管理费
基本管理费（租金收入*7％）
7%
激励费用（综合毛利*8％）
8%
合计管理费（基本管理费+激励费用）
物业税 非运营性支出 设备维修费 非运营性支出总计
x80%x1.2% 8.00% 营业收入的 3% 综合毛利的
税息、折旧、摊销前利润（毛利-管理费-总非 运营支出） 税息、折旧、摊销前利润率（税息前利润/总投 资） 折旧（土地和建筑以土地使用剩余年限折旧，装 修为8年，其他一年）
国内贷款
利息-国内贷款
利息总额 累计现金 利息收入 税前净利润 企业所得税 税后净利润
7.00%
4.14% 25%
0.00
-
0.00
0.00
0.00
0.00
-
0.00 0.00 0.00 0.00
最终价值（兑现后一年的经营毛利/6％）
6.00%
净现金流
净现值(贴现率7％) 资本内部收益率
(414.15) 2.30%
24.20 57.17 81.37
4.36 70% 35% 15% 400.21
39.52 60.03 99.55
5.23 80% 40% 15% 420.22
61.94 63.03 124.98
0.19 2.62 2.82
7.65 24.00
31.65
0.57 3.82 4.39
7.65 26.40
现金流分析
(人民币百万) 项目状态——土地
酒店+服务公寓 投资
1
2
2007
2008
3 2009
总投资 总投资
40% 自有资本
国内贷款 自有资金付款分配
Check
584.20 584.20 233.68 350.52
58.42
58.42
-
58.42
58.42
-
58.42
116.84
-
-
-
-58.42
-
481.30
721.95
-
0.00
481.30
721.95
-
0.00
12,679
-541.46
-16.85 -16.85
0.00 0.00 -16.85 0.00 -16.85 -16.85
13,313
13,978
14,677
15,411
16,182
16,991
17,840
176.06 184.87 194.11 203.81 214.00 224.70
Check
410.27 410.27 164.11 246.16
0.00
-
-
-
OK
41.03
41.03 41.03
-
-41.03
0.00
41.03
41.03 82.05
-
-82.05
0.00
运营 平均日租金增长率 入住率 每平米平均收入（日租*入住率） 总收入（每平米收入*建面*365） 管理费增长率
管理费合计（每平米管理费*建面*365）
毛利（总收入-管理费） 物业税 非运营性支出
5.50% 前三年
5.00% x80%x1.2%
2.50% 总收入的
5.00% 三年后
设备维修费 非 税运息营 、性折支 旧出、总 摊计销前利润（毛利-总非运营支 出 税） 息、折旧、摊销前利润率（税息前利润/总投 资 折） 旧（土地和建筑以土地使用剩余年限折旧，装 修和家具家电为8年，其他一年） 国内贷款
233.68
262.89
-
0.00
530.00 40%
212.00 40% 35.59 2.85 38.44 23.07 15.38
559.15 50%
279.58 50% 46.94 3.76 50.70 25.35 25.35
589.90 60%
353.94 55% 59.43 4.75 64.18 28.88 35.30
-5.89
7.70
27.47
300.81
300.81 481.30
541.46
-
0.00
120.33
120.33 481.30
661.79
-
0.00
60.16
60.16 481.30
721.95
-
0.00
481.30
721.95
-
0.00
481.30
721.95
-
0.00
481.30
721.95
-
0.00
7.87
20.02
32.58
46.17
65.62
-0.15%
0.72%
1.82%
2.96%
4.20%
5.97%
-384.69
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
-68.84
-48.55
-48.55
-48.55
-48.55
-48.55
-494.61 ######## ######## ######## ######## ######## ########
1.24
2.03
2.57
3.14
3.54
3.96
4.30
6.48
7.19
7.95
8.46
9.02
8.69
15.32
23.36
33.09
41.78
51.80
1.49%
2.62%
4.00%
5.66%
7.15%
8.87%
-32.37
-24.09
-24.09
-24.09
-24.09
-24.09
-175.26 ######## ######## ######## ######## ######## ########
-26.93 -26.93
0.00
-34.62 -34.62
0.00
-38.47 -38.47
0.00
-38.47 -38.47
0.00
-38.47 -38.47
0.00
-38.47 -38.47
7.70
-38.47 -38.47 35.17
0.00 -26.93
0.00 -26.93
0.00 -105.16
0.00 -137.68%
-54.96
-219.83
公寓 投资
项目总投资 项目总投资
40% 自有资本
国内贷款 自有资金付款分配
Check
1203.26 1,203.26
481.30 721.95
0.00 120.33
-
120.33
-
120.33
-
-
- ########
OK
0.00
601.63
601.63 481.30
0.00 -105.16
0.00 -79.15
0.00 -79.15
0.00 -67.00
0.00 -67.00
0.00 -54.44
0.00 -54.44
0.00 -40.86
0.00 -40.86
0.32 -21.08
0.00 -21.08
-549.56
-136.84
-91.27
-30.60
-18.45
549.56 439.65
384.69
-164.87
0.00
109.91
54.96
109.91 54.96
-
439.65 439.65 439.65
439.65
439.65
439.65
439.65
494.61
-
549.56
-
549.56
-
549.56
-
549.56
-
549.56
-
549.56
-
0.00
-0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
2.50 30% 10% 10% 300.00
2.78 30.00 32.78
2.75 40% 20% 12% 330.00
8.15 39.60 47.75
3.03 50% 25% 14% 363.00
14.00 50.82 64.82
3.63 60% 30% 15% 381.15
219.83 274.78
-
-219.83
0.00
运营 平均租金增长率 入住率 出租比例 毛利率 营业收入 租金收入（总面积*入住率*出租比例*平均日租 金*365） 营业毛利（营业收入*毛利率） 综合毛利（租金收入+营业毛利）
10.00% 前三年 10.00% 前三年
20.00% 三年后 5.00% 三年后
180.17 10.03%
0.00 -69.16%
-58.42
-58.42
商业 投资
项目总投资 项目总投资
40% 自有资本
国内贷款 自有资金付款分配 Check
1099.13 1,099.13
439.65 659.48
0.00
-
54.96
54.96 54.96
-
-
-
-54.96
OK
0.00
219.83
利息-国内贷款
利息总额 累计现金 利息收入 税前净利润 企业所得税 税后净利润
最终价值（兑现后一年的经营毛利/6％）
4% 总收入的
7.00% 4.14%