丽水市现代中药创新产业园项目丽水市工商业联合会二〇一七年十一月一、项目背景（一）项目选址和基础条件丽水经济技术开发区概况丽水经济技术开发区1993年设立，2014年升级为国家级经济技术开发区，截到2015年末，丽水经济技术开发区管辖范围内规划面积11537公顷，其中：经国务院批准面积565公顷，通过委托代管方式实际管辖的示范辐射区面积10972公顷。

开发区位于丽水市区西南方，是丽水城市总体规划“一江双城”框架下的南城新区，也承载着丽水城市规划的“北居中闲南工”定位中的休闲产业发展和生态产业集聚的两大功能；先后被列为国家级园区循环化改造示范试点、浙江省开发区生态化建设试点园区、浙江省两化融合绿色安全制造信息化试点园区；是国家火炬智能装备与机器人特色产业基地。

2016年，开发区实现地区生产总值59.8亿元，规上工业增加值43.5亿元。

（一）项目选址和基础条件区位周边配套浙江省丽水经济技术开发区位于丽水市区南部，北临南明山风景区和瓯江，南依大梁山，西接碧湖镇，东连330国道。

金丽温高速公路从西北往东南斜穿经济开发区，丽龙高速公路与金丽温高速公路在富岭组团设置互通。

金丽温高速公路在水阁组团的绿谷大道互通，可以直达南城新区与主城区。

项目距上海市320公里，距杭州市200公里，得益于金丽温高铁的开通，属于两小时交通圈，地理位置优越，交通便捷。

（二）项目建设必要性是带动丽水市中药产业的转型升级的需要丽水市是国家级生态示范区，全市蕴藏中药材（包括栽培、养殖品种）2033种，占全省的85.2%，中药材资源十分丰富。

但从加工生产环节来看，丽水市中药企业总体规模小，龙头企业少，相当一部分企业生产技术和装备水平落后，市场开发能力和管理水平低，高技术含量与高附加值产品少，缺少大型的中药饮片及中成药生产企业，缺乏自主知识产权的中成药和市场盈利丰厚的品牌产品，企业市场竞争力总体较差。

因此，中药产业发展前景不容乐观，亟需建设引领性、创新性载体带动产业转型发展。

（二）项目建设必要性是促进丽水市大健康生物医药产业发展的需要近年来，浙江非常重视健康产业发展，早在2012年省政府就提出了“健康浙江”发展战略。

2013年9月国务院出台《关于促进健康服务业发展的若干意见》以后，省政府将健康产业列为全省重点发展的万亿级产业，出台了一系列支持产业发展的政策“组合拳”，全力促进健康产业加快发展。

在健康产业扶持政策的引导下，“十三五”以来，全省健康产业基础逐步加强，规模不断扩大，结构更趋优化，新业态新产品层出不穷，产业发展总体呈现蓬勃向上的良好态势，健康产业正成为我省经济发展的新动能新优势。

丽水市境内自然资源丰富，素有“天然药园”、“绿色基因库”之称，丽水市做大健康产业市场拥有得天独厚的自然条件。

（二）项目建设必要性是强化现代中药研发能力，发挥特色医药优势的需要中药产业与其他生物技术产业类似，是一种高投入、高利润、高风险的高科技产业，需要大量的科研投入。

中药产业大量的研究，需要依靠政府、科研单位、企业多方面的投入，丽水中药生产企业规模普遍较小，科研投入有限，中药企业科研投入占销售额不足2%。

技术创新能力弱，新产品开发水平较差，突出表现在制剂研究能力较差，没能有效带动我市中药材的深度开发和利用。

丽水丰富的药用菌资源优势没得到充分的利用和发挥，目前利用药用菌资源生产的中药品种只有灰树花胶囊一个，其他大部分都是以提取物、食品和保健品的形式生产销售，技术含量、附加值和规模化程度低，没有充分的利用好丽水丰富的药用菌资源优势。

畲医药是传统民族医药，具有独特的疾病观、疾病分类法和特殊疗法，在应用、传承、研究畲医药方面具有独特的区域优势。

然而，到目前还没有形成标准化、规范化和规模化种植的畲药药材基地，没有一个自主挖掘、研究和开发的畲药中成药品种，畲药蕴含的巨大经济潜力没有得到很好的开发和利用。

本项目建设可有效强化现代中药研发能力，发挥特色医药优势。

（一）功能定位为中药企业创业者的创业活动提供服务，通过向创业企业提供研发、生产、经营的场地，通讯、网络与办公等方面的共享设施，系统的培训和咨询，政策、融资、法律和市场推广等方面的支持，降低创业企业的创业风险和创业成本，提高企业的存活率和成功率。

为创业者提供良好的创业环境和技术条件，帮助创业者把发明和成果尽快形成商品进入市场，并提供综合服务，帮助新兴的小企业迅速长大形成规模，为社会培养成功的企业和企业家。

发挥在企业、高校、研究院所、政府之间的桥梁与纽带作用，依托高校、科研院所，对具有市场潜力的技术进行工程化、商品化开发和综合集成服务，向企业进行技术扩散和转移，促进产业技术升级和产品结构调整，建立区域性工业技术辐射源，对企业提供共性技术服务，为客户提供经济情报信息和综合咨询服务。

（二）目标效益项目的建设，可以进一步增加开发区“造血”功能，形成年工业产值8亿元的现代中药产业综合体，每年上缴税金1600万元，新增就业岗位500个，极大促进丽水市大健康生物医药产业发展。

项目建成投产后，可促进产业链上游的中药材种植业规范发展、稳步增长，也可带动产业链下游生物资源的品牌创建、市场推广，同时可完善中药材溯源、检测、研究等相关配套，带动丽水现代中药产业的转型升级，促进大健康生物医药产业发展。

功能构成建成物业包括制药厂房，检测、公共实验室、展览馆、食堂等服务空间，以及研发办公和商务休闲空间。

建设规模项目用地面积66667平方米（约合100亩）；地上建筑总面积85000平方米，其中，制药厂房50000平方米，检测、公共实验室10000平方米，展览馆2000平方米，研发办公和商务休闲用房18000平方米，食堂等服务用房5000平方米；地下建筑总面积25000平方米；项目建筑总面积110000平方米。

总体效果图示意局部效果图示意（一）投资估算项目投资估算表序号工程或费用名称数量单价单位金额（万元）一工程费用29377.00 1制药厂房500002000元/m210000.00 2检测、公共实验室100002500元/m22500.00 3展览馆20003000元/m2600.004研发办公和商务休闲用房180002500元/m24500.00 5食堂等服务用房50002200元/m21100.00 6地下室250003300元/m28250.00 7道路及铺装工程20000220元/m2440.008绿地景观工程12000300元/m2360.009围墙、大门1100700元/m77.0010室外给排水、消防工程6666760元/m2400.00 11室外配电工程66667120元/m2800.00 12电梯1425万元/台350.00 小计29377.00 二工程建设其他费用4468.30 1土地费用10020万元/亩2000.00 2建设管理费29377.00 0.8%235.023建设管理其他费29377.00 0.8%235.024工程勘察、设计费29377.00 2.5%734.425工程监理费29377.00 2%587.546可行性研究费1项20.007环境影响评价费1项10.008白蚁防治费850001元/m28.509场地准备及临时设施费29377.00 0.8%235.02 10工程保险费29377.00 0.22%64.6311生产准备及开办费29377.00 1.1%323.15 12水土保持补偿费 1.00 项15.00 小计4468.30 三预备费1692.30 1基本预备费33845.30 5%1692.30 合计35537.60（二）财务评价基础数据及参数选取1、编制依据本项目财务评价的编制依据可行性研究报告推荐的技术方案、建设条件、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）及现行有关要求。

2、财务价格房屋出租价格：根据丽水经济技术开发区当地实际情况，按稍低于现行市场价收取，地上建筑平均按30元/平方米•月计算；地下建筑平均按15元/平方米•月计算；物业管理费：按0.5 元/平方米•月计算；物业管理成本：按物业服务费收入的40%计；税收：根据财政部国家税务总局《关于科技企业孵化器有关税收政策问题的通知》（财税[2007]121号）和有关规定，免缴纳房产税、城镇土地使用税、出租场地、房屋、提供服务收入营业税，所得税享受优惠，按照15%计算，不出售房屋，不缴纳土地增值税。

3、项目计算期项目计算期包括建设期与运营期，取17年，其中建设期2年，经营期15年。

4、运营负荷建成后房屋出租率第一年为60%，以后各年均为100%。

5、其他计算参数其他计算参数按国家和行业有关法规并结合项目的具体情况选取，如：建筑折旧：平均年限法，净残值率0%，折旧年限50年；维修费：按固定资产折旧额的30%计；可收回固定资产价值为固定资产原值减去已计提折旧。

（二）财务评价财务分析本项目功能为现代中药创新服务综合体，总投资35537.6万元，分析过程如下：项目财务收益主要为房屋租金收入、物业管理收入和提供服务所得收入。

1、收入项目建成面积110000㎡（地上85000㎡、地下25000㎡），该项目全部建成后平均每年的收入估算如下：房屋租赁：（30元/㎡•月×85000㎡+ 15元/㎡•月×25000㎡）×12月＝3510万元；物业管理收入：以出租面积计算，平均0.5元/平方米•月，年收入66万元；服务收入：为企业提供商务、咨询、代理、融资等服务，估算年收入350万元。

合计年均收入3926万元。

2、成本工资及福利费：年均120万元（按人均工资6万元/年计）；房屋折旧费：50年期折旧，年均计提折旧588万元无形资产和递延资产摊销：15年期摊销，年均摊销20万元维修费：按折旧费30%计提，年均176万元物业管理成本：年均26万元（按物业服务费收入的40%计）经营费用：年均196万元（按营业收入的5%计）其他成本费用：年均79万元（按营业收入的2%计）合计年均成本：1205万元/年（二）财务评价☐利润测算项目测算年营业收入为3926万元，总成本费用为1205万元，年利润总额为2721万元。

各年实现利润按15%交纳所得税，所得税后利润为2313万元。

☐财务效益评价投资收益率：投资年收益率=2721/35537.6*100%=7.7%。

静态投资回收期：静态投资回收期=累计净现金流量开始出现正值年份数-1+（上年累计净现金流量绝对值/当年净现金流量）所得税前静态投资回收期测算约为13年（不含建设期）。

本项目投资年收益率为7.7%，静态投资回收期所得税前为13年（不含建设期），投资收益率及投资回收期合理。

同时，项目的清偿能力较强，具有投资上的低风险性，因此在财务上是可行的。

五、结论项目的建设，可以进一步增强丽水经济技术开发区的吸引力、竞争力，引进更多投资者和企业入驻，创造更多的就业岗位和发展机会。