根据我公司掌握的资料，并结合估价对象的具体情况，经调查与估价对象处于同一供求圈和相似区位内具有可比性的相同用途的物业年租金水平，最终确定待估房地产所在区域的平均年租金为110元/m2，估价对象区域内一般房屋出租为整租，有效出租面积为100%，根据估价师对估价对象周围的住宅用房的出租情况的调查，平均出租率为95%，故：
单位面积有效毛收入=110元/m2×100%×95%＝104.5元/m2
1.2、确定委估房地产年总费用
委估方对外出租委估房地产时，所发生的费用主要为维修费、管理费、保险费、税金，其他费用由承租方负担故委估房地产年总费用构成如下：
1.2.1管理费：指对出租房产进行的必要管理所需的费用，按年租金的3%计，即管理费为：
单位面积管理费=单位面积年租金×2% =104.5元/m2×3%=3.14元/m2
1.2.2维修费：维修费是指为保障房屋和设备正常使用每年需支付的修缮费。

参考实际维修费，按建筑物重置价的1%计算。

据徐州市物价局、徐州市房屋管理局文件，结合建筑物实际情况，确定混合结构房屋重置价为745元/m2。

则：
单位面积维修费=745元/m2×1%＝7.45元/m2
1.2.3保险费：指房地产所有人为使自己的房地产避免意外损失而向保险公司支付的费用。

按房屋重置价乘以保险费率2‰计算，即：
单位面积保险费=745元/m2×2‰=1.49元/m2
1.2.4税金：
税金是指房产所有权人按有关规定向税务机关缴纳的房产税、营业税、城市建设维护税、教育费附加等。

(1)房产税：依据税法及徐州市税务部门提供的资料，房产税以房屋年租金的12%计。

(2)营业税：营业税取房屋年租金的5%。

(3)城市维护建设税：据徐州市税务部门提供的资料，市区城市维护建设税为营业税的7%。

(4)教育费附加：教育费附加为营业税的4%。

上述税金合计为建筑物年租金的17.55%
单位面积税金＝104.5元/m2×17.55%＝18.34元/m2
单位面积总费用＝单位面积管理费+单位面积维修费+单位面积保险费+单位面积税金
＝3.14元/m2+7.45元/m2+1.49元/m2+18.34元/m2
＝30.41元/m2
1.3确定委估房地产年纯收益（a）
单位面积纯收益＝单位面积年有效毛收入-单位面积年总费用
＝104.5元/m2-30.41元/m2=74.09元/m2
2、确定资本化率（r）
2.1还原率的确定
土地还原利率实质上是土地投资成本的收益率。

我们采用安全利率加风险调整值、投资风险与投资收益率综合排序插入法二种方法综合确定。

(1)根据目前房地产销售市场，购买土地使用权，银行通常提供70%的抵押贷款，贷款年利息率为5.31%，土地投资商自有资金的收益率一般要求8%~12%，根据投资复合收益法测算土地还原率为7.63%~8.83%。

(2)取中国人民银行2008年12月23日公布的一年期存款利息率2.25%为安全利率，根据徐州市有关部门提供的资料，经与徐州市国土资源局有关人员咨询后，发现目前该地区土地投资存在一定风险，风险调整率一般在3%~5%之间，故在选取土地还原利率时考虑到土地投资风险因素以及银行一年期的存款利息率，测算土地还原利率为5.25%~7.25%。

综合考虑上述二种方法测算的土地还原利率，最终评估确定土地还原利率为7%。

2.2房地产还原利率的确定
一般而言，房地产还原利率比土地还原利率高1%左右，故本次评估估价对象的还原利率取8%。

3、确定收益年限（n）
估价对象为混合结构，其建筑物耐用年限为50年，至估价基准日暂未使用，尚可使用50年。

估价对象的土地设定为出让土地，在估价基准日2009年4月
18日，土地剩余使用年限设定为70年，根据“孰短原则”房屋的剩余使用年限为50年。

根据估价师对估价对象所在区域的住宅用房历年出租状况的调查分析，租金收益平均每年上涨约4%。

4、确定估价对象价值（v）
根据前述公式，估价对象单位面积评估价值计算如下：
V=
]
1
)s
1(
1[s
n
n
）
（r
r
a
+
+
-
-
=74.09元/m2÷（8%-4%）×[1- （1+4%）50/(1+8%)50] =1571.49元/m2。