XXX民宿
商业计划书
民宿商业计划书
一、序言：
民宿
民宿原意是指利用自用住宅空闲房间，结合当地人文、自然景观、生态、环境资源及农林渔牧生产活动，以家庭副业方式经营，提供旅客乡野生活之住宿处所。

从历史上看，民宿的最早发展源起日本。

最早开始大规模发展民宿的地区是台湾的垦丁国家公园，时间约在1981年左右，当初是为了解决住宿不足的问题而发展起来的。

随着时间的推移和商业经济的发展，思维活跃的先驱者则利用家庭闲置的住房挂起民宿的招牌，或直接到饭店门口、车站等地招揽游客，从此民宿行业逐渐兴起。

在国内，民宿这一产业也早有发展，只是因旅游饭店农家乐的过分强势而掩盖和压制了民宿这一产业类型的发展。

当前，在越来越多的群体追寻“简约、自然、个性、隐逸”的特殊要求下，民宿作为一类特殊的产业逐渐被开发和利用，（注：随着近期综艺类节目的兴起，民宿随之大热起来。

）
从乡村旅游及部分景区旅游当前的实际现状来看，数量庞大的“农家乐”队伍仍然占据了主导地位，其“品味低端、产品单一、互动缺乏、消费力弱”等弊端已经暴露得十分明显。

如何开发和经营兼具高端品质、互动性强、消费力强的乡村景区旅游产品是每一个旅游管理者和
经营者必须考虑的问题。

“精品民宿”作为一类新兴的旅游产品类型必将承担起这一任务。

二、项目介绍
XXX东山美宿（暂定）是一家定位于中端的精品民宿客栈，位于XXX 景区入口处，位置优越，交通便利，地靠景区和学校，住宿需求旺盛。

民宿致力于打造一家温馨舒适且提倡自助理念的精品客栈。

提倡民宿主人文化，主人翁精神，“管家式服务”在这里不再采用。

民宿员工既为主人，入住之人既为客人，遵循中国传统待客之道：主随客便，待客以礼。

尊重，礼遇，要让有宾至如归的感觉。

特有的服务理念和服务方式位会为旅客营造轻松、自在、无干扰的服务，让客人感觉自在舒适。

三、XXX市场分析(以下数据均由发起人调查后估得)
XXX景区周边住宿行业，90%以上为酒店公寓，其他民宿客栈类总共不到10%。

其中，游客选择较多的地方--报国寺（景区上山入口）占市场份额的57%（去哪儿携程OTA平台），且报国寺景区入口附近70%以上为经济型酒店。

中高端酒店民宿不到30%，中高档民宿（以国内主流OTA平台）更是只有欢喜无厌一家（定位高端，40间650-1300）。

本民宿指在定位为中端民宿，价格在（300-700左右）前期市场前景较好。

四、行业分析（摘抄）
在目前政治、经济、资本环境良好的大背景下(政治支持，资本进入，经济发展快)，客栈民宿市场日益火爆，及至16年8月，“民宿”超过“酒店”搜索指数。

客栈民宿行业的快速发展，显著体现在近年来激增的总量上。

2014年，我国大陆客栈民宿仅有30231家;及至2015年末，根据权威数据调查，这个数字已经变为42658家。

根据客栈群英汇调查，2016年末，我国大陆客栈民宿总数达53852家。

短短两年内时间内，我国客栈民宿数量涨幅达到近78%。

而通过对于客栈民宿在各地区的分布数量研究发现，我国客栈民宿业显著呈现集群化发展的趋势。

集群效应提升区域的市场吸引力和竞争力，利于资源的集中整合;但区域内商家之间竞争激烈，店铺数量的日益增长也造成规划、管理的困难。

在民宿集群中，以滇西北、浙闽粤、长三角地区最为发达。

然而，迅速增长的客栈民宿数量，却无法掩盖背后营收的无力。

2016年，我国客栈民宿行业房价在101-200元区间内的占比最高，低端客栈民宿仍旧是主流。

同时，市场竞争加剧影响，除旅游旺季之外，全国客栈民宿存在平均入住率不足50%的现象。

民宿的住宿人群日渐显著表现为中产化和年轻化。

中产阶层的扩大并追求品质服务、年轻一代逐渐经济自由追求个性空间，价格主流区间
由150-300元区间上移至300-500元空间。

但是，大部分受访者都表示，民宿是一种性价比较高的住宿形态，动辄上千元的高端民宿，市场接受度是较低的。

因此，提升产品质量，但不扎堆做高端，才是良性的发展方向。

（预期价位：300以下占23.8%，300-500占52.4%，500-800占14.3%，800以上9.5%）
注：2017客栈民宿发展趋势分析
客栈民宿火热发展，也需要看到其背后存在的隐患。

政策的不确定性（未出台）、发展规划的不统一、安全隐患的存在、产品同质化、收入结构单一、营销能力较差、专业人才匮乏等原因作用下，客栈民宿的抗风险能力较差，市场竞争力较弱。

而经历了爆发式增长后，行业进入整合时期，部分标杆品牌摆脱无序的、单体发展的模式，从纷繁的市场中脱颖而出，在资本的推动下已经或正在走向规模化、连锁化的道路
五、财务分析
前期一次性投入支出成本预计在50万，其中，房租为每年14万，内部装修改造软硬装控制在30万左右，剩余部分为维持门店正常运营，包括门店消耗品，工资支出等杂项。

（注：以上数据已最终实际花费为准）
六、发展战略和营销策略
（1）发展战略
（表内略）
（2）营销策略（简）
初期：以线上OTA平台为主，依靠平台努力发展散客资源,提高淡季入住;同时，整合当地饭店资源、交通资源和旅行社资源，发展线
下渠道，增加线下入住;在自媒体方面，建立民宿账户，发展自媒体营销，发展固定客源，树立良好口碑。

中期:发展品牌文化，提高自身服务水平，巩固老客源，由OTA平台转向线下和自媒体推广。

扩展丰富多元文化服务内容提高收入。

七、民宿组织构架以及运营管理体系
民宿由项目发起人、投资人、和管理团队几部分构成。

管理团队会有管理分成。

管理者按照经营业绩分阶段分红，未达876000元（4成入住率）营业标准为不达标，管理分红为总营业额的3%，达到876000元总营业额时，管理分红为总营业额的6%（6%大约5万左右），当达到5成入住1095000元时，管理分红为总营业额的7.5%，当达到1314000元时，管理分红为总营业额的10%。

八、入股方式
1）入股条件：年满18周岁以上，具有自主经济能力的自然人
2）投资金额：单个自然人最低出资额为4股，出资上线为30股。

每股5千元。

3）参与方式：出资者在充分了解本项目的风险和收益的情况后，于项目发起人
沟通并签署出资入股协议书，在指定时间将出资资金打入指定账户后既成为本民宿
股东。

九、退股机制
回购：回购:开放时间为入股成功起3年后,大股东承诺可按原投资款金额赎回有退出需要的股东股份,并结清留存收益。

之后，每2年开放一次回购。

如不在特定时间内，提出退股，可提交全体股东协商，一半以上股东同意后方可转让股份。

十、投资人权利和义务：
（1）投资人有权定期对民宿的日常经营情况及账目支出等信息进行监督和查看，经营团队会每个月把民宿的日常运营表发至股东群内，方便股东查看。

（2）投资人股东可以对民宿提出意见建议。

（3）超过10股的股东可参与体验式管理，既有运营管理兴趣的投资人可由经营者辅助
经营管理门店，具体情况由股东联合商议决定，例如：有多个符合标准股东时，体验时常为1-2个月。

每年每人一次。

（需提前预约）（4）每位股东将获得股东卡一张，股东本人凭此卡可7折入住，同行朋友8折入住（需提前预约，不可和其他优惠活动同时使用）
十一、股东分红方式
股东作为民宿的所有者，将可获得除去运营成本外全部利润分红。

民宿运营的第一周期年，扣除运营成本以外所得利润将拿出部分（不超过一半）用于民宿二期改造和升级（具体由全部股东商议决定），其余部分按照各股东所占比例分红，第二周期年起，根据股东商议，每半年或一年分红一次。

十二、风险分析
综上所述，风险还请自行判定，如遇不可抗因素（如：地震），亏本在所难免。