A.5000 B.5550 C.6250 D.6500 2 某评估机构以2005年1月1日为基准日对A企业进行整体评
估，已知该企业2004年实现纯利润100万元，经调查分析， 预计该企业自评估基准日起第一、二、三年内每年的纯利润 将在前一年的基础上增加4％，自第四年起将稳定在第三年 的水平上，若折现率为10％，无限期经营，则该企业评估价 值最接近于（ ）万元。
t
1 135.01(万元) 1 n t 1 r
1 评估某收益性资产，评估基准日后的第1年的预期净收益 为500万元，且经专业评估人员测定认为，其后各年该资产 的净收益将以2％的比例递增，设定的资本化率为l0％，资 产效用永续，该资产的评估值最接近于（ ）万元。
n
P
F n F 1 i n 1 i
2.3 年金的终值
年金的终值是指每年支付或收到一笔款项，在若干年后积 累的总金额。 设A为年金，n为期限（年数），i为利率，F为终值，F/A表 示1元年金终值，则年金总值为：
F A A1 i A1 i A1 i
风险报酬率估测方法： Rr Rp Rf Rt Rn ①风险累加法： ②风险报酬系数法： ③系数法
Rr b v
④专家打分法
⑤经验判断法
二 资产评估基本方法之收益法
1、收益法基本含义
收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值判 断资产价值的各种方法的总称，是依据西方经济学预期效 用理论，根据将利求本思路，采用折现方法判断资产价值 的一种技术规程。
n
F 1 i 1 A i
n
其中：
1 i n 1
i
也称年金终值系数。
案例：每年年末支付100元，年利率10%，到第三年末的基 金总额是多少？ 2.4 由终值求年金 指先知道终值，然后再计算含利息的年金是多少。
由公式
1 i 1 F A i
n
例如：某项目一次投资248.70万元，回收期为3年，年利率 10%，求每年年底至少应该收回多少，项目才可行？
2.7 无限期年金的现值计算 由公式
1 i 1 P n A i 1 i
n
1
1 1 i n i
P 1 A i
当n趋于无穷时， 1 1 i 则
P A i
n
趋于零，故，
例：当年金为100元，年利率为10%时，求无限期年金累计 总现值。
3 折现率
3.1 折现率的概念 定义：折现率是一种期望投资报酬率，是投资者在投资风险 一定情况下，对投资所期望的回报率。 折现率与资本化率：没有本质区别，只是习惯叫法不一样。
3.2 折现率确定的一般方法
2、收益法应用的基本前提
①被评估资产未来预期收益能够被预测并货币化
②承担风险可以被预测并货币计量 ③预期收益年限可以被预测
3、收益法应用的基本程序（略） 4、收益法基本参数
4.1 收益额
注意几点： ①资产收益额是未来预期收益，而不是现在或过去收益。 ②资产收益是客观收益，而不是实际收益。 ③不同类资产收益额表现形式不一样，如企业收益额表现为
后各年的收益将以2％的比例递增，设定的折现率为l0％，该 房地产的评估值最接近于（ ）万元。
A.555 B.560 C.625 D.650
净利润或净现金流，房地产通常表现为纯收益。
4.2 折现率（略） 4.3 收益期限
5、收益法中的部分具体方法
5.1 纯收益不变 ①收益期限无限（见2.7） ②收益期有限
A P r 1 1 1 r n
5.2 纯收益在若干年后不变
①无期限收益 ②有限期收益
（1）永续经营条件下评估过程： 首先，确定未来5年的收益现值：
现值总额P1 Ri 12 15 13 11 14 i 1 10% 1 10%2 1 10%3 1 10%4 1 10%5 i 1 1 r 12 0.9091 15 0.8264 13 0.7513 11 0.6830 14 0.6209 49.277万元
（1）未考虑通货膨胀： （2）考虑通货膨胀：
r Rg Rr
r Rg Rr IP
无风险报酬率 Rg 确定：通常参照国库债利率或同期银行存
款利率。
经济风险
系 统 性 风险
风险 构成 非 系 统 性风 险
利率风险 购买力风险 政策风险 技术风险 信用风险 道德风险
图1 风险构成示意图
资产评估基本方法——收益法
主讲内容： 1 货币的时间价值 2 货币时间价值的计算方法 3 折现率 （资本化率） 4 收益法基本原理及其具体方法
一、资产评估基本财务知识
1 货币的时间价值
1.1货币时间价值的涵义 货币时间价值：货币随着使用时间的推移而发生的增值。 说明：货币本身不会增值，只有在不断运动中作为生产资 金，与劳动力结合才能增值。 1.2 利息 利息反映平均利润在金融家与企业家之间的分配。利息率 取决于平均利率，也取决于资金供求关系。通常包含纯利
A.1103 B.1114 C.1147 D.1310
3 某收益性资产，评估基准日后可使用年限为30年，每年收益 为20万元，折现率为10％，其评估价值最接近于（ ）万元。 A.178 B.180 C.188 D.200 4 某被估房地产自评估基准日起剩余使用年限为30年，经专业 评估人员分析，评估基准日后第一年的预期收益为50万元，其
Ri A P i n 1 r r 1 r t 1
n
Ri A P i t 1 r r 1 r t 1
t
1 1 n t 1 r
5.3 纯收益按等差级数变化 ①纯收益按等差递增、无限期： ②纯收益按等差递增、有限期：
设A为年金，n为期限，i为利率，P为现值，P/A为一元年金 的现值，则：

P A1 i A1 i A1 i
1ห้องสมุดไป่ตู้2
n
（1） （2）
（1）式两边同乘以（1+i），则
P1 i A A1 i A1 i
1
n 1
（2）-（1），得，
P 1 i 1 n A i 1 i
n
也称年金现值系数
案例：每年支付1000元，年利率10%，3年的年金总现值为 多少？
2.6 由现值求年金 先知道现值总额，求每年等额的收支数：
A i 1 i P 1 i n 1
P(1+ni)
P(1+i)n
2 货币时间价值的计算方法
概念解释：现值；终值；年金；折现。
2.1 整付终值
整付终值是指货币一次性收到或支付后，经过一段时间，在 某一时点上（通常为年末）的价值。
计算公式：
2.2 整付现值的计算
n F P 1 i
整付现值是指若干年后收到或支出一笔款项，按一定年利率 折合成的现值。 公式推导：由 F P1 i
2 n 1
（1）
年金终值系数求解演绎： （1）式两边同时乘以（1+i），则：

2 3 n F 1 i A1 i A1 i A1 i A1 i （2）
（2）-（1）：
F 1 i F A1 i A
率、通货膨胀率和风险报酬率。
1.3 单利和复利 单利计算时，只计算本金的利息。 计算复利，不仅要计算本金利息，也要计算利息的利息。
表1 利息计算表
单利 第一年末的F P(1+i) 复利 P(1+i)
第二年末的F
……
P(1+2i)
……
P(1+i)P(1+i)=P(1+i)2
……
第n年末的F
5
其次，将第6年以后的收益进行资本化处理，即
A 14 P2 140 R 10%
Ri A P 49.277 140 0.6209 136.2037 (万元) i n 1 r r 1 r i 1
5
（2）50年收益价值的评估过程：
Ri A P i t 1 r r 1 r t 1
n
A i F 1 i n 1
i A F n 1 i 1
案例：要在第三年末积累一笔1000元的基金，年利率为10%， 那么每年年末应支付多少？
2.5 年金的现值
是指每年的收入或支出一笔等额的款项，均按年分别折合为 现值，其现值总和。
A B 1 B n P ( 2 ) 1 n r r 1 r r 1 r n
A B P 2 r r
5.4 纯收益按等比级数变化（略）

被评估资产预计未来5年收益额分别为12万元、15万元、 13万元、11万元和14万元。假定从第6年开始，以后每年收 益均为14万元，确定折现率和资本化率均为10%。试利用收 益途径及其方法确定被评估资产在永续经营下和经营50年条 件下的评估值。