本期视点：经营城市
◆经营城市政府运用市场经济手段，通过市场机制对构成城市空间和城市功能载体的自然生成资本（土地、河湖）与人力作用资本（如路桥等市政设施和公共建筑）及相关延利资本（如路桥冠名权、广告设置使用权）等进行重组营运，最大限度地盘活存量，对城市资产进行集聚和营运，以实现城市资源配置容量和效益的最大化、最优化。

◆几种典型的城市经营模式（价值中国网2010-11-4）一是工业品牌经营模式。

青岛市积极实施“依托工业品牌、带动城市环境、打造城市品牌、推动青岛市经济的全面发展”的发展战略。

具体就是以工业产品为龙头，通过创造工业品牌和发挥相关产业的网络效应和聚积效应功能，为本市经济发展注入强大活力。

其发展模式为“产品品牌产业发展相关产业发展第三产业发展城市规划、建设与管理环境的改善与优化”。

产品经营模式一般适合于成长初期和成长中的城市，此时城市经济基础相对薄弱，城市没有足够的经济实力进行大规模环境投资建设，通过上项目、出产品，尽可能取得经济效益。

二是环境品牌经营模式。

环境加外资，就能发生化学反应，城市就能增值。

环境经营模式的特点是将城市作为最大的产品来规划、设计、建设和经营，营造城市最佳投资环境和最宜人的居住环境，以城市的知名度和品牌吸引投资、旅游和消费，从而带动整个城市的经济和社会发展，走的是“城市规划环境改善品牌提升产业发展”的发展道路。

从1993年开始，大连就开始了整体的城市规划，大规模的旧城改造和拆迁使大连在城市建设方面很快就走在全国主要城市的前面，欧式建筑与现代建筑交相辉映、星罗棋布的城市广场、女骑警风采、魅力市长、花园式绿化、规范的城市管理、服装节、足球，这些新的形象和标识构成了大连的新名片。

环境经营模式适合于成长中后期或走向成熟的城市。

此时，城市已有一定的经济基础，产业结构已趋向高级化，各种城市病日益严重，城市面临继续发展的问题，通过环境战略，增强其后劲和潜力，维系城市的生存和发展。

三是旧城改造经营模式。

西方国家常用的SOD模式，就是通过社会服务设施引导开发建设的模式。

政府利用行政垄断权的优势，通过城市规划对城市功能进行空间调整和迁移，使老市区和新开发区通过地价差，都获得更新与发展的资金保障。

成都市政府制定了以旧城改造为突破口的“改造旧城改善环境吸引投资发展经济”的城市经营战略。

具体实践就是通过旧城改造来完善城市功能、改善城市环境，将旧城作为最大的产品来重新规划、设计、建设和经营，营造出最佳投资环境和最宜人的居住环境，进而提升城市的知名度和品牌达到吸引国内外商家来此投资，吸引国内外游客来观光、游玩和购物的目的，从而带动整个城市的经济和社会发展。

◆经营城市的核心在于经营城市土地（重庆永川政府门户网2010-9-3）一要严格土地制度，强化宏观管理。

充分发挥规划作用，科学合理调整城市中心区和繁华区用地性质，使城市规划适应城市化发展的要求，体现城市功能分区特点和经济布局。

合理确定政府、社会组织、公众、企业等利益主体之间的利益分配关系，比如土地增值的分配、生态环境损失的利益补偿机制等。

建立规范、高效的土地使用权“收购储备开发出让”一条龙运行机制，并通过土地有形市场，采取挂牌、公开招标拍卖等多种形式经营土地。

采取灵活的运作方式，即用无偿收回式、预购式、半付款式、全付款式等多种形式进行土地收购。

根据市场供求关系有计划有步骤地分期分批出让土地，将土地增值收益尽可能收到政府手中，提高土地投资强度，谋求土地效益最大化。

二要完善基础设施，提高土地附加值。

西方国家常用TOD模式，就是政府利用垄断城市规划带来的信息优势，对规划发展区的用地以较低的价格征用；接着进行基础设施的建设，使土地升值；然后出售基础设施完善的“熟地”，利用“生地”与“熟地”之地价差，平衡建设成本。

可以对规划用地先行投资，也可委托“造地”公司对土地进行整理，通过完善基础设施开发环境，将生地变熟地、净地。

将环境摆在突出
位置，以人为本，绿化、美化、亮化城市，加大生态环境保护，把城市功能提高到一个新的层次，不断提高城市的吸引力、凝聚力，以此造商机、造人气，带动城市土地增值。

深圳、珠海等许多城市政府就是通过这种方式，拍卖出了诱人的地价，回笼了数目可观的土地出让金。

三要推行城市土地证券化，筹集土地储备资金。

当前城市土地储备资金主要来源于政府财政、银行投资等方面。

由于城市土地资源资产的增值潜力大，据此，可以实行土地资本化运作，通过金融商品创新，来推进城市土地储备机制的高效运作。

具体是通过城市土地证券化，来筹集资金。

同时，对于城市土地征用，也可以采取证券化的方式，以降低城市建设的成本，同时又可以使农户获得持久的收入。

◆城市经营的有效途径（百度百科2010-10-20）一是对城市公用事业进行有效改革。

把城市交通、供水、燃气和污水处理等市政公用事业从政府职能中剥离出来，组建城建国有资产经营有限公司，城市公用企事业单位实行政企分开，打破垄断经营，使它们真正成为面向市场、自主经营、自负盈亏的法人实体，引入竞争机制，鼓励各种所有制成分的企业经政府特许，参与市政公用事业的管理和经营。

在市政养护、园林绿化、公厕管护、垃圾渣土清运等单位建立市场化运作机制，通过公开招标竞标，选取作业和管理队伍，降低管理成本，提高管理水平。

二是建立基础设施项目投资回报补偿机制。

城市的基础设施建设项目，由于投资数量大、建设周期长、价格定得低、投资回报少等因素，制约了以追求利润最大化为目标的国内外资本进入这一领域，使城市政府在力图缓解城市基础设施的压力和建设资金不足的矛盾中处于两难的境地。

现在许多城市运用城市经营的手段，建立基础设施项目投资回报补偿的办法，即谁投资、谁受益，有效地吸引了国内国外的资金，投入到基础设施的建设中。

通过采用国际上通用的BTO（建设、交还、租赁经营）、BOT（建设、经营、交还）、BOO（建设、经营、享有）等方式，吸纳社会资金参与城市建设，从而有效地建立城市建设的多元化投资机制，切实减轻政府压力。

如长沙市，为在湘江上建两座大桥，凭借城市政府的信誉，依据经济合同，与香港李嘉诚兴办的长江基建公司签订协议，采用BOT的方式，由该公司负责融资、建设大桥，建成后由公司经营收取商业利润，按协议50年后归还市政府。

又如体育场馆建设经营，采取“政府与非政府机构共同投资建设,非政府机构运营方式”,双方以一定的比例共同承担场馆建设资金,后者运营体育设施,充分发挥其商业手段多样性、市场敏感度高和机制灵活的特点,将娱乐、购物、办公、商务、旅游等功能逐渐丰富到以该场馆为核心的综合体育商务区中,从而深入挖掘体育设施的经济价值。

三是推行无形资产的商业化运作。

城市的历史古迹、特色文化、生态环境、建筑风格等精神资源是依附于有形资产之上的无形资产，成为城市升值的重要源泉。

对城市的户外广告标牌经营权、标志空间使用权、公共汽车线路经营权以及公路、桥梁、雕塑冠名权等，可以通过转让、拍卖、租赁等形式，筹集城市建设资金。

如湖南益阳市，出让市区路灯、电线杆上的广告使用权，每年就有1000万元的收入。

又如长沙市拍卖一座立交桥上下的广告权、冠名权，被长沙卷烟厂一次性买断，市政府和企业都获得颇丰的回报。

◆佛山是怎样成功经营城市的（南方日报2009-5-22）一是城市可经营项目投资推介会成为特色品牌。

从2005年至今,佛山已成功举行五届城市可经营项目推介会,累计签约超1500亿元,涉及项目360多个,成绩斐然，成为佛山吸引社会、民间投资的重要平台。

二是项目融资方式创新。

为筹集庞大的城市建设资金,以优质项目为依托,向海内外募集项目基金,运用信托功能融资推动项目建设,引导民间资金通过商业银行委托贷款,投资有回报的城建项目；探索项目资产证券化融资,以项目拥有的资产为基础和项目资产可预期收益为保证,通过资本市场筹集资金。

三是“三旧改造”的创新模式。

如今紫金城已成为南海集特色美食与休闲娱乐于一体的饮食旗舰，然而一年前,这里还是一家台资鞋企的旧厂房。

此次旧厂房的改造,不但形成了南海饮食的品牌效应,也有效增加了当地村民的收入。

据介绍,项目带来了3000多个就业岗位,夏西村内出租屋租金随之上涨近30%,村民的收入也因此增加了大约20%。

佛山基本
形成五种“三旧”改造模式:一是拆旧建新进行旧村居改造；二是通过旧区改造实现产业提升；三是将“BOT”模式引入到旧市场改造；四是整合土地连片开发改造；五是引入开发商,实行以地换物业模式改造旧工业区。

通过市场化运作改造旧物业,以政策、环境和改造效益等优势吸引社会资本进入,在现有物业基础上实现城市功能和景观效应的升级,这种融资方式成本更低,也能降低旧物业改造的风险,有效提高土地利用价值。

另外，广佛地铁探索的“地铁+地产”和“边动工建设边招商”的运作模式被专家称为珠三角城际轨道交通的“广佛模式”。