【最新资料,Word版，可自由编辑！】中关村金融中心写字楼商业项目建议书一、房地产方法总动员 (3)1、自有资金 (3)2、预收账款 (3)3、银行贷款 (4)4、企业债券方式 (8)5、企业股票方式 (9)6、争取外单位投资 (9)7、利用外资贷款 (10)8、合作开发 (10)二、房地产方法的选择与创新 (10)三、“中关村金融中心写字楼项目”建议 (13)1、制作有针对性的项目介绍资料 (13)2、项目介绍资料要进一步细化 (13)3、建立优秀的企业管理队伍 (13)4、建立健全企业 (14)5、有市场竞争力的品牌 (14)6、具有升值潜力的土地储备 (14)四、恒丰美林所能提供的服务 (14)一、房地产方法总动员2001年6月，国家建设部颁布了《商品房销售管理办法》。

该办法虽然没有提高商品房预售条件，但对销售条件和销售行为做了进一步的规范，如该办法第十一条规定房地产开发企业不得采取返本销售、售后包租等形式销售商品房，第二十二条规定不符合商品房销售条件的房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预定款性质的费用。

这些规定使原来通过收取定金等多种方式提前回笼资金的办法成为违法。

同时，上海、广州、厦门等省市地方政府也陆续出台了自己的商品房预售管理办法，不同程度地提高了预售条件。

大部分省、市和地区把原建设部《城市商品房预售管理办法》和国务院《城市经营管理条例》中“投入开发建设的资金已达工程建设总投资的25％以上的”投资进度预售条件提高到“多层住宅必须封顶，高层住宅须有2/3的形象进度”。

在上述日益严峻的环境下，如何找到一条或多条新的渠道，是商面临的重要而迫切的任务。

要解决这个问题，我们还是先要了解一下现在国内房地产行业通行的一些手段，我们把这些通行的手段称为一般的手段，从这些一般的手段的研究中，探讨新的手段。

1、自有资金企业自有资金包括：组建企业时各方面投入资金，经营开发一定时期，从税后利润中提取的盈利公积金；因筹资超出资金、资本汇率折算差额，以及接受捐献的财产而形成的资本公积金。

以上这些资金，开发商可以自行支配、长期持有。

公司可以以自有资金的一部分进行投入,而且国家规定项目应建立资本金，资本金占项目总投资的比例不得低于20％。

2、预收账款预收账款是指开发商按照合同规定预收购房者的购房资金，以及委托单位开发建设项目，按双方合同规定预收委托单位的开发建设资金。

它是开发商筹集开发资金的一种重要的方式。

在房地产市场前景看好的情况下，一般投资置业人士及机构对预售楼宇都会表现出极大的热情。

这是因为他们仅需先期支付少量的资金，就可以享受未来一段时间内房地产的增值收益。

而对开发商来说，预售可以筹集到必要的建设资金，又可以将部分市场风险转移给买家，虽可能会丧失一些未来利益，但相对于总体利益终究是微不足道的。

预收购房款主要有两种，一是分次收款，另一种是一次预收，显然后一种情况对开发商更为有利。

然而，预售楼宇在不同的国家或地区都会有一定具体限制条件。

在我国很多地方，当地政府对于开发商预售前的实际投资额均有一些规定，如国家规定开发商超过25％的总投资，并已确定施工进度和竣工交付日期，方可预售。

因此，开发商不能以为不出一分钱，空手就能搞成房地产，并得到丰厚的回报。

3、银行贷款商向银行或其他金融机构借入资金，按偿还期限的不同，可分为短期贷款和长期贷款。

其中短期贷款必须在一年内偿还，一般可作为企业短期资金周转；而在房屋建成一定的阶段，开发商可用以作抵押，筹集长期贷款。

商无论自有资金多少，在每一个具体开发项目上，相当程度上充当“皮包公司”的角色。

自有资金多的开发商，同时可从事多个项目的开发，而在每个项目上自有资金运用较小，大多数的资金靠贷款。

因此，开发商一般都与银行或其他形式的金融机构保持着较紧密的联系。

商很多情况是通过抵押方式获得银行的贷款，具体方式如下：3.1 土地使用权抵押贷款土地使用权抵押贷款是房地产公司取得贷款的主要方式之一，开发商通过自有资金获取开发土地的使用权后，就可以把土地使用权抵押给银行，获取贷款资金，再把这笔资金投入开发建设，通过商品房预售回笼资金，归还贷款。

但是，土地抵押贷款在操作过程中比较繁琐，因为商品房预售办法规定，商品房预售合同签定后必须在30天内到房管部门去做初始登记，只有经过登记的合同才有法律效力，但是该商品房所依附的土地已经抵押给银行了，必须先解除土地抵押后才能登记预售的商品房。

此时，开发商必须与银行协商，用分期支付贷款的形式，把土地分期分批解除抵押，同时分期分批进行预售商品房登记。

这样才能保证发放土地抵押贷款银行的权益，又不影响购房者的及时登记和项目销售的顺利进行。

3.2 自有财产（股权）抵押贷款开发商利用自有财产（股权）进行抵押获取银行贷款也是一个通常的途径。

开发商的自有财产一般是固定资产，比如办公楼或机电设备（如汽车）、电子设备，或者其它有价证券、专有技术等有形、无形资产。

此外，商对外投资形成的股权，在经过工商部门和产权登记部门登记确认，并经过银行对其进行评估后，也可以作为资产用来抵押获取银行的贷款。

3.3 担保贷款商通过自己的主管部门、上级公司提供担保，或者由上级部门指定其它经济实体为自己提供担保，也可以由自己的关联企业提供担保，由此获取银行的贷款，这类贷款的规模往往受到担保方经济实力的制约。

开发商进行银行贷款，一般可采取以下几种方式，即短期透支贷款、存款抵押贷款和房地产抵押贷款。

一般情况下，应优先考虑以开发项目土地使用权或在建工程作抵押的房地产抵押贷款。

银行在提供服务时，一般要按以下条件对贷款项目进行评估：借款用途、拟投资项目的可行性、借款人的资信和还款能力、还款来源、抵押物的实际价值以及市场情况等。

提供贷款的首要原则，是拟作抵押的土地使用权的地块或房产的所在地必须已实施有房地产抵押的规定和办法。

3.4 项目封闭贷款这个贷款方法是从上面一般的方法中“土地使用权抵押贷款”发展而来的。

3.4.1 贷款的操作方式开发商取得土地使用权证书后，不是直接把土地使用权证拿去银行抵押贷款，而是在办完《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》后，向银行提出“项目封闭贷款”，银行可在对该项目进行充分评估的基础上，确定是否贷给该项目开发性贷款，使该项目取得进一步开发所需的资金。

这笔贷款的保证是土地使用权但又高于土地使用权，因为还必须考虑项目的开发前景（只有项目适销对路，才能保证贷款本息的及时足额归还），贷款的规模和数额也高于单纯的土地使用权证抵押贷款。

“项目封闭贷款”还必须在贷款银行开立专户，由银行对其从建设投入到销售回收全过程的资金流向进行监管，以保证该笔贷款用在该项目，待项目符合预售条件进入预售阶段时，由开发商在该贷款银行办理住房抵押贷款，由此取得售房收入，并作为前述项目开发贷款的还款来源。

3.4.2 开发商应做的工作开发企业为了顺利取得银行的项目封闭贷款，就应该主动向银行提供项目的具体情况，甚至在项目寻找过程中就请银行提前介入，在项目的和项目经济分析和可行性研究阶段充分听取银行的意见，使银行对项目有充分的了解，对项目的开发前景有信心，愿意给该项目提供开发性的封闭贷款。

3.5 公司综合授信贷款这个贷款形式是建立在银行与开发商已经有一定程度的了解，或者已经有一段时间的来往，接受综合授信的企业已经有较好的业绩的基础上。

3.5.1 贷款的操作方式银行为扶持信誉良好、经营规范的企业进一步发展，经过对企业的资产状况、经营状况、发展前景进行综合评价，给予该商核定年度授信额度，即当年给予该企业一定数额的贷款规模，只要在这个规模内，开发商可以根据开发项目的资金需求，随时提出贷款的要求，银行会在很短的时间（比如一周内）批准贷款，这种贷款往往执行最低的基准利率，并且由于可以根据需求情况随时在额度内申请，所以取得开发资金及时的同时也节约了财务费用。

3.5.2 开发商应做的工作开发企业要想获得银行的综合授信贷款，必须信誉良好、经营规范。

所以开发企业在日常的生产经营活动中，要注意以下几个问题：（1）提高经营管理水平。

要建立科学的、规范化的内部运作体系，注意精简高效，建立责、权、利一体的岗位责任制，明确职责和考核目标，建立科学合理的内部和运作机制，特别是在向政府机关申报项目建设手续的过程中，更要吃透政策，减少反复，提高整体效率。

（2）以市场为导向建立自己的品牌。

从选址、规划设计开始，就要注意，以市场为导向，以目标顾客群的需求为中心展开，在建设和营销的过程中建立和深化自己的品牌。

（3）注重资信体系的建设。

房地产企业资信等级的高低直接决定方式的优劣，直接影响额度的大小。

因此开发企业一定要重视企业信誉。

第一，要对银行讲信誉，特别是对银行的贷款，一定要准时履约，及时奉还，要按照金融咨询评信机构的标准积极参评信用等级，通过提高企业的经营能力、获利能力、偿债能力和企业素质来提高企业的资信等级。

第二，要对社会、对政府讲信誉，要对设计、施工、监理单位讲信誉。

第三，要对购房客户讲信誉，确实做到销售的商品房质量合格、面积准确、交房及时、售后保修。

要积极按照政府工商行政管理部门提出的“重合同、守信用”单位的标准建立经济合同管理，严格履行各类经济合同，执行国家的政策和法律、法规，成为真正的“重合同、守信用”单位。

3.6 纯信用免担保免抵押贷款纯信用免担保免抵押贷款是在上述公司综合授信贷款的基础上发展而来的。

3.6.1 贷款的操作方式在综合授信贷款的基础上，银行对“AAA级信用企业”和“重合同、守信用”企业还可实行纯信用贷款。

对信誉优良的开发企业，每开发一个新的楼盘，银行可以根据楼盘的规模给予一定规模的纯信用贷款，以帮助开发商更快地开发经营新的楼盘，这种贷款一般不指定使用用途，也不需要担保和抵押，但该项目销售时的住房抵押贷款还是要在该银行办理，以了解项目的销售情况和控制贷款的回收。

3.6.2 开发商应做的工作开发商要想得到银行纯信用免担保免抵押贷款，当然比获得银行综合授信要严格一些，除了上面提到开发商应做的工作，特别是要使企业获得“AAA级信用企业”和“重合同、守信用”企业的信誉外，公司的主要负责人的管理水平、决策能力和个人信誉也十分重要。

具备以上条件的中、小开发商还应该和银行进行多层次、多方位的沟通，让银行对企业更了解、更有信心，当然把主要业务资金往来放在哪家银行，哪家银行自然就多一些了解、多一些信心。

实现互惠互利，是商取得银行纯信用免担保免抵押贷款的先决条件。

3.7 在产品、存货抵押贷款在产品、存货抵押贷款是在“自有财产（股权）抵押贷款的基础上，根据开发商的在产品和存货也就是固定资产的特点发展而来。

3.7.1 贷款的操作方式商作为一个持续经营的开发商，往往手中还有一些未售房产，属于在产品或产成品，尚未进入市场，也未转为企业的固定资产，这部分房产经评估后，也可以作为抵押物，获取银行的抵押贷款；另一方面，开发商已经开工的在建工程作为在产品，也可以作为抵押物进行贷款。