西安地铁二号线资源综合开发北大街站商业项目规划与分析南京地铁科技咨询有限公司2009年12月目录■项目布局■人流分析■总体定位分析■B区规划■A区规划■设计调整建议■各类物业商家设计要求■潜在商家北大街站商业项目规划与分析北大街站地下商业项目（B区）位于北大街-莲湖路十字路口东南角，北大街站扩建项目（A区）位于西南角，两个项目隔北大街相对。

北大街站出入口：位置出入口数量东南下沉广场2西南2号1东北3号1西北1号绿地广场2平面示意图立体示意图从北大街十字路口西北角和东北角到达2个商业区可能要通过北大街站地下通道。

地下平面示意北大街站扩建项目（A区）地下负二层与北大街站商业项目（B区）负二层通过站厅非付费区与2号出入口通道连接，距离约为100米。

种类数量规律消费需求消费水平过站人流（地铁、公交）较大便利性简单消费一般区域内办公人群（机关、银行、医院、办公楼）较大餐饮、服务、小型购物中等部分较高区域内办事人群（机关、医院）部分餐饮、特定购物一般居民（居民区）部分日常生活消费、餐饮、服务、购物一般旅客、周边宾馆住客较少餐饮、特色购物中等购物消费人群（大洋、国美、苏宁）较少购物、餐饮较高无周期性有早晚高峰工作日、节假日有差别北大街站周边人群消费分析西安市居民出行方式预测（%）年份公交+轨道交通自行车步行出租车私家车摩托车其它201430.530.318.7 5.68.5 3.1 3.3 202137.125.217.1 5.79.1 3.0 2.8 203644.219.615.5 5.99.5 2.8 2.5交通方式对北大街站商业的影响交通方式影响范围限制因素地铁地铁沿线票价高公交可达北大街站公交线路沿线拥挤、乘坐环境差自行车、助力车3公里距离、恶劣天气步行1公里距离、恶劣天气轿车市区停车场、交通拥挤通过对交通方式的分析，北大街站商业项目对西安市的影响主要在老城区范围，并随距北大街的的距离影响变小。

本项目对地铁沿线人群的吸引力要依靠本项目自身的特色和与其它商业区域的差别。

交通方式影响示意图1、2号线关系1、1号线2009年开工，预计2014年通车。

2号线2006年开工，预计2012年通车。

2、1、2号线共用同一站厅层、付费区、通道和出入口，1、2号线在站台区内实现换乘。

3、北大街站商业项目近期面对2号线客流，将来将面对1、2号线的人流。

1、2号线客流预测20212036指标1号线2号线1号线2号线线路长度（km）23.926.336.432.4客运量（万人次/天）45.1775.49106.29114.44客流强度（万人次/km天） 1.89 2.86 2.92 3.54北大街站1、2号线客流流向分析站厅层换乘区A、B商业区目的地1号线各站-北大街站到达不到达可到达北大街附件或换乘公交至其它地点2号线各站-北大街站到达到达可到达北大街附件或换乘公交至其它地点1号线-2号线换乘不到达到达不到达其它地点人流分析北大街站商业人流分析1、从下沉广场进入站厅可以不通过B区负一层商业区直接从扶梯下行，但要通过部分负二层商业区。

2、从地面2号出入口可通过扶梯下行直接进入站厅而不通过Ａ、Ｂ商业区。

但可从地面2号出入口通道内进入A商业区地下负二层。

北大街站商业规模B区共2770m2，地下2层；A区共8900m2，地下2层，地上4层；共11670m2。

商场商场商场商场商场集中式商铺商场集中式商铺1、形式单调，缺乏特色，缺乏吸引力。

2、业态有重复，商场招商有压力，退租率高。

本方案不推荐。

原方案推荐方案1、地下超市面积4800m2，西安市大型超市对本项目地段和面积能否有意向进驻是关键。

超市能够带来地铁以外的稳定人流，对北大街站其它商业形式如餐饮和商铺有促进作用，但超市租金整体偏低。

2、超市、餐饮、商铺3种业态形式互补，相互有带动和促进作用。

主题餐厅主题餐厅快餐及特色餐饮快餐及特色餐饮集中式餐饮集中式商铺（或餐饮）集中式餐饮集中式商铺1、本方案为超市招租不能实现时采取的备选方案。

2、集中式餐饮或集中式商铺体量偏大，招租有压力。

3、可尝试提出亚洲美食城概念，A 区囊括中式、日韩、台港澳、东南亚美食。

B区负一层可考虑西安美食。

餐饮形成一定规模，在老城区内可有一定影响。

备选方案主题餐厅主题餐厅银行银行超市集中式餐饮超市集中式商铺1、银行租金较高，但阻断人流，使业态形式不完整。

银行对周边环境要求较高，条件较苛刻。

2、餐饮未能形成完整业态形式和一定体量，缺乏一定吸引力。

本方案不推荐。

其它方案业态档次面积要求可选形式消费水平消费人群高档上班白领、商务餐、招待餐上班白领、年轻人、周边居民、单位工作餐过站乘客、周边上班族、居民中档平民消费主题餐厅较大鸿霖、俏江南、澳门豆捞、港式火锅30-80元/人快餐及特色餐饮中等肯德基（或麦当劳）、必胜客、味千拉面、鹿港小镇、韩式烧烤15-30元/人集中式餐饮较小，集中式西安美食、快餐、饮料、冷饮、零食5-15元/人北大街餐饮规划北大街商业规划要旨是打造北大街“美食盆地”，形成规模和不同档次，以吸引人流。

B区集中式餐饮布局1、本集中式餐饮方案餐饮区相对独立，与地铁进站人流无干扰。

２、下沉广场可使外部自然光引入，通风和光照较好。

油盐、气味对站厅层无影响。

３、下沉广场可扩展为室外就餐区，扩大营业面积，且对地铁人流影响较小。

４、室内就餐区可供300人同时就餐，室外就餐区可供200人同时就餐。

５、有２处需调整设计，优化商业空间。

集中式餐饮特点1、集中式餐饮采用敞开式厨房，柜台式操作，所有餐饮种类按区分类，就餐者自助式消费。

就餐采用集中式就餐方式，划出专门公共就餐区。

收费采用购卡式或购票式，在出入口处有专门收费区。

2、所有餐饮摊位由1家餐饮管理公司统一管理，包括招租、装修管理、人员管理、物流管理、污水垃圾处理、水电管理、餐饮收费等，公共就餐区装修、家具提供、卫生、餐具提供和清洁由管理公司统一负责。

3、集中式餐饮优点是可有效利用空间，提供更多人就餐，由于采用自助式消费，消费水平普遍FOOD HALL1、西安地方美食各类面凉皮、肉夹馍、饼、水饺、包子泡馍、肉汤、烤肉2、快餐盒饭、套餐、砂锅、小炒、铁板、麻辣烫3、饮料鲜榨果汁、奶制品、灌装饮料、奶茶4、点心西点、冷饮、巧克力、甜品、蜜饯、干果、水果B区店铺式餐饮布局（备选方案）1、考虑到餐饮管理公司招租有一定难度，如集中式餐饮方式不能实现，可采用店铺式餐饮布局。

2、餐饮铺位按照中小铺位设置，饮料摊位可按柜台设置，可根据需要合并或细分。

２８－３２m2２个１５－１６m2１6个８－１２m22个柜台按照位置设置3、可同时提供200-250人同时就餐。

B区商铺布局（近期规划）1、区域内流动性较好，绕一周可到达区域内各铺位。

２、广场式布局，各铺位都可获得较好的视觉到达，在广场内所有铺位尽收眼底。

３、从负一层通过扶梯下行至负二层到达站厅区必须经过部分商铺。

４、中间留出较大广场空间，可以作为展示区和促销区，可有一定收益。

5、由于铺位面积较大，前期招租有一定压力，要做好市场宣传和积累。

6、有２处需调整设计。

展示区活动规划促销活动（场地出租）：1、品牌服饰短期打折活动2、婚纱摄影展示促销3、化妆品推广4、电子产品新品推广发布5、银行保险产品展示介绍展示表演活动（免费）：1、街头表演（街舞、杂耍、魔术、室内乐等）2、艺术展示3、公益活动4、儿童绘画比赛面积（m 2）数量用途广场6501公用展示区2001促销展示大型商铺1501屈臣氏、万宁（化妆品超市）中型商铺30-6012品牌服饰折扣店、时尚服饰小型商铺151饰品仓库301仓储B 区商铺业态规划（成熟期规划）1、当商铺业态稳定，求租需求较高时，可将中间广场划分为商铺出租，并不需要对周边商铺重新划分。

２、需要时也可将四周商铺根据需要合并或划小，以适应不同业态对面积的要求。

A区超市布局负二层1、负二层为超市入口，购物人流可由车站站厅通过通道进入，或由地面由楼梯或扶梯下行至负二层进入。

２、超市内扶梯为单向上行至负一层。

3、为适应超市人流需要，出入口单向扶梯改为双向。

超市内扶梯旁增加坡道。

负一层1、负一层也设有超市入口，购物人流可由负二层或地面由扶梯到达。

２、负二层扶梯上行至负一层购货区，由付款区出购货区可由单向扶梯上行至一层餐饮区。

3、由付款区出来也可由扶梯上行至地面出口。

4、结构设计时应考虑超市荷载的特殊性。

A区餐饮一层布局1、一层餐饮区划分为3个单元，1单元通过楼梯①与二层相连，总面积为450m2，适用于肯德基（麦当劳）布局。

２、1、2、3单元对内对外都有开门。

内厅有南北2个入口，可以从扶梯和楼梯上行至2楼。

3、内厅设有公共卫生间和货梯间。

4、电梯厅开门朝内调整为向外，且电梯直达3、4层。

A区餐饮二层布局1、各单元在内厅有开门，可从一层扶梯上行至内厅。

2、从一楼南入口楼梯3可直接进入单元5。

3、取消二层至三层扶梯，从内厅可由楼梯2上行至三层。

A区餐饮三层布局1、由一层户外观光电梯直接到达3层，或由楼梯②从内厅到达。

2、取消二层至3层扶梯。

A区餐饮四层布局1、由一层户外观光电梯直接到达4层，或由楼梯②从内厅到达。

2、因高档餐饮需要，增加本层卫生间。

3、本层露台可作为餐厅户外就餐区域，应考虑载荷要求。

1、为了保证商铺设置的连续，内部机房出入口和通道按图示调整，机房内部人流从统一通道出入，对商铺人流无干扰。

2、电梯旁墙体取消，扩大商铺出入口开门。

B 区负一层设计调整B区负二层设计调整1、电梯开口朝向调整向西，以利于商铺设置。

2、机房开门调整至两侧，以利于商铺设置。

A区超市区设计调整1、一层至负二层扶梯由单向改为双向，以利于超市人流快速进入超市负二层入口。

2、超市内负一至负二层扶梯旁增加超市专用坡道。

3、负一层、负二层荷载应满足超市设计要求。

A区餐饮区设计调整1、一层电梯门厅开口向建筑内部调整为向外，且电梯只在3、4层停靠。

2、二至三层扶梯取消。

3、四层增加卫生间，以满足高档餐饮需要。

本层露台可作为餐厅户外就餐区域，应考虑载荷要求。

设计要求参考1、提供各物业商家设计要求供设计院参考。

2、Ａ区1、2层按西式快餐业态考虑；Ａ区3、4层按中餐业态考虑；Ａ区负1、2层按超市考虑；Ｂ区负1层按中式快餐考虑；Ｂ区负2层按商场考虑。

设计要求——零售业态层高楼板载荷电力面积要求其它450 kg/㎡二级负荷25000㎡以上无主力百货首层层高5.1m,第二层以上不低于4.5m,吊顶净高不小于3.6m大卖场3-5m450-500 kg/㎡二级负荷8000-30000㎡柱距8.4-9m专业商场 4.5-7m500-700 kg/㎡二级负荷3000-20000㎡无硬体设计要求——餐饮业态楼板荷载层高电力供水油烟管道污水排放生化处理面积要求茶坊酒吧咖啡厅无要求不低于2.8米二级负荷充足供水无特殊要求,视具体情况再定需要排水管道无50-400平方米西式快餐厨房区为450千克/平方米;餐厅区活荷载为250千克/平方米净高不低于3米,门宽不少于12米二级负荷提供空调及200千瓦的用电量,并提供一条185铜芯电缆于甲方配电室引至乙方指定位置,乙方自设配电盘,并安装独立电表25吨水/天,供水管径为2.5/3.0英寸,水压不小于2.5千克/平方厘米,并具有相应的用水指标提供室外相应的排放油烟管道位置,该位置将不导致争议或相邻关系,排烟管道的截面积为500mm*700mm甲方提供相应的排水管线位置,排水管径不小于6英寸无350-400平方米中式快餐无要求不低于3米二级负荷应符合现行《建筑给水排水设计规范》的规定其中淋浴用热水(40℃)可取40l／人次大型餐饮的排气罩灶面总投射面积应大于等于6.6平方米中型餐饮的排气罩灶面总投射面积应大于等于3.3平方米，小于6.6平方米需要排水管道无50-400平方米中餐厅的设施要求（一）区域建议标准厨房厨房的排烟设备、上下水管线、隔油设备、三相单相电源、强电、弱电电路等设施要齐全。