地块 产业评分
解放碑 20
沙坪坝
观音桥
南坪
杨家坪
15
20
15
10
解放碑是城市中心，服务全市，支撑力优势明显 沙坪坝：人口聚集度高，教育产业、微电子园、物流基地、上桥、井口等高科技、现代制 造业基地聚集，是未来重庆产业拓展的又一热点地区。 观音桥：人口聚集度高，北部新区高新园 北部新区拥有很强的现代制造业。 南坪：经济技术开发区南部园区，茶园工业区、信息产业工业区、丹桂工业区、回龙工业 区、综合贸易区。 杨家坪：
南坪
杨家坪
3.
基础配套设施状况
基础设施影响下的土地价值分析：
基础配套对土地价值的影响主要体现在城市配套对地块的辐射影响。地块中公 用服务设施(市民活动中心、公园、体育场馆)的设置情况或地块与城市主要公共服 务设施的距离。
辐射区基础配套（考虑辐射半径为三公里，人的正常步行速度为3-5公里/小时）
影剧院游乐用地
体育场馆
4.
文化认知度
城市发源地 重庆名片 沙瓷文化象征 文化认知度高 世人认识重庆的窗口
地块

观音桥 10
南坪 10
杨家坪 10
5.
环境条件
环境影响下的土地价值分析 ＊ 环境对土地价值的影响分析主要体现在大型公园及现有工厂及车道对环境的正面或负面影响。 ＊ 公园、自然水体等对土地价值的影响主要体现在其景观带对沿线土地价值的提升。 ＊ 区域地块内的工厂及车道对环境影响主要体现在污染与噪音等方面的负面影响。 环境影响下的土地价值判断的分析方法 *环境对土地价值的影响分为正面与负面影响之分，故环境影响因子的权重有正有负，但是它 们的绝对值之和为100％
动态引导——深入思考老城区开发、建设、管理的特点，在上述研
究基础上，制定分类型、分阶段的动态规划导则，为政府实施有效管理 提供依据。
技术路线
外围要素研究
城 市 发 展 脉 络 地 区 功 能 地 区 交 通 文 化 解 读 五 大 商 圈 对 比
研究与认知 本体特征认知
总 规 解 读 业 态 分 析 支 撑 系 统 发 展 特 色 现 状 分 析
主题观光游乐影视
太空馆、香港文化中心、历史博 物馆、九龙公园、海洋中心、购 物中心、餐饮、影视等多个观光 景点 从服务九龙 香港 到国际知名颇
定位思考
重庆各中心区影响要素分析——特尔菲法
1.
商服繁华程度
商业营 业面积
商服繁华程度分析主要考虑的是，地块本身在城市中的地位，现状对周边土地价值的影响。具体 指标要素为：商业营业面积、年销售额、社会零售总额、日均人流量等要素。为商服影响因素下 的地块价值如下表所示：
观音桥
步行街主要出入口周围不停靠公交 过街设施齐全,在人车交通冲突点上都有过街设施 整个片区是外围环路加内部尽端逆时针单行四车道环线 城市交通与商圈交通的分流，完全独立，舒缓了商圈的交通压力。 规划在建：南北向车辆专用下穿道，双向六车道，过境交通压力减小；地面交通形成两 循环道；设置岛式公交停车港；四层换乘，即第一层为地面交通；负一层为人行系统； 负二层为轨道线路；负三层为下穿道。 现状人车冲突较大，交通可达性差，车流量大，红绿灯过多，拟建天桥及地下通道。
现阶段重庆中心还是商圈阶段
商圈是城市发展一定阶段的产物，以商业休闲为主要功能， 能够满足城市基本的生活需求；重庆是自然力分割成的多组团 城市，产生多商圈是必然。但是，重庆又是一个发展不均衡的 城市，各组团的发展阶段是不同的。沙坪坝的发展已经进入了 一个转型阶段，其核心也到了一个转型阶段，核心的支撑力和 认知度直接关系地区发展水平。 原有的商圈发展思路一直从所在地区自身发展的基本需求。 但对于沙坪坝这个具有特殊身份和特殊发展阶段的地区来讲， 他的中心在考虑自身完善的基础上，更应考虑其应当给重庆带 来什么？是兴奋还是平庸？ 沙区和渝中区是阶段最成熟、最前面的两个区，而且沙区身 份特殊。商圈不能支撑下一个阶段沙区发展需求，对沙区老城 转型不利。
食品饮料、烟草、 纺织品、日用百货 等
沙坪坝
地块 度
30万人 次(2006 年)
超过30亿元 （2002 年）
87.85亿元(2005 年) 65.1（2006年）
百货、家电、IT产 品、图书等
解放碑
20-30万 人次 (2005年)
沙坪坝 15
观音桥 15
观音桥 商服繁华程
42.92亿元 (2005年) 57.79亿元 (2006年)
西靠中梁山，东北临嘉陵江，规划南侧有带 状绿地。交通污染严重，西南有部分工业和 仓储用地。南侧为铁路，周边环境污染较重。 主要为交通污染。 西南方向有工业区 西南方向有工业区
观音 桥 杨家 坪 南坪
内部有嘉陵公园，区内海洋公 园在10分钟步行范围内 无 无
无 有 无
6.
产业支撑力
产业积聚对土地价值具有提升作用；依据产业集 聚程度与规模的差异，不同的产业对土地价值影响存 在着差异。分析目前分布于重庆市内的各大产业园区 对各商圈的影响。测算出每一产业园对土地价值的影 响值，根据权重累计出每个网格的土地价值。 由以上分析，产业评分如下表所示。
地块
环境因素评分
*公园、自然水体、步行街、工业、交通对土地价值影响权重分别为 35％、 解放碑 沙坪坝 观音桥 南坪 杨家坪 25％、-25％、-15％*测算出每一环境影响因子对土地价值的影响值，根 据权重累计出每个网格的土地价值由以上分析，环境影响下的土地价值 10 10 20 15 15 评分为下表所示。
香港RBD– 九龙

办公
酒店
文化创意 商业
中心发展：依托原有的商 业圈，结合不同商业圈的 自身特征，形成不同的升 级模式。中环ＣＢＤ，九 龙尖沙嘴地区为核心，沿 弥敦道整合商业业态，酒 店，办公服务，大力发展 具有地区影响力和吸引力 的文化设施、商业、购物 中心、游乐园、娱乐场所， 形成了“游憩商业区”Ｒ ＢＤ（城市文化、城市旅 游、休闲、娱乐集中地） 成为香港发展城市旅游和 购物的核心之一。吸引力 巨大拓展至全球。大屿山 结合迪士尼后也被称为Ｒ ＢＤ。后将城市中心区形 成的ＲＢＤ引申为ＴＢＤ。 反思： ＲＢＤ的形成： 城市文化聚集地、发源地、 认知度高 自发性商业聚集、繁华程 度高 交通发达、可达性、对外 交通辐射力强 具有可塑造的城市空间。 后生化的高端产业平台。
南坪
超过30万㎡ (2002年)
核心区4050万，步行 街8-10万人 次 (2004年)
超过30亿元 （2002 年）
72.3亿元(2006 年)
餐饮、百货、家电、 汽车及零配件、药 品等
2.
交通可达预期分析
公交 轨道交通 解放碑 沙坪坝 观音桥 杨家坪 南坪 3 3 2 1条临近 公交车 26/5 19/1 21/1 13/1 18/1 长途客运站 1 1 0 0 地区性交通 火车站 无 有 无 无 港口 1客运 1客运 1客运/远 1货运/远 最近高速路 6.6Km 1Km 5.1Km 3.2Km 3.4Km 道路交通 快速路 0 1 1 2 干道 6 6 5 3
日均人 流量
年销售额
社零售总额
经营商品
解放碑
约140亿元（2002年） 近60万㎡ （2002 33万人次， 节假日超 年） 207亿元（2005） 过100万人 121万㎡ (2006年) 次 (2006年) 超过20万㎡ (2002年) 超过45万㎡ (2004年) 近30万㎡ (2002年)
100亿元(2005 年) 115(2006年)
重庆市沙坪坝中心区城市设计
城市设计初审阶段
汇报材料
中国城市规划设计研究院 沙坪坝区规划分局 2008.1
汇报内容
第一部分：项目背景 项目认知与技术路线 第二部分：分析研究 定位 定量 定策 第三部分：设计方案
第一部分
项目认知
项目认知——四大任务
明确思路——在总体分析基础之上，充分认知沙区中心自身特殊性，
公园 图书展览 高校 影剧院游乐用地 体育场馆 医院 文化遗产
解放碑
5
11
4
13
1
23
3
沙坪坝
观音桥 杨家坪 南坪 地块
3
2 1 1
5
4 3 4 解放碑
15
5 6 7 沙坪坝
9
14 8 3
0
1 1
20
34 22
4
0 1 2 杨家坪
观音桥 15
0
南坪 10
10
基础设施评分
核心区基础配套
公园
20
图书展览
解放碑、沙坪坝、观音桥中心均有公园，其中，观音桥公园主题性娱乐性强，采取新的模 公园 污染 自然水 体 式，社会效益、经济效益更好，更符合一个中心区公园的特征。
区内人民公园在10分钟步行范 解放 中心区来自交通的污染均比较严重； 碑 围内 沙坪 坝 区内沙坪公园在10分钟步行范 围内 无 有 建设密度高，交通流量大，路网密度高。
化

总规回顾——城市片区分布
总规回顾——重庆“一主六副”的中心体系
沙区是唯一以科 教文化文主题的 区中心。 自发性积累有别 于观音桥并高于 高聚集度人气类 似解放碑 文化先锋但体现 不集中缺少新文 化内涵 未来的交通枢纽 也是地产认知度 很高的一个地区 交通问题是瓶颈
商圈模式——重庆现有副中心主要模式。
15
高校
10
医院 文化遗产
公共服务设施数量方面，种类齐全，公园是其一大特色，但与中心之间的关系不够明确。 公共娱乐设施质量不高，与观音桥和解放碑有明显差距。
解放碑 沙坪坝 观音桥 杨家坪 南坪 1个，1.2公顷 1个，18公顷 1个，7.4公顷 无 无 3 3 0 2 0 0 2 0 2 0 3 4 3 2 1 0 0 0 0 0 4 4 5 3 3 2 0 0 0 0