产品研发
总图布局 产品溢价 成本控制 景观研发
精选课件
14
产品定位
主城区客户
郊县客 户
当地客户
投资客
⊙西部主城 区客户 ⊙改善居住 ⊙喜欢学校 氛围 ⊙有车一族
主打别墅 兼推洋房
⊙渝遂线上 近郊客户 ⊙改善居住 ⊙喜欢学校 氛围 ⊙有车一族
⊙在西永工 作的白领 ⊙在校老师、 教授 ⊙改善居住
⊙看好大学城发展 前景和学生市场 ⊙在校部分老师和 学生，过渡居住兼 投资
主打别墅 兼推洋房
别墅、洋房
小户型,经济型 酒店
精选课件
15
产品建议
业态
联排 叠拼 洋房 小户型 商业
面积规划 (平米)
5万左右
2～3万 5～6万 2～3万
套均面积 (平米) 200-250 150-200 110-200 30-50 150-300
套总价 (万元) 200-250 140-170 70-120 25-35 250-450
2005年 比例
2006年 比例
330 4.50%
424 4.43%
1248 2802 2627 17.03% 38.23% 35.84%
1693 4573 2664 17.68% 47.76% 27.83%
322 4.39%
220 2.30%
❖ 05、06年沙区供应楼盘供应形态
精选课件
9
市场分析-西区市场
领域的竞争打下坚实的基础 ⊙工程质量营销服务业主投诉事件控制在5件以内 ⊙培养并输送出项目经理 成本经理 研发经理 营销经理各一名 ⊙ PMO制度下项目团队的高效运作,项目计划达成率≥75 %
精选课件
4
2. 产品定位及产品研发
精选课件
5
市场分析定位
精选课件
6
市场分析
1.沙区05-07年市场高端物业稀缺 2.08年沙区无高端物业供应 3.与富力城形成产品差异化竞争 4.结合区域及项目用地条件
九龙坡区 独立 联排 叠加 洋房 多层 小高层 高层 2005年 6.67% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 13.33% 80.00%
2006年 4.55% 0.00% 0.00% 4.55% 0.00% 9.09% 81.82%
另：07年九龙坡区别墅供应占全市别墅供应5.3%（彩云湖1 号87套，西郊庄园19套。）
精选课件
1
指标
IRR 净利润 收益
方案对比
原方案 35% 12.3% 9.27亿
现方案 77% 18.1% 11.58亿
精选课件
2
1
项目成功标尺
2
产品市场定位及产品研发
3
销售策略
4
交付标准及建造标准
5
成本预设及预控
6
项目总体计划
精选课件
3
1. 项目成功标尺
⊙项目销售净利润率≥18% ⊙内部收益率IRR≥55% ⊙ 一次性交房成功率≥95%(别墅),其它≥98% ⊙形成中式产品和别墅项目管理模板,为公司在未来多元化产品
07年各区商品房交易量（万平米）
400 300 200 98 100
0
渝中区
365 南岸区
314
322
233
147 110
江北区
渝北区 北部新区 沙坪坝区 九龙坡区
154
高新区
75 大渡口区
❖ 07年沙区、九龙坡新增供应量占市场新增供应总量14％;成交量 占市场成交总量13％; 西部两大区域市场不够活跃。
目标客户需求分析
大学生
教师
区县客户
西永微电园
西区
数量
需求
目前 供应 市场 机会
07年8万; 08年10万; 09年15万; 10年20万
商业+公寓
120间门面，约 1万平米的商业 用房 1.投资性商业物 业 2.租赁单身公寓
1.教授副教授级群 体近1800人。 2.普通教职员工约 合8000人 3.专职教师约 4000人
建面单价 (元/平米)
备注
8000-10000 6500-8000
现代中式
5000-6000 现代中式
4800-5500
精装
10000~15000 人文休闲
1.中式别墅形成差异化；赠送价值空间，提高竞争力
2.争对高校产业经济，提供投资性物业
3.根据区域客户群消精费选特课件点，打造一条人文休闲商业街
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单间配套
一房
两房
三房 四房及以上
2005年 比例
2006年 比例
475 25.46%
1328 21.02%
172 9.22%
346 5.48%
657 35.21%
1980 31.33%
538 28.83%
2503 39.61%
24 1.29%
162 2.56%
❖ 05、06年九龙坡区供应楼盘供应形态
西永微电园规划 人口2.8万人。
九龙坡常住90万 沙坪坝常住80万
1. 外地工程人员， 未来解决住房需 求明显。 2. 产业工人需求 普通公寓消费
1.对换房需求(别墅 洋房) 2. 投资需求(商铺\ 公寓)
暂无
西区高端物业供应 匮乏
1.自住\投资中 高端物业 2.投资性的商业 3.租赁单身公寓
1.自住\投资中高端 物业。 2.投资性的商业
产品建议：别墅、洋房、小户型（投资）
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7
市场分析-西区市场
07年各区商品房新增供应（万平米）
200186.29150100 52.12 50
136.30
0
渝中区 南岸区 江北区
101.62
181.45
83.89
90.60
46.68
46.43
渝北区 北部新区 沙坪坝区 九龙坡区
高新区 大渡口区
精选课件
8
市场分析-西区市场
沙区 独立 联排 叠加 洋房 多层 小高层 高层
2005年 0.00% 0.00% 0.00% 4.35% 8.70% 13.04% 73.91% 2006年 0.00% 0.00% 0.00% 8.33% 0.00% 8.33% 83.33%
单间配套 一房 两房 三房 四房及以上
1.青年教师需求中 小户型公寓房。 2.中年教师和正副 教授级别教师需 求高端商品房 3.未来婚育族对住 房有明显需求
学校集资房
1.自住\投资中高 端物业 2.投资性的商业 3.租赁单身公寓
2010年1000家 以上的制鞋企业 企业和配套厂家
交通便利后带来 的对高端业态的 需求
暂无
1.自住\投资中 高端物业。 2.投资性的商业
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2008年 预 测:08年重庆别墅市场供应2534套，其中西区 （九龙坡）供应别墅208套（彩云湖143套，西郊庄园65 套），占比8%。
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11
目标客户分析
精选课件
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西区辐射的 区县客户
5
目标客户分析
沙区，九龙区…
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微电园工作人员
2
3 大学教师
4
高校产业经济相关者
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