2014电大《房地产法》期末试题及答案
一、选择题（每题至少有一个答案是正确的，请将序号填在括号内，多选少选均不得分。
每小题2分，共20分）
1、发生( ABCD )时应当办理房地产权属登记。
A. 房地产买卖
B. 土地使用权转让
C.房地产抵押
D.房地产赠与
2、租赁城市私有房屋，须由出租人和承租人签订租赁合同，明确双方的权利义务，并报房屋所在地房管机关( AB )
A.登记
B.备案
C.批准
D.公告
3、居住用地土地使用权出让的最高年限规定为( B )年。
A.90 B .70 C .50 D.40
4、房地产法律关系包含( BCD )等要素。
A.权利
B. 客体
C.内容
D.主体
5、超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以
( B )
A.征收相当于土地使用权出让金20%的土地闲置费
B.无偿收回地土使用权
C.征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费
D.处以20%的罚款
6、变更和解除房地产转让合同的法定事由包括（ABCD ）
A．土地灭失
B．国家强制收回土地使用权
C．国家提前收回土地使用权
D．土地使用权期限届满
7、买卖房地产契税税率为按买价征收( D )。
A、2%
B、4%
C、5%
D、6%
8、土地利用总体规划体系包括( ABD )。
A、全国土地利用总体规划
B、省级土地利用总体规划
C、市级土地利用总体规划
D、县级土地利用总体规划
9、国家建设征用土地的法律特征：（ ABCD ）
A．征地主体的唯一性
B．征地标的的特殊性（集体所用的土地）
C．征地行为的强制性
D．征地条件的补偿性
10、在农村，一户村民只能拥有一处宅基地，若将该处住宅出卖或出租，在申请宅基地的（ A）。
A.不予批准
B.应经县级以上人民政府批准
C.应补交该处宅基地的使用费
D.可以再取得新宅基地的使用权
二、填空题(每空2分，共20分)
1、商业用地的土地使用权出让的期限是40年。
2、国家建设用地有两种方式一种是拨国有土地使用权、另一种是出让国有土地。
3、我国的物业管理大致有两种类型：委托服务型、自主经营型。
4、房地产法律事实的种类包括事件和行为两类。
5、对单位和个人有偿转让土地使用权的增值收益进行征收的税种是土地增
值税。
6、房地产开发项目设计可分为初步设计、技术设计和施工图设计三个阶段。
三、名词解释(每题5分、共20)
1、抵押（空4行）
是指债务人或者第三人不转移对法律允许抵押财产的占有，而将该财产作为债权的担保；当债务人不履行债务时，债权人有权依照法律规定以该财产折价或以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
2、房地产法律关系（空4行）
是指房地产法律规范在调整房地产开发、交易及管理关系过程中发生在房地产主体之间的权利义务关系
3、招标出让（空4行）
是指在规定的期限以内，由符合招标条件的单位或个人，以书面投标形式，竞投某宗地块的土地使用权，由招标人择优确定土地使用者的出让方式
4、契税（空4行）
是在房屋所有权转移登记时，向不动产取得人征收的一种税。
四、简答题(每小题5分，共20分)
1、简述商品房预售的条件（空8行）
答：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）持有建设工程规划许可证；（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设全部投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
2、简述我国土地法对土地安置补助费的标准（空8行）
答：（1）安置补助费：征用耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。
需要安置的农业人口数，按照被征用的耕地数量除以征地前被征和单位平均每人占有耕地的数量计算。
需要安置的农业人口的安置标准，为该耕地被征用前三年平均每亩产值2倍至3倍，但是，安置补助费最高不得超过被征用前三年平均年产值的10倍。
（2）剩余劳动力的安置
3、简述房地产抵押权对外效力（空8行）
答：（1）优先受偿效力（2）债权范围效力（3）作为抵押物的房地产范围效力
4、简述房地产开发的原则（空8行）
答：（1）符合城市规划的原则
（2）坚持经济效益，社会效益、环境效益相统一的原则
（3）鼓励和扶持建设居民住宅的原则
五、论述题(共10分)
试论述土地使用权出让与转让的关系。
（空10行）
（一）出让与转让的联系：土地使用权出让作为土地使用权转让的一种形式，它们都是一方将其拥有的土地使用权依法有偿，有期限地让流于另一方利用；土地使用权出让与转让行为均不影响国家对出让，转让土地的所有权。
（二）出让与转让的区别：1、土地使用权出让是创设财产权的行为，而土地使用权转让则是转移财产权的行为；2、法律关系的主体不同；3、出让金与转让费的构成及反映的关系不同。
六、案例题(共10分)
.甲公司于1998年3月16日与某市土地管理局签订土地使用权出让合同，受让该市某立交桥东南侧土地使用权，面积为98792平方米，每平方米地价为315元。
合同还规定，1998年3月底甲公司支付50%的土地出让金，4月底付清全部土地出让金。
1998年4月28日甲公司与乙公司签订了土地使用权转让合同书，约定：将该立交桥东南侧130000平方米土地转让给乙公司，每平方米地价390元；甲公司于1998年7月30日前完成居民拆迁和"三通一平"工作，延误交付土地，按月利率15‰承担预付款的利息；乙公司于合同签订后7日内预付地价80%，余款于7月31日付清，延误付款，一天罚款5000元。
合同签订后，至1998年5月6日，乙公司陆续支付80%的预付款。
但甲公司到1998年7月30日，并未完成居民拆迁和"三通一平"工作，无法交付土地。
1998年9月甲公司因未依法交足土地出让金，所受让的土地使用权被依法收回。
乙公司对此不知情，于11月8日再次催要土地，但此时甲公司早已不再进行拆迁和"三通一平"工作。
经查，甲公司在该立交桥东南侧并无其他土地使用权，其取得的98792平方米的土地使用权规定用途是住宅建设，而且剩余土地出让金一分未付。
问题：
(1)本案中的土地使用权转让合同是否有效?为什么?
(2)本案中甲公司因转让土地使用权应承担哪些责任?
（1）甲公司与乙公司之间的土地使用权转让合同无效，因为甲公司未对该宗土地进行投资开发、利用土地，并且甲公司只取得98792平方米的土地使用权，转让给乙公司为130000，超过了原来面积。
（2）甲公司应返还乙公司已往的地价款，并按时利率15%，承担预付款的利息并承担乙公司其他相应损失。