宁波市现有最高端写字楼之一，聚集了大量的外资企业客户,现入住率80%左右
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参考项目-金隆国际
地 址： 镇明路、灵桥路交界处 开 发 商： 宁波金隆置业有限公司 建筑面积： 总计52,000平方米，办公区34,000平方米 楼 层 数： 地上26层，地下2层 楼层净高： 2.7米 单层面积： 1,350平方米 单元面积： 120-160平方米 得 房 率： 70% 架空地板： 10厘米 电梯系统： 5部奥的斯客梯 空调系统： 麦克维尔VRV 车 位： 422个 竣工时间： 2007年 销售均价： 约15,000元/平方米
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东部新城商务王座
中信置业的强大品牌资源
中信泰富拥有一支对香港及中国大 陆物业业务具备丰富知识及经验的 专业队伍。队伍一直参与物业项目 发展的每个环节──由物色投资机 会到工程兴建、以至物业建成后的 日常管理，均钜细无遗。 专业而资深的团队完全具备打造宁波顶级写 字楼的开发实力。
中信大厦
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市场分析---售价
项目名称
销售报价（元/平方米）
中农信国际商务大厦
9,000
华联写字楼
11,000
都市仁和中心
12,000
华宏国际中心
10,000
Hale Waihona Puke 金隆国际16,000
波特曼中心
19,000
奥丽赛大厦
6,000
麒鳞大厦
8,000
上东国际
8,000
月湖银座
8,500
恒隆中心
12,000
月湖国际 约25,000平方米
宁波市最顶级的写 字楼,东部新城商务
王座
客户 租赁:外资企业/本地知 名企业 销售:区域企业客户/市 中心迁移客户/其他区 域迁移客户/投资客户
产品 租赁:国际甲级写字楼 销售:甲级产权写字楼
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东部新城商务王座
借势东部新城规划发展动力
东部新城将成为商务和市政中心，也是东 部工业和生态开发区的商业和金融中心， 主要承担商务金融、行政管理、会议博览 、科技资讯、公共文化、居住等城市功能 ，并配套完善的商业服务、生活休闲等设 施。新城将在提高宁波城市的形象与品质 上扮演重要角色，是宁波面向二十一世纪 的形象和标志。 宁波中信泰富广场必将成为东部新城商务 区的标杆高地。
区域发展
通过对区域发展影响力的资源利用， 突显本项目地段上的增值潜力，结 合高端的产品定位,提升项目市场影 响力。
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项目分析-项目定位
价格 售 价 :12500-13000 元 / 平方米 租金:3.5-4.0元/平方米
面积
租赁:半层/整层客户为 主,部分分割客户300平 方米
销售:半层/整层客户超 过 30%, 主 力 面 积 300400平方米
目，万豪品牌的引入显著提升了其整体档次 综合硬件配置在宁波已有及在建写字楼项目中是最高的 周边办公氛围略显不足，平面设计降低了其得房率和使用效率
宁波市目前售价最高的写字楼之一，无论从地理位置还是产品包装上,都体现了顶级标准,但
项目的平面上问题较大
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参考项目分析-新天地国际 地 址： 民安路1066号 开 发 商： 宁波新恒德置业
停 车 位： 总计3.3万平方米停车场
竣工时间
2006年
销售均价： 7,000-9,000元/平方米
东部新城区域的第一个写字楼项目,在售的二期项目售价达到9800元/平方米,体现了区域写字
楼市场近期的迅速增长
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区域分析
中心城区
高新区
东部 新城
鄞州 新城
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区域分析-租售方式
租赁市场
写字楼基本配置：Low-e中空玻璃幕墙；11米挑高大堂；标准 层净高2.65米，150毫米架空地板；VAV空调系统，提供24小 时冷却水；5部迅达客梯，预计平均等待时间在30秒以内；六 类布线系统；约400个车位
竞争分析
地处三江口黄金地段，周边文化氛围浓厚，江景优势突出 和义大道为集酒店、办公、商业、休闲等功能为一体综合性项
新天地国际 上东国际
万特商务中心 ９５商务
理想面积
300~400
区域写字楼分割主力面积为100-150平方米,但根据目前实际成交情况,300-400平方米的客户 比例明显上升,考虑到市场发展趋势,建议以300-400为主力面积
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项目分析-项目简介
项目概况
该项目由中信泰富集团投资的宁波信富置业有限公司开发，包 含写字楼、沃尔玛购物中心及休闲购物商场，写字楼部分包含 一栋近4万平方米的总部写字楼和一栋2万平方米的分割较为灵 活的销售型写字楼
宁波在售最高端写字楼之一，从品质上基本超过现有甲级写字楼标准
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参考项目-万豪中心
项目概况
该项目由宁波海城投资开发有限公司开发，是和义大道项目的 一期项目，高159米，为海曙区在建最高建筑，包含酒店、写 字楼及商务配套，写字楼为4-19层，总体量约2万平方米
项目预计2007年底交付使用，目前正在进行地上结构施工， 尚未正式开盘，正在进行前期的客户积累工作
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销售目标
签约率 (%)
100
80
60
50
40
30
20
10
0
6
7
2008
市场预热及客户累积
8
9
10
11
项目竣工
全面实现销售目标
签约率:60%
签约率:90%
12 1
23456
2009
戴德梁行提议进行四步走计划，即 准备期 :2007年7月至2008年2月 预热期 :2008年3月至2008年5月
宁波中信泰富广场项目建议书
致宁波信富置业有限公司
宁波中信泰富——写字楼部分
项目价格预估 方案实施策略 项目服务内容
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写字楼市场分布
注明：
• 左图仅列出宁波目前品 质相对尚可的已投入使 用的写字楼
• 圆圈的大小与该项目可 使用办公面积的体量成 正比
• 颜色代表相对品质，深 蓝色最高，红色其次， 浅蓝色最低
强销期 巩固期
:2008年6月至2009年3月 :2009年4月至2009年6月
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销售策略 前期主推项目2号楼的销售，为后期1号楼的租赁推广奠定基础
导入期
2007年6月-2008年5月
阶段目标
市场导入，项目形象初步建立
主要工作内容
1.销售工具准备： DM、楼书、项目网站、售楼处布置、销售价 格表、项目效果图、销售合同等） ２.客户积累： 最大限度积累有效客户，项目周边DM派发、 扫楼、DTZ客户资源sales call)，争取锁定一 家大型客户购买。 ３.租赁部分： 主力租户寻找，确定意向客户
周边多为中低档住宅，商务氛围较差
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项目分析-本项目机会点
利用中信泰富品牌市场知名度所产 生的公信价值，以及软件服务特色 优势，促成高于宁波市场上所有写 字楼项目市场形象。
通过写字楼产品品质的塑造，建 设宁波市场上顶级写字楼形象， 形成与其他写字楼项目差异化的 产品定位。
产品品质 品牌价值
物业管理： 上海陆家嘴物业管理有限公司
建筑面积：
5幢写字楼，建筑面积120,000平方米， 办公约100,000平方米
地上层数： 21-26层
楼层高度： 3.7米
标准层面积： 主楼约2,200平方米，小楼约700平方米
最小面积： 72平方米
得 房 率： 70%
大 堂：
主楼13.7米挑高大堂
电梯系统： 主楼8部电梯
项目名称 波特曼中心 人民保险大厦 华联写字楼 天宁大厦 世贸中心 崇光大厦
注明:由于绝大多数写字楼为销售型写字楼,不同业主报价会存在比较大的差异
租金报价（元/平方米/天） 4
3.2(含物业费) 2.3
1.9(含物业费) 1.5 1.4
现有写字楼租金以1-1.5元/平方米/天为主，品质相对较高的写字楼租金多在2-3元/平方米/ 天，个别项目租金突破3元/平方米/天
上东国际 约70,000平方米
金隆国际 约34,000平方米
万豪中心 约20,000平方米
宁波市中心写字楼售价达10000元/平方米以上，随着2005年初政府宏观调控及大量写字楼 陆续上市，售价基本保持稳定
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参考项目-波特曼中心
地 址： 彩虹北路52号
开 发 商：
东港大酒店股份有限公司/大榭宝业房产有 限公司
项目预计2009年交付使用，目前正在进行基础工程施工
总部写字楼基本配置：Low-e中空玻璃幕墙；12米挑高大堂； 标准层层高3.6米；风机盘管空调系统；5部客梯；整个项目总 计约600个车位
竞争分析
开发商为知名发展商，其开发的上海中信泰富广场成功塑造了 高端物业的市场形象
总部写字楼暂定只租不售，在吸引高端写字楼客户方面具有吸 引力
合诚汽车大厦
陆家嘴新金融区项目 上海中信泰富广场
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东部新城商务王座
卓越领先的硬件品质
中信泰富广场的写字楼采用国际甲级写字楼 标准设计,无柱式、超大空间的平面利于自由 分割，同时满足了现代企业总部办公的需求 ，挑空大堂、VAV空调，高速电梯以及架空 地板等内部设施更将领先于宁波其他高端写 字楼项目，成为宁波写字楼发展的新标杆。
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区域分析-客户置业原因
价格低
租房不如买房
购买原因
品质高 区域发展潜力
目前宁波本地的客户心态乐观,认为区域未来规划,政府的迁入将有效带动写字楼价格 上升,周边住宅价格达到7000-8000元/平方米