物业管理服务理念随着我国城镇住房制度改革的不断深化，房屋的所有权结构发生了重大变化，越来越多的公有住房逐渐转变成个人所有。

与此相适应，原来的公房承租人逐步转变为房屋所有权人，原来的公房管理者与住户之间的管理与被管理关系也逐渐演变为物业管理企业与房屋所有权人的服务与被服务关系。

近年来，物业管理行业进入了一个迅速发展的时期。

据调查，上海、广东、山东、辽宁等省市的物业管理的覆盖面已达50%左右，深圳市物业管理的覆盖面已超过90%。

全国物业管理企业已有2万多家，从业人员超过200万。

它的产生和发展，对于改善人民群众的生活、工作环境，提高城市管理水平，扩大就业起着积极的作用。

一、那么，什么是物业管理呢,广义的物业管理是指在物业的寿命周期内，为发挥物业的经济价值，管理者采取多种科学技术方法与管理手段，对各类物业实施全过程的管理，并为物业所有者或使用者提供有效周到的服务。

广义物业管理的范畴相当大，它涉及物业全部寿命周期内的多种管理与服务。

如物业的开发建设管理、租售管理、装修管理、修缮管理，以及物业使用者的经营、生产、居住而提供的多种形式的服务。

狭义的物业管理是指专业组织或机构，受业主委托，按合同或契约，运用现代经营手段和修缮技术对已建物业及其业主或用户进行管理，对房屋周围攻的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、公用设施、道路养护统一实施工队专业化，并向住用人提供多方面的经营服务。

随着我国物业管理的进一步发展，广义范畴的物业管理将呈现发展的趋势。

二、物业管理在房产营销中的作用。

物业管理自80年代初引入我国以来，可以说这一行业是伴随着房地产行业的高速发展而不断走向成熟的。

好的楼盘需要好的物业管理，好的物业管理又需要好的楼盘作支撑，二者相互促进，相得益彰，共同发展。

在北京、上海、深圳等地之所以出现了那么多的高素质知名楼盘，物业管理功不可没。

现在一些房地产开发商可以说对物业管理非常重视，在房地产建设销售阶段引进国内知名物业公司进行管理，并以此在销售上塑造卖点。

但也有一些房地产公司受传统观念的影响，仍沿袭过去“老子生儿子”的办法自己成立物业公司，没有按照国家有关规定进行公开招标选聘，房屋售完之后就万事大吉，对后续物业管理并没有高度重视，这实际上是一种很明显的“短视”行为，最终会影响公司的长远发展。

购房消费者普遍关注物业管理，这已成为不争的事实。

那么作为开发商如何利用物业管理这一利器有效促进销售呢,物业管理在房地产营销中扮演什么样的角色呢,(一)、物业管理前期介入“建议”很重要。

就房地产开发而言，在项目前期，特别是在规划设计阶段，请物业管理有关专家参与论证很有必要。

现在“人性化”的设计观念很流行，但真正做到位却不容易。

再好的规划设计单位与开发商在考虑方便住户设计装修、生活居住等方便总有不周全之处。

笔者曾见过不少设计规格、建设档次较高的小区，但在装修阶段却搞得千疮百孔，让人为之婉惜。

比如空调孔没有预留或留错了位置，管线设计不合理，影响了小区的外观形象等等，这是谁的错,可以说再好的设计都存在瑕疵，这方面谁可以弥补,物业管理却可以发挥很好的作用。

比较专业并富有经验的物业管理人员，更能从业主的角度发现规划设计上的一些问题并进行纠正，从而为建设更高素质的物业做出贡献。

这项工作做好了自然会对销售产生积极的影响。

(二)、交房阶段对销售的促进非常重要。

当开发商正式按合同约定把房屋交给购房客户，这期间物业管理扮演着非常重要的角色。

这其中有两个关键环节，一个是验房与整改，一个是装潢管理。

验房与整改如果处理不好，很容易引起开发单位(或销售单位)与购房客户的纠纷，那么作为与开发商签订前期物业管理合同的物业公司如何处理这方面的纠纷就显得很重要了。

是维护开发商的利益，还是维护购房客户的利益,很显然应该维护两方业主的利益，加强沟通与协调，促使问题尽快得到解决。

从营销的角度来看，我们及时认真地为购房客解决了问题，既维护了开发商及所开发物业的形象，也维护了物业管理公司的形象，很容易使本楼盘在市场上形成良好的口碑效应，从而有效地促进楼盘的销售。

在某市的一个楼盘，因交房阶段购房客户与开发商出现纠纷，引起媒体关注，开发商也没有引起足够的重视，结果该楼盘很快由畅销变成滞销就是一个很典型的例子。

关于另外一个环节――装潢管理也非常重要。

比如对空调机位的管理、太阳能热水器的管理(很多小区是禁止安装的)、防盗网的管理、装潢垃圾的管理等，这些问题处理不好，会严重影响小区的形象，使欲购房the inside out" for cable layout principles and in accordance with the inside beam direction. Angle is generally used as a riser cable into cable retention device. 6.1.2 enclosure below leads to the cable tie 30cm, and uses the same color plastic banding lines, layered fixed must ensure that cable lashing line at different levels in the same section客户对本物业的信心下降，从而影响楼盘销售。

(三)、物业管理对树立房地产品牌发挥重要作用。

一个专业素质高、管理经验丰富、运作规范的物业管理公司对树立物业形象将起到很重要的作用。

可以说从物业公司进驻某个小区或大厦开始，物业公司在楼盘形象的塑造与维护中就发挥作用了。

如果说在规划设计阶段物业公司的参与和入住阶段的物业管理能有效促进销售的话，那么物业公司对一个成熟小区的规范化管理将可以使开发商及其开发的物业扬名。

万科房产只所以名扬国内，除了楼盘自身素质之外，我们不能低估万科物业管理所发挥的作用。

打个不甚恰当的比喻，开发商与物业管理一个是打天下，一个是守天下，“天下”打得好，还要守得牢，守得好，这样才能提升品牌的含金量。

有的物业公司在物业管理上不仅管得好，服务得好，而且在创新上做足了文章，许多“名誉”或“称号”接踵而来，确实让开发商占尽风光。

这也许是比较好的例证了。

三(利用物业管理品牌，促进物业营销。

(1)(突出品牌物业管理在未来居住生活中的重要价值。

目前，不少购房者不仅对自己所购房屋的质量感兴趣，也对未来自己的居住质量，即物业管理服务的情况十分在意。

同时，他们一般也都比较爱讲面子。

社区的品牌，物业管理的品牌都是他们乐于谈出的话题。

事实上，他们也真能从品牌物业管理中获得生活上、工作上、学习上、自尊上、发展上、享受上的方便与好处。

营销中突出品牌物业管理在未来居住生活中的重要价值，对他们确实能够构成为一个极大的吸引力。

(2)(突出品牌物业公司的雄厚管理实力。

物业公司的雄厚管理实力主要体现在物业公司的技术力量、专业装备水平、注册资金以及管理人员的职称、从业年数与专业管理水平等等。

品牌物业公司的雄厚管理实力能够给人一种理性上的认同与信任，为客户在思想上、行动上接受物业项目、接受品牌物业公司打下坚实的基础，提供了现实的可能性。

(3)(突出品牌物业公司的骄人管理业绩。

品牌物业公司的管理业绩主要体现在管理项目的多少(建筑面积、种类)、管理效果的好坏(取得部级、市级、地区级先进称号的情况等等)、社会反映(业主、住户及业主管理委员会的反映、媒体报道的情况、政府方面的意见、同行的评价等等)。

品牌物业公司的骄人管理业绩能够给人一种感性上的认可与憧憬，让购房者感受到实实在在的物业管理服务，并对自己的未来产生联想和希望。

(4)(突出品牌物业公司的人情味与人本管理理念。

一般来说，购房者不希望未来的物业公司是高高在上的主人，也不希望未来的物业公司是亦步亦趋、唯命是从的仆人。

他们喜欢那种愿意为自己着想、尊重自己而又不巴结自己的朋友式的物业公司。

品牌物业公司的人情味与人本管理理念让人觉得亲切、自然，缩短了客户与物业公司的距离，让客户更容易接受物业管理，从而接受和购买物业。

利用好物业管理品牌，物业营销必然如鱼得水;反之，如果在利用物业管理品牌时措施失当，就可能会出现相反的效果。

所以，在利用物业管理品牌进行物业项目营销时，还要注意以下问题:第一，要把物业管理的高品位与较低收费联系起来宣传。

目前人们收入不是很高的情况下，高标准的物业管理，让人在联想高收费的同时，容易对物业产生一种畏惧感。

第二，要把物业管理服务的大众性与特殊性突出出来，让购房者对物业管理产生一种亲近感的同时，对物业管理有一种向往与憧憬的空间。

第三，物业管理品牌宣传中，要突出物业公司的形象和企业信誉，确实给购房者一个具体的品牌化身，让他们从化身中感受真实，树立信心。

四、建立新型的物业管理服务理念(一)建立物业公司的人情味与人本管理理念“物业管理的根本宗旨是为全体业主和用户提供及保持良好的生活、工作环境，并尽可能地满足他们的合理要求。

”在实际操作中，物业管理服务按物业工程周期可分为两部分，即交付使用前后两种服务。

物业交付使用前，管理公司的服务对象是大业主，即发展商或投资商。

交付使用后的物业管理服务对象是个体业主和用户。

一般来说，购房者不希望未来的物业公司是高高在上的主人，也不希望未来的物业公司是亦步亦趋、唯命是从的仆人。

他们喜欢那种愿意为自己着想、尊重自己而又不巴结自己的朋友式的物业the inside out" for cable layout principles and in accordance with the inside beam direction. Angle is generally used as a riser cable into cable retention device. 6.1.2 enclosure below leads to the cable tie 30cm, and uses the same color plastic banding lines, layered fixed must ensure that cable lashing line at different levels in the same section公司。

品牌物业公司的人情味与人本管理理念让人觉得亲切、自然，缩短了客户与物业公司的距离，让客户更容易接受物业管理，从而接受和购买物业。

(二)缔造物业管理新概念零干扰服务:汽车开到住宅区门口，门就自动开了，主人走到楼门口。

楼道门也应声而开，路口电子屏流动显示着当天的天气预报和社区内特别通知等需要让住户们了解的当天信息。

抄表、收费、浇花这些也全是“无人化”的。