成房业新国五条政策解读中成大魔方项目组“新国五条”政策背景事件还原“新国五条”概述四大焦点及九大疑问中成新政解读后市预测Part1 “国五条”政策背景数据来源：统计局9.70% 82500 2010年 82500 9.70%89556 8.50% 2011年 89556 8.50% 91705 2.40% 2012年 917052.40% 12.00% 10.00% 8.00% 6.00% 4.00% 2.00% 0.00% 94000 92000 90000 88000 86000 8400082000 80000 78000 76000 销售面积（万㎡） 同比(%) 2012年商品房销售面积：需求强劲，全年成交量为近三年最高， 2012年楼市火热。

2012年，随着货币环境稳中趋松，置业者观望情绪渐趋缓解，积压的刚需与部分压抑已久的改善性需求积极入市。

在此支撑下，2012年全国商品房销售面积91705万平米，同比增长2.4%。

2010-2012年全国商品房销售面积走势2012年住宅成交价格：百城住宅成交均价连续6个月环比上涨，价 格止跌反弹。

数据来源：中指数月份平均价格 （元/㎡) 平均环比涨跌 环比上涨城市 环比下跌城市幅 个数 个数2011年1月2011年2月2011年3月2011年4月2011年5月2011年6月2011年7月2011年8月2011年9月2011年10月2011年11月2011年12月86458686 8738 8773 8819 8856 8874 8880 8877 8856 883288090.95% 0.48% 0.59% 0.40% 0.53% 0.41% 0.21% 0.07% -0.03% -0.23% -0.28%-0.25%10080 82 77 76 75 66 56 54 40 43 370 18 16 22 21 25 33 44 44 58 5760月份平均价格 （元/㎡) 平均环比涨跌 环比上涨城 环比下跌城幅 市个数 市个数2012年1月2012年2月2012年3月2012年4月2012年5月2012年6月2012年7月2012年8月2012年9月2012年10月2012年11月2012年12月87938767 8741 8711 8684 8688 8717 8738 8753 8768 87919715-0.18%-0.30% -0.30% -0.34% -0.31% 0.05% 0.33% 0.24% 0.17% 0.17% 0.26%10.51%3927 34 29 26 45 70 63 60 56 60576072 66 71 73 55 30 27 38 42 38432011年全国百城住宅成交均价：2012年全国百城住宅成交均价：2010年6232439% 62324592086039239%-5%2011 年 59208-5%2% 2012 年603922%0% -10%30% 20% 10% 50% 40%58000 57000成交面积（万㎡） 同比(%)61000 60000 5900063000 62000 20个典型城市为：北京、上海、广州、深圳、天津、杭州、南京、武汉、沈阳、成都、西安、郑州、大连、青岛、苏州、无锡、合 肥、南昌、长春、南宁，2012年土地市场：一、二线城市土地市场升温明显，“地王”再 度出现。

2012年20个典型城市土地成交面积为60392万平米，同比增长2%，土地市场表现火热；2012年全国土地成交面积前20个城市中，分城市来看，除一线城市上海以及南通、徐州、盐城、常州四个三线城市外，其余均为二线城市，二线城市土地成交放量，市场火热。

其中重庆共成交2160万平米，位居榜首，其次是武汉市、沈阳市突破1000万平米。

2012年全国住宅用地成交面积前20城市 2010-2012年20个典型城市土地成交走势国五条政策背景：2012年需求强劲，楼市火热，价格止跌反弹，土地市场一、二线城市升温明显，再度出现“地王”。

为遏制房价过快增长，稳定房地产市场，政府在即将换届时再次强调房地产市场调控，出台新“国五条”，为外界表明政府的房产调控决心和力度，同时成为新一届政府继续坚持从严调控政策的“指示灯”。

Part2 事件还原2月20日，第五次调控面世2月20日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署继续做好房地产市场调控工作。

据新华社报道，这也是本届政府召开的最后一次国务院常务会议。

自2009年12月份开始楼市调控以来，政策经历了四次升级，分别是2010年1月的“国十一条”、4月的“国十条”、9月的“9.29新政”，2011年1月的“新国八条”，而这次出台的“国五条”则是第五次调控升级。

“国五条”中稳定房价的新政包括，完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、加强市场监管等五项内容。

2月20日，新国五条虽是“温柔一刀”但却“敲山震虎”3月1日，新国五条细则出台，“严”字当头国务院关于继续做好房地产市场调控工作的通知文件名称国务院关于继续做好房地产市场调控工作的通知发文单位中央人民政府文号国办发〔2013〕17号主题词房地产市场房市商品房调控工作各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：2011年以来，各地区、各部门认真贯彻落实中央关于加强房地产市场调控的决策和部署，取得了积极成效。

当前房地产市场调控仍处在关键时期，房价上涨预期增强，不同地区房地产市场出现分化。

为继续做好今年房地产市场调控工作，促进房地产市场平稳健康发展，经国务院同意，现就有关问题通知如下：一、完善稳定房价工作责任制认真落实省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的稳定房价工作责任制。

各直辖市、计划单列市和省会城市（除拉萨外），要按照保持房价基本稳定的原则，制定本地区年度新建商品住房（不含保障性住房，下同）价格控制目标，并于一季度向社会公布。

各省级人民政府要更加注重区域差异，加强分类指导。

对行政区域内住房供不应求、房价上涨过快的热点城市，应指导其增加住房及住房用地的有效供应，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标；对存在住房供过于求等情况的城市，也应指导其采取有效措施保持市场稳定。

要建立健全稳定房价工作的考核问责制度，加强对所辖城市的督查、考核和问责Part3 “新国五条”政策概述具体内容 新国五条概述：支持自住需求和抑制投机投资性购房两手抓，“限价”、 “限购”、“限贷”、“房产税”是调控四大法宝。

政策措施 完善稳定房价工作责任制 坚决抑制投机投资性购房 增加普通商品住房及用地供应 加快保障性安居工程规划建设加强市场监管 各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公 布年度新建商品住房价格控制目标。

建立健全稳定房价工作的考核问责制度。

严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限 购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。

其他城市房价 上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。

严格实施差别化住房信贷政策。

扩 大个人住房房产税改革试点范围。

2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。

加快中小套型普通商品 住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。

全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。

配套设施 要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。

完善并严格执行准入退出 制度，确保公平分配。

2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地 住房保障范围。

加强商品房预售管理，严格执行商品房销售明码标价规定，强化企业信用管理，严肃查 处中介机构违法违规行为。

推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管理 小结：“从紧”是2013年的调控基调，新政细则明确力度。

新国五条细则重点内容：坚决抑制投机投资性购房，改需很受伤！。

政策措施具体内容继续严格执行商品住房限购措施限购区域应覆盖城市全部行政区域；限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房；购房资格审查环节应前移至签订购房合同（认购）前；对拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法连续提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。

继续严格实施差别化住房信贷政策银行业金融机构要进一步落实好对首套房贷款的首付款比例和贷款利率政策，严格执行第二套（及以上）住房信贷政策。

要强化借款人资格审查，严格按规定调查家庭住房登记记录和借款人征信记录，不得向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款。

进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。

充分发挥税收政策的调节作用对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。

Part4 新国五条四大焦点及九大疑问？四大焦点：“无辜”、“害怕”、“房价”。

焦点注解20%交易税能否不伤及无辜?出售房征20%交易税，是“国五条”细则中最受关注也是最具争议的条款。

它会造成两种可能，要么将负担转嫁给买房人，要么房主惜售使市场供应量减少，间接推升二手房价。

卖房征收交易税，彰显了中央严控房价的决心，但“羊毛出在羊身上”，房价不是加重个税能解决的问题，如果最终买单者还是购房人，就难免伤及无辜。

房产税，房叔房婶、普通购房人谁害怕?“房产税导致交易成本上涨，指望用它拽下高房价是不现实的。

”房产税改革应坚持只调节高端，要考虑社会大众的利益。

房产税改革应以打击投机为主，针对多套以上住房的炒房客和捂盘不售的开发商，而非对准普通百姓的普通住房，特别是第一套刚需住房和第二套改善型住房。

保障房建设能否平抑房价?通过保障房的大量建设可以释放房地产市场刚性需求，缓解房价上涨压力。

“但短期内，这一政策对商品房市场的冲击更多是停留在心理层面上。

”保障房建设的投入能否起到平抑房价的作用，有赖于公平分配和配套政策的完善。

限价令如何避免成涨价推手?在目前的实际操作中，出台房价调控目标的城市，大都只考虑当地经济发展目标，宽松的目标，除了避免被问责，还保持对“土地财政”的依赖。

限购政策并非长久之计。

在土地财政压力之下，地方政府变相放松调控的冲动仍存。

切实执行房价控制目标和问责机制，将是对地方政府的一种约束，确保调控政策有效落实。

九大疑问：，“应依法严格按转让所得的20%计征”的规定引发了不少疑惑，究竟应按房价前后价格的差额征收还是按卖房价格全额征收？疑问回答解释卖房所得指全额还是差额？指差额即增值部分“从相关条文来看，应该是按房屋的增值部分来征收个人所得税，今后不能再核定征收。