第二章节
土地一级开发整理融资渠道选择
土地一级开发融资需求
从资金运动角度考虑，与其他生产经营活动相比，土地一级开发资金运动具有如下几方面 特点：
资金需求量大
土地一级开发所需资金量 很大，少则几千万，多则 几个亿，十几个亿，甚至 几十个亿。
资金占用时间长
土地一级开发，从征地拆 迁到施工开发到竣工转让， 所需时间往往很长，少则 一年半载，多的两年，有 的长达三五年甚至更长。
土地一级开发整理融资渠道选择
• 融资需求 • 开发融资模式及优缺点 • 土地一级开发渠道的现状及未来前景 • 其他融资渠道现状及未来前景 • 如何拓宽和创新融资渠道
第一章节
土地一级开发整理流程
土地一级开发的概念
土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业， 对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地 进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当 的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到 “三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建 设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的 过程。
用贷款，专款专用
土地一级开发模式
割腊肉式
谁看上哪一块割给 谁，开发商、用地 单位自行做一级和
二级开发
招婚式
成立土地储备机构 或指定专门成立的 国有公司承担一级
开发
招亲式
政府公开招标方案 优、成本廉的企业
承担一级开发
新城公司式
成立新的城区 公司垄断一级
开发经营
借壳上市式
与境外有信誉、有 资质机构合作土地 一级开发，借壳上
市融资
盈利模式总括
利润分成模式
一般情况下，无论是政府还是一级开 发商，总会把目光聚焦在生地变熟地后的 土地增值获利，当成了土地一级开发获益 的唯一来源，事实上，只要我们敢于挖掘， 在一级开发过程中还有很多、甚至很大的、 而且肯定是合法的获利空间。
土地一级开发企业接受土 地整理储备中心的委托进 行土地一级开发，生地变 成熟地之后，土地储备中 心进行招拍挂出让，出让 所得扣除开发成本后在市 政府和企业之间按照一定
73%
65%
55%
41%
办理一级开发相关 政府审批手续，包 括规划、项目核准 或备案、征地、拆 迁、市政建设、交 评、环评等一级开
发审批手续
实施集体土地征收 工作; 实施国有 土地收回(收购)及地 上建筑物征收工作
完成地上附着物拆 除、地下构筑物拆
移等工作
根据规划条件进行 土地平整及其他市 政、配套基础设施
特点：BT模式简洁明了，企业收益稳定，风险较
小，是一级开发企业常用的商业模式。
地区政策：如北京规定：通过招标方式选择开发
企业实施土地开发的，由开发企业负责筹措资金、办 理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并 组织实施。招标底价包括土地储备开发的预计总成本 和利润，利润率不高于预计成本的8％；杭州规定：开 发整理单位的利润和工作经费按照实施方案测算的开 发整理成本总额的10%以内予以核定；昆明规定：市 级国有投资公司组织实施的土地一级开发整理项目， 统一按照审计所确定的总投资额的16%给予投资回报， 并计入土地收储成本。
土地补偿模式
土地一级开发企业在完成规定的土地 一级开发任务后，土地储备中心并不 是给予现金计算，而是给予开发企业 一定面积土地作为补偿（可能需要走
形式上的招拍挂）
最新土地一级开发整理模式对比
经过近20年的不断探索，我国土地一级开发领域在任务界定、权责分配、商业模式、 资金融通、监管机制、风险控制等方面不断规范，从商业模式上看，我国土地一级开发经 历了从BT模式到土地补偿模式再到利润分成模式的演进，未来将向PPP模式进一步发展。
土地及大配套费
土地出让金；土地交易费； 征地补偿费；拆迁补偿费
基础设施费
市政基础设施；公共配套设施 建设费；公共维修基金
财务费用及税费
相关财务费用；土地契税
不可预见费
考虑建设期可能发生的风 险因素而导致的建设费用 增加的这部分内容（涨价
因素；自然灾害）
贷款利息
银行可以对土地一级开发 发放的贷款，但主要是信
目的：生地达到熟地并有偿出让或转让
土地一级开发 VS 土地二级开发
土地二级开发,是指土地使用者将达到规定可以 转让的土地通过流通领域进行交易的过程。包括土 地使用权的转让、租赁、抵押等。以房地产为例， 房地产二级市场，是土地使用者经过开发建设，将 新建成的房地产进行出售和出租的市场。即一般指 商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市场。
金融机构
优点：
• 拥有行政权力支撑，公信力无可比拟 • 能争取到财政拨款和贷款支持 • 可以利用政府信用发行土地开发债券or城
市建设债券
一级开发企业 二级开发企业
缺点：
• 根据法律法规，不可以以实际储备的土地 及资产作为抵押，只能以信誉作为担保
• 财政能给予的支持力度有限 • 政策性银行资金能力有限 • 债券开发只是探讨，还未能实施
的比例进行分成。
工程总承包模式
土地一级开发企业接受土地整理储备中心的委托， 市土地储备中心按照总建设成本的一定百分比作为
经营利润。（利润率不高于预计成本的8%）
土地储备机构负责实施开发的， 其为主体。通过招标方式选择开 发企业负责整理的，开发企业的 管理费用不高于土地储备开发成 本的2%，并由土地储备中心同开 发企业签订土地一级开发管理委 托协议。
特点：在分成模式下，分成比例因政府和企
业博弈的结果而不同，不同的项目之间分成比 例差别很大，有政府与企业按6:4分成的较低 的比例，已有政府与企业按1：9分成的极高 的比例。通常情况下，分成比例跟土地一级开 发的难度大小有关，一些拆迁难度比较大，或 者是地理位置相对较偏的地块，土地一级开发 商的分成通常要高些。
特点：在PPP模式下，开发商成为土地开发、
土地经营甚至区域经营的绝对主力，其既有土 地规划权也有土地经营权，不仅负责常规的基 础设施建设，也负责公共设施的建设管理，还 要负责产业规划、产业招商等产业服务工作， 其收益主要来自由区域经营而新产生的土地、 税收等收入，合作期限完成后，将项目所有权、 经营无偿移交给政府。政府将土地开发、土地 经营、区域经营的权利授权给开发商，掌控区 域发展方向的难度增大，但政府无资金投入， 也无需兜底，没有任务财政压力，但需要制定 严密、周全的监督监管措施，以防项目失败或 发生重大发展偏差。
PPP模式
利润分成模式
利润分成模式指土地一级开发商接 受政府的委托进行土地一级开发， 将生地做成熟地后移交给政府，政 府以招拍挂的形式进行土地出让， 土地出让金扣除土地开发成本、国 有土地收益基金、农业土地开发资 金、征地农民基本生活保障资金、 教育资金、农田水利资金、市集中 资金等计提款项后的收益部分在政 府和企业之间按照一定的比例进行 分成，一般而言，在土地出让金无 法弥补土地开发成本的情况下，政 府会承诺给予开发商较低的保本收 益。
开发融资模式及优缺点
土地储备机构担保
一级开发企业直接安 排融资，而土地储备 机构承担担保责任
担 保
土地储备机构
金融机构
一级开发企业
二级开发企业
优点： • 土地储备机构提供担保，公信力增强，
融资难度降低
缺点： • 一级开发企业本身不具备土地使
用权，因此不能以土地使用权进 行抵押以获取金融机构的贷款 • 央行121文件，商业银行严格控制 房地产贷款，同时禁止施工企业 贷款垫资开发，融资难度加大 • 融资由开发企业全部承担，如果 资金周转有问题，不仅无法完成 土地一级开发任务，还会危及开 发企业生存
分阶段投入
大多数情况下，土地一级 开发的深入分阶段逐步投 入的，而不是一次性全部 投入。
回收期长
即使已经开发完完成并开 始转让，在许多情况下， 到最终全部收回资金，也 需要较长时间，有的长达 几年。
开发融资模式及优缺点
土地储备机构负责
土地机构直接安排 融资，并承担责任 义务
直 接 安 排
土地储备机构
• 土地开发实施单位办理相关手续
• 涉及农用地征收、农转用手续、收回国有土地使用权，需获得人民政府批准
• 土地储备开发实施单位到相关委办局办理征地、拆迁、市政基础设施建设等相关手续
• 建设项目的土地一级开发完成后由市国土局组织相关委办局进行验收
土地一级开发的主要内容
对一定区域内的城市国有土地和农村集体土地 进行统一征用、拆迁、补偿、安置，并进行适当 的基础设施建设和社会公共设施建设，使该区域 范围内土地达到“几通一平”的建设条件，从而 可以净地出让土地使用权的行为。
建设
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土地开发费用
基础设施配套费 公共事业配套费用 小区开发配套费用
三通一平：通水、通路、通电；平整地面
七通一平：上水、下水、通电、通讯、通气、通热、通 路；平整地面地一级开发成本前期费用
设计费；勘察放线费；行 政经营收费；三通一平等
BT模式
土地补偿模式
利润分成模式
PPP模式
BT模式
BT模式又称固定收益模式或 工程总包模式，指土地一级 开发企业接受土地储备中心 的委托，按照土地利用总体 规划、城市总体规划等，对 确定的存量国有土地、拟征 用和农转用土地，统一组织 进行征地、农转用、拆迁和 市政道路等基础设施的建设， 土地储备中心按照总建设成 本的一定百分比作为经营加 成。
土地一级开发整理流程
• 原土地使用者乡，镇同意向市国土局提出土地一级开发申请
• 市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。
• 通过土地预审的项目，委托市、区、县土地储备机构编制土地储备开发实施方案
• 国土局会同发改委、规划、建设、交通、等部门开展联审会
•
土地储备机构负责