目录一、规划背景与改造范围 (1)（一）规划背景 (1)（二）编制依据 (2)（三）改造范围 (3)（四）规划期限 (3)二、改造指导思想与原则 (4)（一）指导思想 (4)（二）改造原则 (4)三、改造目标与改造方向选择 (6)（一）改造目标 (6)（二）改造方向选择 (6)四、改造规模调控 (8)（一）城市发展目标保障 (8)（二）房地产市场供需平衡 (9)（三）政策机遇导向 (10)五、改造功能引导 (12)（一）功能分区 (12)（二）功能分类 (13)六、改造分类引导 (16)七、改造强度引导 (18)（一）强度控制依据 (18)（二）强度分区划定 (18)（三）强度分类控制 (20)八、改造时序引导 (23)（一）时序安排原则 (23)（二）改造计划 (23)九、分区引导 (26)（一）中央商务提升区 (26)（二）科教文化配套区 (35)（三）高唐高科技产业升级区 (42)（四）文体休闲综合居住区 (48)（五）北部生态控制区 (56)十、实施保障 (60)（一）组织计划安排 (60)（二）规划设计引导 (60)（三）土地政策支持 (61)（四）资金政策支持 (61)（五）制度创新保障 (62)十一、改造实施效果 (64)（一）经济影响分析 (64)（二）社会影响分析 (65)（三）环境影响分析 (66)附表 (68)附件：现状调研报告图纸目录（1）区位图（2）改造项目分布图（3）现状分析图（4）土地利用现状图（5）改造模式图（6）功能指引图（7）强度指引图（8）改造时序图一、规划背景与改造范围（一）规划背景为落实《珠江三角洲地区改革发展规划纲要（2008-2020年）》，建设节约集约示范省，省委省政府提出进行“三旧”（旧城镇、旧厂房、旧村庄）改造的重要决策。

“三旧”改造工作是在新的发展阶段践行科学发展观、转变发展方式、推动城市和产业转型的重大举措和积极探索，是国土资源、城乡建设、环境资源的重新整合和优化。

为积极推进“三旧”改造工作，省及市先后下发《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府[2009]78号）、《广州市人民政府关于加快推进“三旧”改造工作的意见》（穗府[2009]56号），《关于开展“三旧”改造规划工作的通知》（穗旧改办[2010]4号），明确“三旧”改造工作的总体要求、基本原则和主体内容，为“三旧”改造工作提供政策保障。

天河区是广州中心城区的重要组成部分，随着广州建设国家中心城市战略的明确，天河土地利用格局正向都市型土地利用格局转变，因城市化发展被包围在城市建成区的众多“旧村庄”和面临转型的“旧工厂”、“旧城区”已无法和天河区的城市定位和功能匹配，亟待改造。

另一方面，CBD地区的建设、现代服务业的发展、民生项目的安排又急需大量建设用地，在国家日益从紧的土地政策下，通过存量建设用地的再利用，提高土地的利用效率是唯一之路。

因此，在市委、市政府的统一部署下，天河区积极开展“三旧”改造工作，落实改造政策，为促进天河区土地的节约集约利用，建设和谐天河奠定基础。

（二）编制依据1、国家和省相关法律法规《中华人民共和国土地管理法》（2004年8月28日）《中华人民共和国城乡规划法》（2008年1月1日）其他相关法律、法规和规范2、相关政策文件《中共广东省委、广东省人民政府关于争当实践科学发展观排头兵的决定》《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府[2009]78号）《转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见（试行）的通知》（粤府办[2009]122号）；《广州市人民政府关于加快推进“三旧”改造工作的意见》（穗府[2009]56号）《关于开展“三旧”改造规划工作的通知》（穗旧改办[2010]4号）2、相关规划《珠江三角洲地区改革发展规划纲要（2008-2020年）》《广州市城市总体发展战略规划》《广州市主体功能区规划》（2008-2020）《广州市天河分区规划》（2007）《广州市天河区土地利用总体规划（2010-2020年）》《广州市天河区现代服务业（集聚区专题）》《广州市“三旧”改造规划（2010-2020）》（征求意见稿）；《国家软件产业基地广州天河软件园高唐新建区控制性详细规划》（审批成果）《广州市天河分区AT0101-AT0112规划管理单元及AT0302、AT0308规划管理单元（凤凰街地区）控制性详细规划》（审批成果）《广州市琶洲-员村地区控制性详细规划》（审批成果）《广东奥林匹克体育中心周边地区城市设计》（征求意见稿）其他各类规划和计划、研究报告等（三）改造范围本规划研究范围为天河区行政范围，改造范围为793.64公顷，其中旧村庄444.26公顷，旧厂房317.28公顷，旧城镇32.1公顷。

（四）规划期限本规划规划期限为2010-2020年，其中近期为2010-2015年，远期为2016-2020年。

二、改造指导思想与原则（一）指导思想以科学发展观为指导，积极落实省、市关于“三旧”改造的相关要求，以建设国家中心城市中心城区为目标，以促进现代服务业发展为契机，按照都市型土地利用模式的要求，结合天河实际，以政府引导、市场运作为改造模式，通过功能优化、强度调整，提高建设用地节约集约利用水平，寻求解决土地资源供需矛盾的有效途径，促进天河区“整体提升、协调发展”。

（二）改造原则1、战略引导，功能优化在广州市战略规划引导下，紧紧围绕建设“国家中心城市中心城区”的发展目标，按照都市型土地利用模式和现代服务业的功能要求，明确“三旧”改造地块功能和强度，优化全区空间环境，促进天河全面发展。

2、盘活土地，节约集约通过“三旧”改造，改造低效用地，盘活和释放天河区存量建设用地，促进建设用地的高效利用。

3、保障民生，改善环境充分尊重原有产权人和改造范围内居民的意愿，着力改善居民生产生活环境，确保城市改革发展和文明进步成果与民共享。

4、政府主导，市场运作以政府为主导，加强政府对三旧改造统筹、监管作用，以市场为载体，调动原土地使用权人、市场投资主体等社会多方参与，提高“三旧”改造的效率，实现多方共赢。

5、统筹规划，分步推进统筹经济社会发展和资源环境保护，依据主体功能区规划、土地利用总体规划和城乡规划，科学制定“三旧”改造规划，根据社会经济情况，提出分步实施规模、策略，保障“三旧”改造工作顺利推进。

三、改造目标与改造方向选择（一）改造目标围绕建设“国家中心城市中心区”的整体发展目标，通过“三旧”改造改善民生环境，盘活和释放存量土地，推动中心城区建设和现代服务业发展，引导土地资源高效配置，拉动经济持续增长，提升城市形象，促进天河区全面、可持续发展。

具体目标为：1、近期目标（2010-2015年）——2010年，启动120.24公顷“三旧”改造工作，主要任务包括完成冼村、林和村、小新塘村等3个“城中村”的清拆工作以及柯木塱和渔沙坦两块村集体旧厂房的改造工作。

——2012年前，主要改造南部珠江新城周边地区的三旧地块，其中旧厂房49个，面积为188.60公顷，旧城镇5个，面积为15.42公顷，旧村庄48个，面积为140.59公顷。

——2015年前，主要改造东圃地区和中西部的科教文化区域，其中旧厂房30个，面积为123.61公顷，旧城镇4个，面积为16.68公顷，旧村庄31个，面积为102.68公顷。

2、远期目标（2016-2020年）在完成前述改造任务的基础上，每年有序推进改造工作，力争到2020年基本推进完成全市“三旧”改造工作。

（二）改造方向选择1、与国家中心城市中心区功能定位相适应未来的广州将成为“面向世界、服务全国的国家中心城市，宜居宜业、活力魅力的云山珠水名城”，天河区作为广州中心城区的重要组成部分，“三旧”改造应与天河区作为国家中心城市中心区的功能定位相适应。

“旧城”改造应对分散、细小的地块合并改造，以高端商业为主，突出功能的提升；“旧厂房”改造应突出功能更新，发展创意产业和商业服务业；“旧村庄”改造应在政府统一安排下，以村为单位整体改造，重点解决“城中村”问题。

2、为发展现代服务业提供发展空间天河区作为现代服务业发展的重要基地，重点布局珠江新城-天河北中央商务区、员村集聚区、石牌IT产业集聚区、五山科教文化集聚区、东部文体商贸拓展区、广州家居建材产业园区、高唐信息服务和服务外包集聚区、北部都市生态休闲集聚区等八大现代服务产业集聚区。

“三旧”改造要从为现代服务业发展腾挪空间入手，服从现代服务业统一布局安排，对改造地块向商务配套、金融服务、创意产业、文体娱乐、科技文化及相关功能引导，突出天河特色。

3、改善民生环境，提升城市形象改善民生环境是“三旧”改造的重点之一，天河区环境改造重点在“城中村”和“旧厂房”，改造通过完善公共服务设施、基础设施，增加绿地、改善交通环境和步行系统等手段达到整体提升，改善环境质量，营造良好城市景观的目的。

四、改造规模调控根据初步统计，天河区符合改造政策要求的“三旧”改造用地面积约为21.46平方公里，其中旧城镇改造面积约0.17平方公里，占总用地面积的0.79%；旧厂房改造面积约2.07平方公里，占总用地面积的9.65%；旧村庄改造面积约19.22平方公里，占总用地面积的89.56%。

本节从城市发展目标、房地产市场供需平衡、政策机遇导向等角度出发，结合需要改造的“三旧”用地现状情况，合理确定规划期内的“三旧”用地改造规模。

通过现状分析，确定符合“三旧”改造政策要求的用地总面积约794公顷，其中需要改造的旧村庄用地面积约444.26公顷，需要改造的旧厂房用地面积317.28公顷，需要改造的旧城镇用地面积约32.1公顷。

（一）城市发展目标保障天河区确立了“国家中心城市中心城区”的城市功能定位，并提出建设八大现代服务产业集聚区。

为实现城市功能定位，建成高品质的现代服务业集聚区，保障经济社会的可持续发展，需要一定的用地供给作为支持。

从历史增量估算未来十年天河区的增量建设用地，结合土地利用总体规划安排的新增建设用地，合理确定需要改造的存量建设用地规模。

1996-2009年，天河区建设用地从6275公顷（区划调整后土地利用变更调查数据）增加至9306公顷（第二次土地调查数据），年均增量为233公顷。

按照历史平均用地增量并考虑节约集约用地，未来十年需要的建设用地供给量约为2000公顷，新一轮土地利用总体规划可为天河区在2010-2020年提供1182公顷的新增建设用地量，其余800公顷需要进行存量建设用地二次开发。

考虑保障城市发展用地需求，确定的“三旧”改造规模约为800公顷。

6000650070007500800085009000950019961997199819992000200120022003200420052006200720082009建设用地规模（公顷）图4-1 天河区1996-2009年建设用地规模（二）房地产市场供需平衡根据历史年份的房地产供需情况，确定规划期内需要供给的新增住房面积，进而确定规划期内需要供给的建设用地规模，扣减新增建设用地的房地产用地，核算出通过改造供应的存量建设用地规模。