄清土地的位置B 、价值A 、房地产市场情况 C 、房地产价格情况E 、弄清土地的周围环境C 、 弄清土地的面积的大小、形状、平整程度、基础设施通达程度、地质和水文状况等。

D 、 弄清政府的规划限制E 、 弄清将拥有的土地权利5、调查待开发土地的基本情况,弄清土地的位置,包括(ABD )。

A 、土地所在城市的性质E 、土地所在城市内的区域的性质 12、 在传统方法中,正确地估算投资利息需要把握( ABDEA 、应计息的项目B 、计息期的长短和计息方式C 、计息的范围D 、利率的高低和计息周期F 、 名义利率和有效利率三、判断题 1、 假设开发法是一种科学实用的估价方法,其基本理论依据与比较法相同,是替代原理。

( X )2、 成本法与假设开发法的主要区别是:成本法中的地价为已知,要求的是开发完成后的房地产价格;假设开发法中开发完成后的房地产价格已事先通过预测得到,需要求取的是土地 价格。

(V ) 3、 假设开发法更深的理论依据,类似于地租原理,只不过地租是每年的租金剩余,假设开发法通常估算的是一次性的价格剩余。

( V ) 4、 假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产估价,如待开发的土地、在建工 程、旧房、现房、期房等。

( X ) 5、 对于有规划设计条件要求, 但尚未明确的待开发房地产, 难以采用假设开发法进行估价。

C 、 土地面积的大小D 、具体的坐落状况 6、 调查待开发土地的基本情况,弄清政府的规划限制,主要包括( A 、弄清规定的用途E 、弄清容积率 D 、 弄清楼层层高D 、弄清建筑结构 7、 选择最佳的开发利用方式包括(CDE )等的确定。

A 、结构E 、构造 D 、 规模 E 、档次8、 待开发房地产投资开发前后的状况包括有(A 、估价对象为生地,将生地开发为毛地E 、 估价对象为毛地,将毛地开发为生地C 、 估价对象为毛地,将毛地开发成在建工程D 、 估价对象为熟地,将熟地建成房屋E 、 估价对象为熟地,将熟地开发成在建工程9、 待开发房地产在投资开发后的状况有(BE E 、熟地 E 、房屋 ABC )。

C 、 C 、 弄清建筑高度 用途 BD )。

)。

A 、毛地D 、生地C 、 在建工程 10、运用假设开发法估价必须考虑货币的时间价值, 采用计算利息的含土地) 但考虑货币的时间价值可有 ( AB )。

A 、采用折现的方式C 、采用现金流量计算的方式E 、 采用房地产价格变动率的方式11、 开发经营期可分为( ABEA 、前期 D 、勘测设计期 )。

B 、 D B 、 E 建造期租售期 C 、施工准备 )。

(v )6、在实际中运用假设开发法估价结果的可靠性如何,关键取决于下列两个预测:1、是否根据房地产估价的合法原则和最高使用原则,正确地判断了房地产的最佳开发利用方式;2、是否根据当地房地产市场行情或供求情况,正确地预测了未来开发完成后的房地产价值。

( v )7、运用假设开发法估价的效果如何,除了对假设开发法本身的运用技巧掌握得如何,还要求有一个良好的社会自然环境。

(X )8、弄清土地的位置,包括3个层次:1、土地所在城市的性质;2、土地所在城市内的区域的性质;3、具体的坐落状况。

弄清这些,主要是为选择最佳的开发利用方式服务。

(X )9、弄清土地的面积大小、形状、平整程度、基础设施通达程度、地质和水文状况等。

弄清这些,主要是为预测未来开发完成后的房地产价值、租金等服务。

(X )10、弄清政府的规划限制,包括弄清规定的用途、建筑高度、容积率等。

弄清这些,主要是为选择最佳的土地用途服务。

(X )11、弄清将拥有的土地权利,包括弄清权利性质、使用年限、可否续期,以及对转让、出租、抵押等的有关规定等。

弄清这些,主要是为估算开发成本、费用等服务。

(X )12、选择最佳的开发利用方式包括用途、规模、档次等的确定。

这些内容的确定都要在城市规划许可的范围内选取。

(v )13、在选择最佳的开发利用方式中,最重要的是要选择最佳规模。

(X )14、运用假设开发法最基本的公式估价,一是要把握待开发房地产在投资开发前的状况;二是要把握投资开发后的房地产经营方式。

(v )15、传统方法对开发完成后的价值等的估算,是根据估价时的房地产市场状况作出的,基本上是静止在估价作业期时的数额;而在现金流量折现法中,是模拟开发过程,预测它们在未来发生时所发生的数额。

(v )16、传统方法用计算利息方法来计算各项支出、收入发生的时间不同,计息期通常到开发完成时止。

(X )17、现金流量折现法要法要求折现率既包含安全收益部分(利率),又包含风险收益部分(利润)。

(v )18、开发经营期的起点是(假设)取得估价对象(待开发房地产)的时间,即估价时点,终点是将开发完成后房地产全部租售完毕的时间。

(v )19、开发期的起点与开发经营期的起点不同,终点是按照正常情况估算的开发完成的时间。

( v )20、对于将土地建成房屋的情况来说,开发期又可分为前期和建造期。

前期是从待开发土地到施工结束的这段时间。

(X )四、计算题1、有一成片荒地需要估价,获知该成片荒地的面积为5 km2,适宜进行“五通一平”的开发后分块后有偿转让,可转让土地面积的比率为65%,附近地区与之位置相当的“小块” “五通一平”熟地的单价为1200元/ m2,开发期需要3年,将该成片荒地开发成“五通一平” 熟地的开发成本、管理费用等估计为每平方公里 2.8 亿元,贷款年利率为6%,投资利润率为12%,当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的6%,买方需要缴纳的税费为转让价格的3%。

试用传统方法估算该成片荒地的总价和单价。

参考答案:总价11.803亿元单价236.06元/m22、需要评估一宗“七通一平”熟地2012 年10 月的价格,获知该宗土地的面积为7000 m2,土地剩余使用年限为45 年,建筑容积率为4,适宜建造商品住宅,预计取得该土地后建造该类商品住宅的开发期为 3 年,建筑安装工程费为每平方米建筑面积1500 元,勘察设计等专业费及管理费为建筑安装工程费的8%,第一年需投入建筑安装工程费、专业费用及管理费的30%,第二年需投入40%,第三年需投入30%。

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