在房地产行业飞速发展的今天，如何确定商品房的价格成为开发商关注的热点问题。

房地产价格是购房者、开发商以及竞争同行最敏感因素。

房地产企业为了实现预定的价格目标，必须在充分了解定价方法的基础上找出较优的方法，得出合理的定价，以保证企业利润的实现。

第一章影响XX市商品房定价的因素分析1.1一般性因素1.1.1 供求分析2008年1-4月，XX市房地产开发投资继续保持增长，共完成投资35.0亿元，同比增长27.3%；商品房施工面积763.2万平方米，同比增长38.3%；商品房竣工面积98.8万平方米，同比增长42.6%；商品房销售面积84.3万平方米，XX 市商品房的开发并没有受到大城市房价回落的影响。

房屋的供给略大于需求，从供求关系上来说，商品房价格应该下跌或者保持不变，但由于商品房投资的特殊性，XX市商品房价格总体处于上升趋势。

没有与供求关系成正比。

1.1.2 直接开发成本原则上，房价=成本+开发商利润+税金，所以直接开发成本是房价的基本构成部分。

直接开发成本主要由土地出让价格和建筑成本两部分构成，据称，土地价格可以达到房价的30%，而在不同区域和不同土地来源，成本波动较大。

建筑成本中，建筑原材料成本是最大的一块，这部分一般占到建筑成本的60%，而且受宏观经济环境和经济政策影响较大，波动较为明显，特别是这两年物价飞速上升，建材价格比前几年也上涨很多，人工费也占了很大的比例。

由于XX是有关土地转让数据的不完善，难以计算土地的平均价格，但从近年XX市商住土地拍卖最高价来看，已达到6650元/M2，按其容积率3.5来算，已达到1900元/M2，也就是说，XX市住宅用地价格应该不超过1900元/M2。

1.1.3 宏观政策环境国家GDP高速增长，居民可支配收入的增加，对房价起到了良好的支撑作用。

在政策上,国家限制房价上涨，提高按揭利率，适度建设两限房，经济适用房及廉租房和集资房.对经济而言,也采取了相关措施,如有效抑制泡沫房产经济，防止通货膨胀、物价上涨、金融危机。

对社会总体来说,国家严格制定针对流动人口的购房及居住的条例规范，控制人口增长，合理规范房产市场，拟制良性房产圈.这些都为提高房地产行业定价的规范性打下了良好的基础.1.1.4 城市化进程城市化进程对楼市价格指数有直接影响。

这种影响体现在供求两个方面。

对供应而言，城市化进程直接关系到开发商的投资增加，无论是计划建设新的城区、开发区，还是旧城改造都会直接增加开发商的投资，同时增加总的供给。

对需求而言，如果是旧城区改造，则涉及到大量的拆迁，被拆迁户一般都要购买新的住房，所以会使房价大幅上涨。

而城市的远期规划，如建设绿扬南城等都会带来相关地区房地产市场的利好消息。

1.2．其他特殊因素除了上述影响商品住宅价格的一般因素，还有一些特殊因素会对房价造成影响，甚至对某些区域价格造成较大波动。

1.2.1 短期投资对房价的影响城市房地产市场的价格在短期内大幅上涨必然带来大量个人投资者的跟进购买。

这部分有目的的购买一部分是正常需求，一部分是为了防止房价大幅上涨带来的损失。

而也有很大部分的购买是为了从房产的短期升值中获利。

1.2.2 地方政府的态度在市场不够透明的情况下，地方政府的态度对商品房价格影响巨大。

从XX 市的统计数据来看，XX市政府对房价控制尚属稳健，虽然XX市的房价呈逐年上升趋势，但是基本上还是以真实需求作为支撑的，泡沫并不多。

地方政府对房价的控制最根本的手段是控制土地的供应量，政府出让土地主要通过协议转让和拍卖方式进行。

不同方式得来的土地，对开发商而言，成本大为不同，总的来说，拍卖所取得的土地成本较高，而土地出让方式正逐渐向拍卖方式过渡，这就意味着土地成本增加，对未来房价的上涨起明显的支撑作用。

第二章 XX市商品房定价方法2.1.几种常见的定价方法参考有关资料[8]，定价方法有如下几种：以开发商为主的成本+预期利润+税金定价法；以市场竞争为主的市场比较法；以预期原理为基础的假设开发法及收益法。

这四种定价法各有各的优缺点，也有其各自的适用范围。

2.1.1 成本+预期利润+税金定价法这是一种以“开发商”为主的姿态。

开发商认为应该获得多少利润，并且认为市场也能够认可并接受这种定价。

这是一种比较传统的定价方案，在卖方市场比较有效。

在现在竞争激烈的市场经济条件下，这种方法不宜采用。

当然，如果产品比较独特，在当地市场没有同类可比产品，对特定消费者颇具吸引力，并且开发商对产品、市场都很有信心的条件下，这种方法也不是不可采用。

2.1.2 市场比较法这是一种以市场为导向，将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似房地产进行比较，对类似房地产的成交价格做适当的处理，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。

在市场比较法中，主要通过搜集可比交易案例，在对可比交易案例分析的基础上，对这些交易案例进行交易情况修正、交易日期调整、房地产状况修正这三大修正得出开发项目的比准价格。

由于是利用已被市场验证的类似房地产的成交价格来求取估价对象的价值，按理来说，市场比较法应是一种最直接、最具有说服力的估价方法，其估价结果最容易被人们理解和接受。

但在实际估价过程中，由于所选取可比案例的广泛性和不确定性，选取不同的案例会得出不同的修正系数，会使定价有一定的偏差。

2.1.3 假设开发法这是一种预测估价对象未来开发完成后的价值，然后减去预测的未来开发成本、税费和利润等，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。

假设开发法的本质是以房地产的预期收益能力为导向求取估价对象的价值。

对一个房地产开发商而言，假设开发法适用于具有开发或再开发潜力的房地产定价,如写字楼、商场等。

2.1.4 收益法收益法又称收益还原法，这是一种以预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率、收益乘数将其转化为价值，以求取待定价对象客观合理价格或价值的方法。

收益法不限于待定价对象本身现在是否有收益，只要待定价对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可。

收益法适用的条件是房地产未来收益和风险都能够较准确的量化。

对未来的预期通常是基于过去的经验和对现实的认识作出的，这种方法必须以广泛、深入的市场调研为基础。

2.2.几种方法的比较对成本+预期利润+税金定价法而言，开发商只能根据以往的经验制定预期利润，这利润是保守的，对一些开发商而言，他们更希望自己的商品房开发出来符合市场需求且有较好的利润；对市场比较法而言，通过深入的调查，结合市场行情寻找可比案例，了解同类商品房的行情及走势，使开发商对自己的楼盘有一个更好的认识，在这基础上提升综合实力。

而对假设开发法和收益法来说，开发完成后的房地产价格是通过预测得到的，他们适用于收益性房地产，由于国家政策、物价及城市规划等因素的影响，这两种方法的适用范围并不广。

通过对以上方法的分析，结合市场经济的背景，对一般商品房而言，开发商在给产品定价时，大多数情况下会采用市场比较法。

而市场比较法在实际应用中由于可比案例的不确定性存在着缺陷。

2.3.市场比较法应用中应注意的问题及改进方法2.3.1 应高度重视交易案例的收集一方面，由于信息的不对称，估价人员获取可比案例的机会较少，尤其是成交案例更加难以获得。

这就使得在运用市场比较法时，所选案例的可比性和代表性大打折扣；另外由于信息资料没有共享通道，交易情况、交易背景不透明，使得交易情况这一评估参数几乎无法修正，这两个因素很大程度上制约了评估精度。

另一方面，由于估价人员搜集案例的渠道单一，有的单凭从报上剪下来的一些房地产售楼信息和送上门的楼书，有的估价人员闭门造车，带着结果去选择案例，缺乏市场调查的主动性，有的选取未成交案例进行评估，造成评估结果偏差的现象时有发生。

因此，估价人员在平时工作中应充分注意交易案例的收集。

首先通过多种渠道、多种途径进行交易案例的收集，其次在交易案例收集过程中，要注意交易资料的完整性，不完整的资料没有实际意义，同时注意资料的真实性，去伪存真，第三，逐步建立交易案例资料库，为准确评估房地产价格提供资料保证。

2.3.2 注意正确选取比较案例市场比较法的精髓就是选择的案例要具有可比性，系数修正要具备正确性，评估中善于抓住不同房地产的主要特征和重要因素，这是决定评估结果的价格基础。

选择交易案例时，首先必须打开信息通道，进一步开发信息资源，使一切有用的资料充分发挥其作用。

在选择比较案例时，有如下几种不可比情况：商品房所属土地的用途不同，不具有可比性；地域不同，不具有可比性；房地产价格类型不同，不具有可比性；物价指数或房地产价格指数波动较大时，不具有可比性；交易案例为非正常交易，不具有可比性。

在选择比较案例时，应充分分析项目的环境及配套设施，选取同类区域的交易案例。

最好能到实地考察获得资料，精确的可比案例是运用市场比较法定价的关键。

2.3.3 合理确定修正系数市场比较法的应用中，最理想的是选择的房地产与待估对象的房地产情况完全一致，而且交易细节也完全相同。

然而，由于房地产的个别性和地域性，没有完全相同的两宗房地产。

因此估价人员要善于抓住能反映估价物特点的主要特征和影响其价值的重要因素，将所评估的房地产特征充分挖掘，将具有代表性，对物业价值影响较大的因素重点比较。

注意修正系数的积累。

对环境、配套设施、交通状况等差别因素尽可能制定统一的修正系数。

第三章实例分析——崇翔国际商品房定价测算过程3.1选取交易案例对崇翔国际所处区域内的众多与其在用途、建筑结构、建设规模、所处地区等方面相同或相近的房地产项目进行为期两周的现场勘察和调研，共调查了京华城中城、金水桥花园、双子星国际广场、上林苑、名门都汇、天和国际。

着重调查、了解以上项目的成交价格、成交日期、交易实例在交易时的状态如配套设施、交通状况、地理位置等情况，对在建项目的现状进行了分析与归纳，形成了交易实例资料表。

3.2选取可比实例选取可比实例的原则：(1)与定价对象的用途相同，即均为住宅用地。

(2)与定价对象建筑类别相同，均为高层。

(3)与定价对象所处地区相同，或是同一供求范围内的类似地区即同为XX 市西区。

(4)与定价对象的价格类型应相同：即应为买卖价格。

(5)该交易实例必须是正常交易，或可修正为正常交易。

根据上述原则，本定价报告选取京华城中城、金水桥花园、双子星国际广场作为可比实例。

3.2.1交易情况修正交易情况修正，是排除交易行为中的一些特殊因素所造成的交易价格偏差，对可比实例价格本身是否正常的修正。

对上述可比实例的实地查勘和调查研究中发现可比实例的交易行为中不存在下述情况：(1)特殊利害关系人之间的交易，如父子之间、亲友之间、母子之间、公司与其职工之间的房地产交易。

(2)交易时有特别动机，如急于脱售或急于购买情况。

(3)买方或卖方对所买卖的房地产存在着特别的兴趣。